Đầu tư cổ phiếu bất động sản: Cần nhìn xa trông rộng

Độ trễ của cổ phiếu bất động sản

Trong 6 tháng đầu năm 2021, thị trường chứng khoán đã chứng kiến sự tăng nóng của nhiều nhóm cổ phiếu như ngân hàng, thép, các công ty chứng khoán. Bên cạnh đó, có rất nhiều nhà đầu tư băn khoăn về cổ phiếu nhóm ngành bất động sản (BĐS), khi trong nửa đầu năm nay, đây là nhóm ngành có phần kém cạnh tranh hơn. Tính đến 31/7, mức tăng của nhóm ngành này ở mức 30% so với chỉ số VN-Index. Câu hỏi đặt ra là, phải chăng cổ phiếu BĐS chưa hòa nhịp được với thị trường nói chung?

Theo ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia phân tích cổ phiếu Trung tâm phân tích và Tư vấn đầu tư SSI, trong một số nhịp tăng của VN-Index gần đây, thì cổ phiếu BĐS đang bắt đầu bắt nhịp trở lại. Có một số yếu tố liên quan đến nội tại đó là, về mặt hoạt động kinh doanh và lợi nhuận của các cổ phiếu BĐS, thường có chu kỳ ghi nhận hạch toán kế toán, lợi nhuận khác với các cổ phiếu thông thường. Cụ thể, lợi nhuận doanh thu chỉ được ghi nhận khi các sản phẩm BĐS được bàn giao, mặc dù đã được bán trong quá khứ. Nếu so với các ngành khác như ngân hàng, thép thì chu kỳ kinh doanh ngắn hơn, phản ánh luôn vào quý gần nhất, còn riêng nhóm ngành này được ghi nhận và so sánh chậm hơn.

Cùng quan điểm đó, ông Hoàng Văn Thọ, Chuyên gia phân tích ngành BĐS -CTCP Quản lý Quỹ Dragon Capital cho rằng, trong 6 tháng đầu năm, thị trường chứng khoán không có sóng BĐS, nhưng vẫn có những cổ phiếu của các công ty tăng tốt như Novaland (NVL), An Gia (AGG), Phát Đạt (PDR), Khang Điền (KDH),... đó đều là những doanh nghiệp có câu chuyện riêng của họ.

“Thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn vì COVID-19, nhưng những câu chuyện riêng như chuyển nhượng dự án, kết quả kinh doanh tốt từ những năm trước và kết quả bán hàng tích cực khiến các cổ phiếu này gần như tăng trưởng khác biệt. Vì vậy, nhà đầu tư khi tham gia thị trường nên tập trung nhiều hơn vào câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp, thay vì phụ thuộc vào sóng VN-Index trong ngày. Điểm mấu chốt đó là chu kỳ tăng vốn, chu kỳ ghi nhận lợi nhuận và chu kỳ bán hàng”, ông Thọ phân tích.

Nếu nhìn lại từ quý 4/2020 trở lại đây, sự tăng trưởng của thị trường chứng khoán tương đối tốt, với tỷ lệ mở tài khoản của các nhà đầu tư F0 tăng đột biến, kết hợp với dòng tiền từ các tài khoản của nhà đầu tư cá nhân. Bên cạnh đó, nhịp hấp thụ hàng hóa trên thị trường bất động sản được đánh giá là tăng trưởng mạnh, ở tất cả các doanh nghiệp miền Bắc và miền Nam.

Tuy nhiên, mọi thứ đã chững lại khi thị trường Sài Gòn nói riêng và khu vực miền Nam nói chung bước vào thời kỳ giãn cách theo Chỉ thị 15 của Chính phủ. Từ đó,  sự dịch chuyển dòng tiền từ nhàn rỗi của nhà đầu tư cá nhân sang các kênh chứng khoán tiếp tục tăng lên.

Hướng tầm nhìn dài hạn

Như vậy, trong quý 3 năm nay, các yếu tố nào sẽ tác động đến lợi nhuận của ngành bất động sản từ độ trễ trước đó.Về vấn đề này, ông Hoàng Văn Thọ nhận định, mặc dù đang trong thời kỳ giãn cách, nhiều doanh nghiệp BĐS sụt giảm doanh số bán hàng, nhưng với các công ty đã bán được hàng và bàn giao trong nửa đầu năm, hoặc từ năm ngoái, thì có thể vẫn ghi nhận lợi nhuận tốt. Vì vậy, phải nhìn vào hai yếu tố chính đó là:

Thứ nhất, về doanh số bán hàng, gần như các doanh nghiệp trong quý 3 sẽ bị ảnh hưởng rất mạnh, do không ai mua BĐS online .

Thứ hai, về mặt lợi nhuận, sẽ có những doanh nghiệp đã bán hàng từ 1-2 năm trước, đến thời điểm này bàn giao và ghi nhận lợi nhuận.

“Chính vì vậy, nhà đầu tư cần phân biệt rõ lợi nhuận tốt, chưa chắc công ty đã tốt và lợi nhuận xấu, chưa chắc công ty đã xấu”, ông Thọ nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia, nhìn xa hơn, nhà đầu tư không chỉ nên nhìn vào lợi nhuận ngắn hạn, mà phải nhìn vào lợi nhuận của năm trước, năm hiện tại và triển vọng năm sau. Bởi lẽ, BĐS cần yếu tố bền vững, có khi lợi nhuận một quý tốt chưa chắc cổ phiếu đã tăng vì quý sau có thể giảm, thậm chí năm sau cũng giảm. Cùng với đó, bán hàng là yêu tố then chốt, tuy nhiên phải lưu ý rằng, rất khó có trường hợp hoàn hảo ở một doanh nghiệp, khi vừa lợi nhuận tốt lại vừa bán hàng tốt. Từ đó, nhà đầu tư sẽ có sự đánh giá và cân bằng danh mục của mình.

Ông Nguyễn Thái Phiên, Phó Tổng giám đốc NovaGroup (HoSE: NVL) đánh giá, về bản chất, đầu tư chứng khoán và bất động sản là hai kênh bổ trợ lẫn nhau, luôn mang tính tương hỗ chứ không thay thế lẫn nhau. Do vậy, sau khi kiểm soát dịch bệnh tốt hơn, có thể dòng tiền sẽ quay trở lại do tỷ lệ đầu tư vào kênh bất động sản hay chứng khoán là tương đương nhau và cũng phù hợp với khẩu vị của nhà đầu tư cá nhân tại thời điểm này.

“Mặt khác, thời điểm đầu tư bất động sản thường rơi vào quý 4 của năm trước, đến quý 1 năm liền kề, cho nên quý 2 và quý 3 đâu đó sự giảm tốc do COVID-19. Nhưng điều đó không phải trở ngại mang tính dài hạn, về căn cơ, dòng tiền phân phối giữa thị trường chứng khoán và bất động sản vẫn là những dòng tiền tương đối phù hợp”, vị Tổng giám đốc NovaGroup dự báo.

Bổ sung thêm ý kiến của mình vào định hướng thị trường, ông Vũ Ngọc Quang cho biết, khi đầu tư cổ phiếu bất động sản cũng tương tự với việc đầu tư bất động sản. Trong đó, việc quan trọng nhất đối với hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS chính là quỹ đất. Khi mua một cổ phiếu BĐS, nhà đầu tư cần tìm hiểu công ty đó sở hữu dự án nào đang triển khai và yếu tố cần nhấn mạnh đó là pháp lý của doanh nghiệp.

“Nhiều công ty có kế hoạch phát triển quỹ đất khá lớn, tuy nhiên trong quá trình họ thực hiện còn một số yếu tố pháp lý chưa hoàn thành, khiến dự án bị mở bán chậm. Vì vậy, nhà đầu tư trước khi đầu tư cần nghiên cứu kỹ về bản chất quỹ đất, cũng như khả năng triển khai pháp lý của doanh nghiệp.

Mặt khác, yếu tố về mặt Ban lãnh đạo cũng góp phần quan trọng, quá trình đầu tư BĐS là quá trình lâu dài, đòi hỏi thời gian từ 3-5 năm và cần chiến lược bài bản từ phía Ban lãnh đạo. Nếu quá trình quản trị của công ty không được tốt, thì dù công ty có lãi những lợi nhuận cũng chưa chắc đã rơi vào túi cổ đông”, ông Quang khuyến nghị.