Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?

ĐÌNH ĐẠI• 11/03/2021 16:00

Nội dung này được nhiều diễn giả, chuyên gia thảo luận tại Hội thảo “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư” do Báo Thanh Niên tổ chức mới đây.

Theo ông Nguyễn Ngọc Toàn - Phó Tổng biên tập Thường trực Báo Thanh Niên, Ban quản trị tòa nhà (BQT) vốn được cư dân bầu để đại diện cho họ, quản lý điều hành các hoạt động chung của tòa nhà, đảm bảo quyền làm chủ của cư dân. Thế nhưng, khi quy định bắt buộc các tòa nhà phải có BQT thì xung đột giữa họ với chính cư dân tòa nhà ngày càng tăng.

Toàn cảnh Hội thảo “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư”, do Báo Thanh Niên tổ chức.

Toàn cảnh Hội thảo “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư” do Báo Thanh Niên tổ chức

Ông Toàn cho rằng, đa số những vụ cư dân chung cư “treo băng rôn” phản đối BQT đều do bất bình từ việc không công khai tài chính, không thực hiện đúng cam kết và không có tính minh bạch trong các hoạt động quản lý thu chi. Cư dân ở chung cư còn tố cáo BQT tự ý thuê đơn vị quản lý vận hành tòa nhà, tự ý áp đặt phí quản lý vận hành mà không có được sự tán đồng của cư dân trong tòa nhà, hoặc việc BQT tự ý sử dụng phí bảo trì không có kế hoạch, dự toán chi không được cư dân thông qua.

Dẫn chứng trường hợp cụ thể liên quan đến Chung cư Phú Hoàng Anh tại huyện Nhà Bè, đang gây bức xúc trong dư luận những ngày qua, khi BQT chung cư này đã yêu cầu Ban quản lý cho xịt keo vào ổ khóa nhà, đồng thời khóa luôn cả hai đầu cầu thang bộ thoát hiểm, thậm chí lột bỏ nút ấn thang máy lên tầng 2, khiến người sở hữu hợp pháp không vào nhà của mình được. Ông Toàn đặt câu hỏi, căn cứ vào đâu mà BQT lại có quyền giam nhà của người dân? Nhiệm vụ, quyền hạn thực sự của BQT như thế nào?

“Thường người dân ở chung cư có tâm lý đấu tranh với chủ đầu tư để đòi hỏi quyền lợi cũng như muốn tự mình bầu ra BQT để bảo vệ lợi ích chung của cư dân. Thế nhưng, thực tế nhiều trường hợp lại ngược lại, xung đột xảy ra triền miên”, ông Toàn nêu vấn đề.

Từ những băn khoăn trên, ông Toàn gợi ý, có nên bỏ mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư và để chủ đầu tư tự quản hoặc giao cho đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp hay không? Bởi theo ông Toàn, chủ đầu tư là người tạo ra sản phẩm nên nắm rõ những khiếm khuyết cả về công năng đến chất lượng công trình. Chất lượng công trình không những phụ thuộc vào chất lượng khảo sát, thiết kế, thi công mà còn phụ thuộc vào chất lượng bảo trì trong quá trình sử dụng. Chính vì vậy, chủ đầu tư là người phù hợp để làm công tác bảo trì chung cư.

Chia sẻ về câu chuyện ở chính nơi mình đang sinh sống, bà Đỗ Thị Ngọc Oanh, cư dân chung cư The Central Garden, Q.1 cho rằng, khi mua nhà là những khách hàng được yêu quý, còn khi đến ở thì lại bị “bắt nạt”.

Theo bà Oanh, chung cư The Central Garden không chỉ xảy ra nhiều mâu thuẫn giữa dân cư và BQT hiện tại, mà còn có thêm nhiều vấn đề liên quan đến chủ đầu tư cũ. Tình trạng này trở thành "nỗi đau" dai dẳng của người dân kéo dài suốt 10 năm nay và căn nguyên cũng xuất phát từ sự lộng hành của BQT và thiếu minh bạch về tài chính.

Đỗ Thị Ngọc Oanh, cư dân chung cư The Central Garden, Q.1 cho rằng, khi mua nhà là những khách hàng được yêu quý, còn khi đến ở thì lại bị “bắt nạt”.

Bà Đỗ Thị Ngọc Oanh, cư dân chung cư The Central Garden, Q.1 cho rằng, khi mua nhà là những khách hàng được yêu quý, còn khi đến ở thì lại bị “bắt nạt”.

Cụ thể, BQT hoạt động chưa được bao lâu thì chia rẽ, mất đoàn kết nghiêm trọng. Nội bộ của BQT chia thành 2 nhóm: Một nhóm bảo vệ quyền lợi cư dân và một nhóm bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư cũ. Nhóm này cấu kết với chủ đầu tư, được đơn vị này hậu thuẫn nên lộng quyền.

Điều đáng nói là BQT đã tự ý mang danh cá nhân ký các văn bản gửi cơ quan chức năng, ký các hợp đồng trái pháp luật như hợp đồng bảo trì thang máy... mà không thông qua BQT. Dân cư nhiều lần gửi văn bản lên phường tố cáo nhưng không được giải quyết.

Vô lý hơn nữa, khi cư dân liên tục yêu cầu tổ chức hội nghị nhà chung cư, BQT đã soạn dự thảo thay thế quy chế hoạt động của BQT, đưa ra quy định người tham dự phải đóng tiền ký quỹ trước cho BQT. Trong cuộc họp, cư dân chỉ được ngồi nghe, nếu phát biểu trái ý BQT sẽ bị phạt tiền và trừ vào tiền ký quỹ.

Cũng theo bà Oanh, chủ BQT chung cư này còn tự ý nâng giá bảo trì thang máy lên 40%, hợp đồng cũng không thông qua BQT và cư dân. Đồng thời, cấu kết với Ban quản lý chủ đầu tư cũ thu tiền của dân lắp thẻ từ thang máy, chỉ đến khi có thông báo thu tiền cư dân mới biết. Mỗi căn hộ phải nộp hơn 1,254 triệu đồng, nếu không nộp thì phải đi thang bộ. Điều đáng nói là giá thành mua thẻ từ này cao hơn giá thị trường khoảng hơn 4 lần.

"Pháp luật hiện hành có đủ cơ sở quy định cho BQT hoạt động hiệu quả nhưng các cấp chính quyền phải sát sao, lắng nghe dân cư hơn nữa. Quyền quản lý chung cư nếu giao vào tay chủ đầu tư không coi trọng danh tiếng thì thiệt thòi là dân cư, sự bảo vệ của chính quyền là quá chậm chạp", bà Oanh bức xúc chia sẻ.

Liên quan đến vấn đề bảo vệ quyền lợi cho cư dân tại các chung cư, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết, trước tiên Nhà nước là người bảo vệ thông qua thể chế pháp luật. Quy định đã phân rõ trách nhiệm của UBND phường, quận... Chẳng hạn trong câu chuyện này, huyện Nhà Bè đã sát sao trong vấn đề này nhưng còn hơi “mềm” khi BQT không chấp hành thì chưa làm đến nơi đến chốn. BQT nhà chung cư phải thực hiện đúng nghị quyết; không được tự ý sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nếu sai phạm có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự.

Theo Chủ tịch HOREA, chủ đầu tư có thể tham gia quản lý vận hành vì họ là chủ sở hữu khối đế, hầm giữ xe. Vì vậy, có quy định chủ đầu tư là Phó trưởng BQT, nên chủ đầu tư cũng có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho cư dân.

Thứ ba chính là BQT nhà chung cư. Về những xung đột lợi ích thì phải chấn chỉnh vì vai trò của BQT là không thể thiếu. Ông Châu khẳng định: "Chúng ta đấu tranh với những tiêu cực trong BQT nhưng cũng cần khuyến khích các hoạt động của BQT".

Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?

Ban quản trị nhà chung cư

tranh chấp cư dân