"Khai tử" ngành nghề quản lý vận hành nhà chung cư

Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016.

Theo đó, VCCI đã tiến hành rà soát 243 ngành nghề đầu tư kinh doanh trong Danh mục và nhận thấy 22 ngành nghề kinh doanh cần được xem xét để bãi bỏ ra khỏi Danh mục. Trong đó có kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư (Mục 119).

Tại Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất bãi bỏ 17 ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện trong đó có Kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý, vận hành nhà chung cư. 

Sở dĩ bởi thời gian gần đây công tác quản lý vận hành tại nhiều chung cư có sự bất cập và dấy lên những nghi ngờ về lợi ích chung hay chiếm đoạt của công. Hàng loạt chung cư đỏ rực băng rôn phản đối Ban quản trị, Ban quản lý tòa nhà vì mập mờ tài chính.

Đơn cử tại chung cư 310 Minh Khai, Ban quản trị thông qua sự giới thiệu của một người thuộc chủ đầu tư đã ký hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư với công ty Đầu tư xây dựng và Thương mại HT Việt Nam trong thời hạn 1 năm. Mặc dù khoảng thời gian quản lý khá ngắn nhưng phía ban quản lý này đã bị cư dân tố gian lận kê khai, chi nhiều khoản vô lý đến hàng trăm triệu đồng.

Hay mới đây tại Xphome – khu đô thị Tân Tây Đô, Ban quản trị và Ban quản lý tòa nhà bị cư dân tố thực hiện không đúng trách nhiệm, phát hiện nhiều khoản thu và chi quỹ bảo trì vô lý như thu tiền lắp đặt đồng hồ nước của cư dân trong khi vẫn trong thời gian bảo hành tòa nha. Thậm chí, có trường hợp cư dân căng băng rôn biểu tình phản đối chủ đầu tư liền bị ban quản lý tòa nhà ra quyết định “phạt”.

Đã có thời Ban quản trị nhà chung cư được mặc định là nơi sinh hoạt của những người hưu trí, hoặc nếu còn trẻ thì cũng phải rảnh rỗi, chấp nhận hao công, tốn sức cho những công việc chung. Thế nhưng ở thời hiện tại vai trò của Ban quản trị đã trở nên rất khác. 

Nhiều thành viên đang sinh sống tại các chung cư ở Hà Nội có xu hướng “chạy” vào Ban quản trị bởi bên cạnh việc có lương hàng tháng, Ban quản trị còn có nhiều cơ hội để “trục lợi” từ các khoản chi phí quản lý chung cư. Thậm chí Ban quản trị còn được sử dụng, quản lý số tiền phí bảo trì lên đến hàng chục tỷ đồng.

Chuyên gia Bùi Trung Thủy thừa nhận là do tính minh bạch cụ thể lượng hóa điều kiện kinh doanh quản lý vận hành chung cư không tường minh. Một bên là nhóm quyền lợi của toàn dân thâu tóm vào tay Ban quản trị - một chủ thể vốn không có tư cách pháp nhân, neo vào một điểm theo 1 thông tư của ngân hàng không thể mở tài khoản, dẫn đến Luật Nhà ở 2015 phải quy định có tư cách pháp nhân.

Một bên là lợi ích của các chủ đầu tư luôn ẵm trọn công việc quản lý vận hành, trong khi đó chủ đầu tư luôn là bên có lợi thế hơn về phía quan hệ với các cơ quan chức năng thông qua quá trình cấp phép, phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng. 

Thực tế ghi nhận đã có những trường hợp Ban quản trị câu kết công ty quản lý vận hành chiếm dụng quỹ bảo trì, sử dụng quỹ bảo trì sai mục đích khiến cư dân bức xúc. Như tại chung cư Văn Phú Victoria, sau hơn một năm hoạt động, Ban quản trị tòa nhà này đã không đại diện cho lợi ích cư dân mà đã tự ý thuê đơn vị quản lý vận hành, tự ý áp dụng phí dịch vụ quản lý hàng tháng với cư dân cao hơn mặt bằng chung. 

Thậm chí, số tiền quỹ bảo trì 40 tỷ đồng được chủ đầu tư bàn giao cũng không được kê khai sử dụng với mục đích gì, các khoản thu từ cho thuê diện tích chung cũng chung số phận.

Theo chuyên gia Bùi Trung Thủy, đã đến lúc nên bãi bỏ ngành nghề Quản lý vận hành nhà chung cư. Quyền định đoạt tập thể ghi nhận tại Bộ luật dân sự là sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

"Hãy để người dân tự quyết quyền quản lý vận hành của mình thông qua chính thể đại diện Ban quản trị nhà chung cư. Mà Ban này Luật quy định là có tư cách pháp nhân. Chỉ cần quy định đúng vấn đề này thôi mọi tranh chấp sẽ chấm dứt” – ông Bùi Trung Thủy khẳng định.

Kỳ II: Khó đảm bảo thực tiễn