Cải tạo chung cư cũ vướng tỷ lệ đồng thuận

Thực tiễn công tác cải tạo chung cư cũ thời gian qua cũng cho thấy trở ngại pháp lý lớn nhất là việc Luật Nhà ở quy định trường hợp phá dỡ nhà chung cư (không phải nhà chung cư cấp D-cấp nguy hiểm, bắt buộc phá dỡ) để xây dựng lại nhà chung cư mới phải được tất cả, tức 100% hộ dân là các chủ sở hữu thống nhất thông qua Hội nghị nhà chung cư (theo quy định tại Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở).

Mắc từ quy định cũ

Chia sẻ với DĐDN, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, chỉ nên quy định ở mức đại đa số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý. Nếu một dự án cải tạo nhà chung cư có 100 hộ dân phải di dời mà 99 hộ đã đồng ý chỉ còn duy nhất một hộ “chây ì” mà làm “tắc cả hệ thống” là rất bất cập.

Từ kinh nghiệm quốc tế về vấn đề này, Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết tại các nước, nguyên tắc cộng đồng rất được tôn trọng. Điều đó có nghĩa là khi cải tạo một chung cư, kể cả trước niên hạn hoặc một số nước có chung cư dài hạn nhưng khi cải tạo chỉ cần ý kiến của 70% cộng đồng đồng ý thì coi như phương án cải tạo đó được chấp nhận.

Trước những bất cập như trên, được biết, mới đây HOREA đã tiếp tục có kiến nghị Chính phủ đề xuất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ (khoảng 80%) chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất để cải tạo nhà chung cư cũ không phải cấp nguy hiểm.

Nếu điểm nghẽn này chưa được giải quyết triệt để thì có thể tất cả các cơ chế chính sách tốt đẹp của Dự thảo Nghị định 101/2015 (sửa đổi) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có thể sẽ không trở thành hiện thực.

Đến “khoảng hở” trong dự thảo Nghị định mới

Cũng liên quan đến tỷ lệ đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư nhưng là để quyết định chọn chủ đầu tư, theo HOREA, hiện trong dự thảo sửa đổi Nghị định số 101/2015 vẫn có điểm chưa phù hợp.

Cụ thể, hiện theo Khoản 5 Điều 8 trong Dự thảo nêu:“Hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư”.

Một chuyên gia cho rằng, dự thảo quy định này hiện không đảm bảo nguyên tắc quá bán. Cụ thể, tỷ lệ 70% của 70% chủ sở hữu nhà chung cư tham dự Hội nghị nhà chung cư thì chỉ đạt 49% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư. Tương tự, trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất, thì có thể dẫn đến tỷ lệ đồng ý dưới 50%.

Từ phân tích đó, vị đại diện HOREA cho rằng trong việc sửa đổi Nghị định số 101/2015/NĐ-CP có thể quy định theo hướng Hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% (hoặc 75%) tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất và phải đạt trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư.