Chung cư mini "trá hình": Căn hộ nhỏ, nỗi lo lớn

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn, sau thời gian giãn cách xã hội, nguồn cung thị trường bất động sản đang phục hồi trở lại, lượng tin chào bán sản phẩm cũng như tìm kiếm dự án đang dần có chiều hướng tăng trở lại. Trong đó, lượng tin chào bán trên website này đạt hơn 32.000 tin. Lượt tìm kiếm cũng tăng 7% trên khắp cả nước.

Lượng tìm kiếm chung cư mini tăng 200%

Tuy nhiên các loại hình bất động sản đầu tư như dự án đất nền đang có chiều hướng giảm, đơn cử như tại Hà Nội, mức quan tâm giảm tới 11%. Trong khi đó, loại hình căn hộ có diện tích nhỏ dưới 45m2 lại đang ghi nhận mức tìm kiếm tăng lên tới 200% trên website này.

Ông Robert Vũ, CEO của Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm của loại hình này tăng phản ánh xu hướng ngày càng có nhiều người trẻ, gia đình trẻ có nhu cần sở hữu căn hộ nhỏ, vừa túi tiền hơn.

Trên thực tế, một tình trạng được rất nhiều chuyên gia cảnh báo thời gian gần đây, nguồn cung mới trên thị trường bất động sản đang có xu hướng ngả về phía các dự án tầm trung cao cấp, tỷ lệ các căn hộ hạng C có diện tích dưới 50m2 cũng đang biến mất dần trong các dự án, chỉ chiếm từ 22 - 35%, khiến căn hộ nhỏ càng thêm "hot" trên thị trường.

Bên cạnh đó, với việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư có quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 và không vượt quá 25% dự án cũng cho thấy được sự cấp thiết về nhu cầu căn hộ có diện tích nhỏ, phục vụ cá nhân hay gia đình trẻ.

Theo đánh giá của các chuyên gia, về phương diện tích cực, có thể nói căn hộ 25m2 sẽ phần nào giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, hạn chế nhà ở tạm bợ, là một trong những giải pháp kích cầu thị trường.

Với phương diện tiêu cực, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết, nếu căn hộ 25m2 được cho phép xây dựng sẽ làm gia tăng mật độ dân số ở dự án, khu vực đó. Tất yếu thực trạng này sẽ ảnh hưởng đến chủ trương của các đô thị về quản lý dân số, quản lý hạ tầng kỹ thuật.

Hiểm họa từ chung cư mini trá hình

Tuy nhiên, đáng chú ý, mặc dù Thông tư số 21/2019/TT-BXD chỉ mới có hiệu lực thi hành từ 01/07/2020, thế nhưng các loại hình căn hộ nhỏ 20 – 35 m2 đã xuất hiện tràn lan từ 3 năm trở lại đây.

Cụ thể, đây là các công trình được chủ nhà xin cấp phép nhà ở riêng lẻ, sau khi được phê duyệt, các chủ nhà này tự ý thay đổi thiết kế, biến tướng thành các chung cư mini trá hình để lừa bán cho người có thu nhập thấp.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố, loại hình chung cư mini “trá hình” xuất hiện tập trung nhiều tại các quận: Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy... Các nhà này được xây dựng với diện tích nhỏ, quy mô từ 5 đến 10 tầng, nằm xen kẽ trong các khu dân cư.

Thực trạng nhà ở riêng lẻ biến thành chung cư mini “trá hình” rộ lên như một "phong trào". Loại hình này tiềm ẩn những nguy hiểm đối với người dân khi vấn đề phòng cháy chữa cháy không được nghiệm thu, đảm bảo.

Đặc biệt, quyền lợi của người sử dụng cũng bị “đe dọa” khi vấn đề dân sinh bị ảnh hưởng, không thể làm được hộ khẩu, sổ đỏ, không được xác nhận là nhà ở hợp pháp vì thực chất khu nhà chỉ được cấp giấy phép xây dựng nhà ở thông thường. Những giao dịch liên quan đến mua, bán, chuyển nhượng cũng không thể thực hiện, từ đó có thể nảy sinh ra những tiêu cực, mua, bán, chuyển nhượng trái pháp luật.

Do đó, theo đánh giá, việc kích cầu thị trường bằng các loại hình căn hộ có diện tích nhỏ có thể mang tới cơ hội sở hữu nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, để làm được điều này cần có những quy trình quản lý chặt chẽ về mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người, Mật độ dân số và vấn đề quản lý khu dân cư, các tiện ích đi kèm bắt buộc.

"Cần thực hiện hoá một cách rõ ràng về chiến lược phát triển, giải pháp hạ tầng, tiện ích đồng bộ cho các dự án có căn hộ diện tích nhỏ" - vị chuyên gia cho biết.

Ngoài ra, để việc căn hộ nhỏ dưới 45m2 đi vào thực tiễn, các chuyên gia cũng cho rằng cần đồng thời quản chặt, xử lý nghiêm các chung cư mini tự phát, tránh để người dân nhẹ dạ cả tin, mua phải các căn hộ trá hình này và chịu các rủi ro.