Cẩn trọng đặt cọc mua nhà "trên giấy"

Mới đây, Bộ Xây dựng đã nhận được kiến nghị của cử tri tỉnh Trà Vinh với nội dung: “Đề nghị quy định chế tài để xử lý việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà ở khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai để có cơ sở xử lý theo đúng quy định”.

Trả lời về kiến nghị trên, Bộ Xây dựng cho biết, quy định tại Khoản 5 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì một trong các hành vi bị cấm là: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Tại Khoản 6 Điều 26 của Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm: Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, tại Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Như vậy, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật.

Đối với việc ký kết hợp đồng đặt cọc mà không nhằm mục đích huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

Trên thực tế, nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay đầu tư vào nhiều dự án bất động sản cùng một lúc. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng đủ tiềm lực tài chính, trong khi vay ngân hàng lại cần nhiều thủ tục và chịu lãi suất cao.

Lợi dụng kẽ hở Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, trong khi đó Bộ luật Dân sự lại không đưa ra nguyên tắc đặt cọc bao nhiêu phần trăm, nhiều chủ đầu tư đã làm hợp đồng đặt cọc với giá trị khá cao. Thậm chí, nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định vẫn nhận đặt cọc giữ chỗ trước khi ký hợp đồng mua bán.

Đáng nói là thực tế, không ít lần chủ đầu tư yêu cầu số tiền đặt cọc khá cao sau đó ôm tiền bỏ trốn. Hay có trường hợp sau khi đặt cọc thì bị bên bán “đánh tháo” vì họ tìm được nguời mua với giá cao hơn.

Trước tình trạng đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã từng có đề xuất bổ sung chế định về đặt cọc vào điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản với số tiền không quá 50 triệu đồng trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, kiến nghị này đã nhận về nhiều tranh cãi và sự phản đối từ phía doanh nghiệp, họ cho rằng thỏa thuận đặt cọc mua bán là thỏa thuận dân sự giữa doanh nghiệp với khách hàng.

Song, ở khía cạnh luật pháp, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SLAW cho rằng các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp đặt cọc quyền mua căn hộ, người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố.

“Người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng kể trên, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu, khi đó người mua sẽ “tiền mất tật mang” – luật sư Hà cho biết.