Cảnh báo cuộc đua đại đô thị

HỒNG PHƯỢNG• 11/06/2023 14:00

Trước động thái nhập cuộc mạnh mẽ vào thị trường kiến tạo các đại đô thị của hàng loạt “ông lớn” bất động sản, các chuyên gia cảnh báo tình trạng nở rộ của mô hình này sẽ để lại nhiều hệ lụy.

>>Doanh nghiệp địa ốc cần chuẩn bị thêm kịch bản rủi ro

p/Dự án HUD Mê Linh Centralp/khởi công từ năm 2012, đến nay sau hơn 10 năm vẫn đang xây dựng. Ảnh: Thành Đông

Dự án HUD Mê Linh Central khởi công từ năm 2012, đến nay sau hơn 10 năm vẫn đang xây dựng. Ảnh: Thành Đông

Nếu như trước đây, tiêu chuẩn hàng đầu về nhà ở được định vị là nhà mặt phố và ở trung tâm, thì ngày nay, xu hướng sống của tầng lớp cư dân hiện đại, đang có sự thay đổi rõ rệt. Theo Báo cáo tâm lý và chỉ số người tiêu dùng BĐS năm 2022 ở Việt Nam do chuyên trang batdongsan.com.vn công bố, 61% người được khảo sát trên trang này cho biết họ thích sống gần không gian xanh và sân vườn, 45% đang muốn chuyển ra ngoại ô và các khu vực ít đông đúc hơn…

Nở rộ các đại đô thị

Trước sự thay đổi trong nhu cầu nhà ở, hàng loạt “ông lớn” BĐS cũng nhanh chóng chớp lấy thời cơ, kiến tạo nên những mô hình đại đô thị, các khu đô thị mới tích hợp đa dạng tiện ích đáp ứng tối đa nhu cầu của người tiêu dùng. Theo đó, phía Tây Hà Nội trở thành “bến đỗ” của nhiều thương hiệu như Him Lam, An Lạc, MIKGroup hay Masterise Homes…

Phía Đông cũng sôi động không kém với sự góp mặt của Ecopark, Eurowindown, T&T hay TNG… Ngoài ra, tại TP HCM, tháng 6 năm 2022 cũng bắt đầu nở rộ liên tiếp nhiều dự án đại đô thị, một vài cái tên nổi bật như: Khu đô thị An Phú - An Khánh, Vạn Phúc City, Laimian City, Zeitgeist Nhà Bè, Aqua City,... .

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, các dự án cũ thông thường là các khu đô thị ngổn ngang với các điều kiện hạ tầng cơ bản thiếu đồng bộ (do bị hạn chế về diện tích, áp lực lợi nhuận của chủ đầu tư), dẫn đến vận hành thiếu hiệu quả. Sự xuất hiện của đại đô thị có điểm sáng là phần tái định hình không gian đô thị tại Việt Nam.

Tuy nhiên, khác với khái niệm cố hữu về một không gian sống rộng rãi, khoáng đạt, các đại đô thị mới được quy hoạch bằng cách "nén" cư dân trong một không gian đô thị phong phú, nhường diện tích cho các tiện ích khác như trường học, bệnh viện, bể bơi, thậm chí biển nhân tạo, khu vui chơi, đường giao thông…

"Sống trong một khu đô thị đông đúc không phải là mơ ước của phần lớn mọi người. Họ hướng ước mơ ra các khu vườn rộng rãi, thoáng mát ở khu vực ngoại thành", VARS nhận định.

Với tình trạng hàng loạt các nhà đầu tư “lao mình” vào cuộc đua xây dựng các khu đô thị mới như đại đô thị, các chuyên gia cảnh báo nếu không xem xét kỹ lưỡng, cẩn trọng sẽ dễ rơi “vết xe đổ” hoang hóa đô thị, hay “ế ẩm” khách mua…

Bởi, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, có 2 yếu tố quan trọng góp phần quyết định sự thành công và thu hút cư dân của một khu đô thị mới. Thứ nhất là vị trí của dự án cùng yếu tố hạ tầng thuận lợi giúp cư dân khu đô thị kết nối tốt với các khu vực khác. Thứ hai, cách thức triển khai dự án của các chủ đầu tư thể hiện thông qua năng lực tài chính, kinh nghiệm và chuyên môn phát triển khu đô thị.

Ông chỉ ra thực tế các khu đô thị mới như Đông Anh hay Mê Linh - những địa bàn vừa gần đô thị trung tâm, vừa gần kề một số khu công nghiệp nên có nhu cầu lớn; điều kiện kinh tế, hạ tầng tương đối phát triển, nhưng hàng chục năm nay tỉ lệ lấp đầy của các dự án khu vực này vẫn chưa thực sự tốt. Điều này cho thấy, cách làm của chủ đầu tư đóng vai trò rất quan trọng để thu hút người dân đến ở tại các đô thị mới.

“Cách mạng nhà ở” tại Singapore

Trên thế giới, nhiều quốc gia như Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc,... đã nắm bắt xu hướng này từ nhiều năm về trước. Chẳng hạn ở Singapore, ngay từ những năm 1960, đối mặt với áp lực khan hiếm nhà ở, quốc gia này đã khẩn trương xây dựng các đại đô thị ven trung tâm, với mô hình những dãy nhà cao tầng, có giá thành hợp lý, không gian sống tiện ích nhằm giải tỏa mật độ cư dân và giao thông cho khu vực trung tâm. Các đại đô thị này được ví như "thành phố trong lòng thành phố", đảm bảo ba yếu tố xanh - sạch- đẹp.

Bên cạnh đó, cứ 5 năm một lần, Singapore điều chỉnh quy hoạch nhằm giải quyết linh hoạt những vấn đề đô thị chưa phù hợp. Đến nay, Singapore là quốc gia duy nhất ở châu Á phủ kín đô thị lên toàn bộ hơn 700km vuông diện tích đất nước với gần 100% dân số sống ở đô thị.

Các chuyên gia cho rằng, Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi mô hình xây dựng và điều chỉnh quy hoạch các đại đô thị các nước trên thế giới. Tuy nhiên, “cần phải đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng cần phải có trách nhiệm trong việc hoàn chỉnh hạ tầng dự án, đảm bảo đủ điều kiện để hình thành cộng đồng dân cư, không gian sống đảm bảo chất lượng. Tránh tình trạng chỉ đầu cơ, “bán lúa non” thu lợi còn “bỏ quên” trách nhiệm kiến tạo hạ tầng, không gian sống”, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT bày tỏ.