China Evergrande và lời cảnh tỉnh với các đại gia bất động sản Việt Nam?

Thực tế của China Evergrande?

Trên thực tế, Evergrande hiện đang có 1.300 dự án bất động sản tại 280 thành phố ở Trung Quốc. Họ cũng đã mở rộng sang các ngành công nghiệp khác, bao gồm sản xuất xe điện, quản lý tài sản, phim và truyền hình, xây dựng công viên giải trí, bảo hiểm nhân thọ, bệnh viện, câu lạc bộ bóng đá, sản xuất thực phẩm, nước khoáng và sữa bột trẻ em.

Trong khi đó, chi nhánh quản lý bất động sản của công ty, Evergrande Property Services, có khoảng 2.800 dự án tại 310 thành phố ở Trung Quốc với tổng diện tích hợp đồng hơn 680 triệu mét vuông, theo trang web của công ty.

Evergrande New Energy Vehicle, một công ty con của họ đã đặt mục tiêu đầy tham vọng là phát triển 14 mẫu xe điện từ sedan đến xe thể thao đa dụng để sản xuất và bán 5 triệu chiếc mỗi năm vào năm 2025.

Công ty truyền thông của công ty, Hengten Networks, bao gồm một nền tảng phát trực tuyến được gọi là Pumpkin Film cho biết họ đã có 20,1 triệu người đăng ký trả phí vào cuối tháng 5 và một công ty sản xuất phim, truyền hình có tên Ruyi Film.

Mảng thể thao China Evergrande cũng góp mặt, Guangzhou Evergrande FC, một trong những câu lạc bộ bóng đá nổi tiếng nhất Trung Quốc dưới sự bảo trợ của họ, công ty đã “đốt” khoảng 155 triệu đến 310 triệu USD hàng năm cho các dự án liên quan đến bóng đá.

Song, thời điểm này China Evergrande đang gặp vô vàn rắc rối. Họ chìm trong khủng hoảng với số nợ lên đến 305 tỷ USD. Một bầu không khí nặng nề đang bao trùm tình hình tài chính của Evergrande, cổ phiếu của họ đã giảm 81% kể từ đầu năm, và trái phiếu đô la của họ cũng đã giảm xuống mức thấp kỷ lục.

Chưa hết, các “ông lớn” kiểm toán toàn cầu bao gồm Moody's Investors Service đã hạ cấp Evergrande và các công ty con xuống mức “triển vọng tiêu cực". Fitch Ratings đã thực hiện động thái tương tự, hạ cấp xếp hạng của công ty xuống “khả năng vỡ nợ rất cao”.

Đó là diễn biến mới nhất trong câu chuyện về người khổng lồ bất động sản, đang được theo dõi chặt chẽ ở Trung Quốc và trên toàn cầu.

Nhưng vì sao China Evergrande gặp rắc rối?

Giờ đây, các nhà đầu tư đang phải nín thở khi nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn thứ hai Trung Quốc, đang đứng trước bờ vực vỡ nợ. Công ty đang nắm giữ danh hiệu là “nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới”.

Theo các chuyên gia phân tích, khi mọi thứ diễn ra trong thời kỳ bùng nổ, Evergrande đã tận dụng lượng tín dụng quá lớn trong cơn sốt bất động sản của Trung Quốc để thúc đẩy tăng trưởng. Nhưng với sự bùng nổ của đại dịch COVID-19 và sự suy giảm trong thời gian dài của thị trường bất động sản Trung Quốc, mọi thứ đã nhanh chóng đi xuống theo chiều hướng xoắn ốc đối với nhà phát triển bất động sản này.

Trên thực tế, hầu như các nhà đầu tư và các công ty đều sử dụng đòn bẩy tín dụng (vốn vay) khi cố gắng tạo ra lợi nhuận lớn hơn trên tài sản của họ. Tuy nhiên, việc sử dụng đòn bẩy không đảm bảo thành công và khả năng thua lỗ quá mức có thể xảy ra từ các vị thế có đòn bẩy cao.

Đòn bẩy được sử dụng như một nguồn tài trợ khi đầu tư để mở rộng cơ sở tài sản của công ty và tạo ra lợi nhuận trên vốn rủi ro, nó còn được coi là một chiến lược đầu tư. Mặt khác, đòn bẩy cũng có thể là số nợ mà một công ty sử dụng để tài trợ cho tài sản. Với China Evergrande, họ đang rơi vào tình trạng công ty có tỷ lệ đòn bẩy cao, mắc nợ nhiều hơn vốn chủ sở hữu.

Giờ đây, việc siết nợ tiếp theo đã dẫn đến việc chậm thanh toán cho các nhà cung cấp và khiến công ty có nguy cơ vỡ nợ trái phiếu. Các nhà quản lý Trung Quốc đã yêu cầu công ty bán bớt tài sản của mình, bao gồm công ty sản xuất xe điện và các công ty liên doanh khác, để tồn tại. 

Nhưng thật không may, việc bán các tài sản và đặt lại các điều khoản nợ của Evergrande lại đang ở tình trạng “giật gấu vá vai”, không có khả năng cung cấp nhiều hơn một khoản giãn nợ tạm thời. Kết quả của việc bán tài sản công ty cho đến nay rất đáng thất vọng. Hầu như không có chuyển biến tích cực bởi những người mua tiềm năng đang chờ công ty vỡ nợ để họ có thể “hôi của” và mua những tài sản này với mức chiết khấu cao. 

Mặc dù mới đây, công ty đã thuê cố vấn tài chính Houlihan Lokey và Admiralty Harbour Capital để giúp “đánh giá cấu trúc vốn của Tập đoàn, đánh giá tính thanh khoản và khám phá tất cả các giải pháp khả thi để giảm bớt vấn đề thanh khoản hiện tại để đạt được giải pháp tối ưu cho tất cả các bên liên quan trong thời gian sớm nhất có thể “.

Tuy nhiên, mọi thứ dường như đang quay lưng lại với China Evergrande!

“Hồi chuông cảnh báo” cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Gần đây, tại Việt Nam cũng đang có một loạt các doanh nghiệp bất động sản lớn gặp rắc rối.

Công ty TNHH Tập đoàn Xuân Lãm, doanh nghiệp có tiếng tại Quảng Ninh, đang vướng vào khoản nợ hơn 312 tỷ đồng, trong đó nợ gốc hơn 122 tỷ đồng, nợ lãi hơn 190 tỷ đồng, theo thông báo đấu giá của Agribank Mỹ Đình, Hà Nội.

Trước đó, BIDV Phú Tài, TPHCM, cũng thông báo đấu giá khoản nợ hơn 1.035 tỷ đồng của Công ty CP Tập đoàn Khải Vy, doanh nghiệp gỗ lấn sân sang lĩnh vực bất động sản với hàng loạt dự án lớn.

Và hồi đầu tháng 5, Sacombank và Công ty Đấu giá Hợp danh Toàn cầu Group cũng vừa rao bán đấu giá khoản nợ của loạt 5 khách hàng lớn. Tổng nghĩa vụ của các khoản nợ tính đến đầu tháng 4 là hơn 2.400 tỷ đồng, trong đó có 930 tỷ đồng vốn vay và còn lại là lãi tồn đọng.

Có thể thấy, giống như chiến lược vốn của China Evergrande, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng đang có sự liên quan mật thiết đến rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Các chuyên gia tài chính cho rằng, bản chất của bất động sản là ngành kinh doanh nặng vốn và các doanh nghiệp Việt Nam thường sử dụng đòn bẩy tín dụng khá lớn. Trong khi quá trình từ khi triển khai dự án đến khi ghi nhận doanh thu thường kéo dài do quy trình thủ tục pháp lý. Nếu không tính toán đúng, phần nợ ngân hàng có thể "nuốt" luôn tài sản.

Thêm vào đó, đại dịch COVID-19 đã khiến không ít doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt dòng tiền, do nguồn thu bị "đứt" hoặc thu không đủ chi. 

Nhưng không chỉ vay ngân hàng, không ít doanh nghiệp còn chuyển sang phương án phát hành trái phiếu. Theo báo cáo của Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI, tính đến cuối quý II, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu, với giá trị khoảng 92.300 tỷ đồng, tương đương 44,2% tổng lượng trái phiếu phát hành trên toàn thị trường. 

Đây chính là một tín hiệu đáng lo ngại của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo chuyên gia bất động sản, ông Phan Công Chánh cho biết: “Rõ ràng là nợ càng tăng thì bài toán rủi ro của doanh nghiệp càng lớn. Tôi nghĩ đã đến lúc phải gióng lên hồi chuông cảnh báo khi các ngân hàng đang rao bán rất nhiều tài sản để thu hồi nợ".