Gửi bình luận
Các khoảng trống và xung đột pháp luật đang gây ách tắc hàng loạt dự án bất động sản (BĐS). Trong khi đó, cuộc sống không thể ngừng lại để chờ đợi sửa đổi, bổ sung pháp luật.
Khi thị trường BĐS bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung BĐS bị suy giảm sẽ gây sốt giá BĐS do thiếu nguồn cung.
Hội nghị Bất động sản 2019 với chủ đề “Lấy ý kiến – Tháo gỡ khó khăn cho Doanh nghiệp” do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp cùng Trung tâm Báo chí Tp HCM tổ chức.
Các khoảng trống và xung đột pháp luật
Hàng loạt các nghiên cứu mới đây đã chỉ ra các khoảng trống pháp luật cần lấp đầy, cũng như các khoảng xung đột pháp luật trong lĩnh vực BĐS. Đáng chú ý trong đó như việc Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã đưa ra 20 điểm chồng chéo, xung đột trong hệ thống pháp luật liên quan đến các dự án đầu tư. Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cũng có báo cáo chỉ ra các bất cập trong thủ tục thực hiện các dự án đầu tư. Ngân hàng Thế giới thì đề xuất khuyến nghị về sửa đổi Luật Đất đai 2013, trong đó có khuyến nghị về bảo đảm sự tương thích với các luật khác có liên quan. Trong khi, Hiệp hội BĐS TP HCM đã gửi nhiều báo cáo về tình trạng xung đột pháp luật liên quan đến BĐS...
Những bất cập được nhóm theo 5 chính: Thứ nhất, nhiều thuật ngữ pháp luật được sử dụng không nhất quán giữa các luật chuyên ngành và trong mỗi luật các thuật ngữ này không được định nghĩa cụ thể. Ví dụ như thuật ngữ “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư” được sử dụng không nhất quán giữa Luật Đầu tư và Luật Xây dựng, thuật ngữ “văn bản chấp thuận đầu tư”, “quyết định chủ trương đầu tư” và “quyết định chấp thuận đầu tư” cũng thiếu nhất quán.
Có thể bạn quan tâm
14:41, 09/08/2019
16:00, 26/06/2019
05:00, 05/06/2019
Thứ hai, trình tự, thủ tục trong chấp thuận một dự án đầu tư và chủ đầu tư dự án hay thứ tự những công việc mà chủ đầu tư cần làm cũng có nhiều khác biệt giữa Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Bảo vệ môi trường và Luật Đất đai.
Thứ ba, quy định về phương thức tiếp cận đất đai của một dự án đầu tư còn tồn tại nhiều khoảng trống và không đảm bảo tính thống nhất và hệ thống. Hiện nay, một số điều kiện của tiếp cận đất đai cũng có khác biệt giữa các Luật Đất đai và các Luật chuyên ngành khác liên quan. Mặt khác, vẫn còn một khoảng trống pháp luật rất lớn trong tiếp cận đất đai cho các dự án lớn mà trên đó có nhiều loại đất với nguồn gốc khác nhau, trong đó cần phải tiếp cận đất đai theo nhiều phương thức khác nhau.
3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột:
Một là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn;
Hai là trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn.
Ba là văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.
Thứ tư, có sự không nhất quán trong các quy định về quyền, lợi ích, nghĩa vụ của chủ đầu tư giữa các luật chuyên ngành như quyền cho thuê tài sản đã đầu tư trên đất (giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự); chế độ miễn, giảm tiền thuê đất gắn với các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư (giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai)... Tình trạng này dẫn đến khó quản lý việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư.
Thứ năm, có sự vô lý trong quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư bị chấm dứt đầu tư nhưng vẫn có thể giữ đất thêm 24 tháng nữa mới bị thu hồi.
Căn nguyên và giải pháp
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng tồn tại nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo pháp luật như hiện nay vẫn do phương thức xây dựng pháp luật ở nước ta hiện nay. Việc xây dựng pháp luật thường do các đơn vị thuộc Bộ trình lên Bộ, Bộ trình lên Chính phủ, Chính phủ trình Quốc hội.
Thực tế, các chuyên viên của đơn vị được giao nhiệm vụ xây dựng pháp luật tự triển khai thực hiện, lấy quyền và lợi ích của đơn vị mình làm trung tâm. Quá trình xây dựng và thẩm định các dự án luật, nghị định, thông tư không tận dụng được ý kiến của các chuyên gia có chiều sâu về luật pháp.
Điều này tạo ra các khoảng trống và xung đột pháp luật, với hệ lụy gây ách tắc trong thực thi pháp luật. Về nguyên tắc cuộc sống không bao giờ phải chờ đợi pháp luật. Nếu pháp luật không đủ điều kiện thực thi thì không phải thực hiện. Nguyên tắc này ở ta vẫn chưa được tiếp nhận.
Để giải quyết các bất cập, về dài hạn, Quốc hội cần ban hành một luật để sửa đổi, thống nhất các chồng chéo giữa các luật. Tuy nhiên, để xử lý ngay vấn đề, Chính phủ cần rà soát, bổ sung lấp đầy khoảng trống bằng một Nghị định quy định thống nhất về trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư.
Giải pháp cơ bản nhất là cần phải thay đổi quy trình xây dựng pháp luật ở Việt Nam. Nhiệm Vụ này cần trao toàn bộ cho Quốc hội. Quốc hội có thể xây dựng, sửa đổi luật pháp dựa trên các nhóm chuyên gia được lựa chọn. Thậm chí, Quốc hội có thể tổ chức đấu thầu việc xây dựng pháp luật với sự tham gia của các Trường đại học, các Viện nghiên cứu, các Hiệp hội. Việc thẩm định một dự án luật cũng cần có sự tham gia của các chuyên gia, của các tổ chức độc lập.
Bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục quản lý đất đai, Bộ TNMT:
Việc sửa đổi bổ sung Luật Đất đai lần này, mục tiêu đầu tiên mà Bộ TN&MT sẽ cố gắng giải quyết đó là những nội dung chưa đồng bộ thống nhất giữa Luật Đất đai với các luật khác liên quan. Điển hình như những trường hợp dự án đất công hoàn toàn có thể giao quyền cho từng địa phương quyết định. Đất công xen kẽ một chút kênh rạch thì địa phương hoàn toàn có thể thu hồi giao cho nhà đầu tư. Trường hợp xin gia hạn sử dụng đất nhưng chiếu luật lại không thuộc diện được cấp thì chỉ cần doanh nghiệp có đơn kê khai thời hạn sử dụng thêm là địa phương có thể giải quyết. Với condotel, Bộ TN&MT đang trong quá trình thảo luận cho các giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp. Ông Nguyễn Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Công tác phía Nam Bộ Xây dựng: Đơn giản hóa cấp phép
Mặc dù, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã cởi mở và tiệm cận dần với các quy định của quốc tế. Cụ thể, chúng ta đã tích hợp các thủ tục thẩm định thiết kế, cấp phép thủ tục xây dựng đối với các công trình sử dụng vốn khác. Một số công trình đã được đơn giản hóa. Tích hợp việc thẩm định thiết kế và cấp phép xây dựng, tiến tới có thể là có thể bỏ cấp phép xây dựng. Một số điều kiện kinh doanh, ví dụ như cấp chứng chỉ hành nghề, thiết kế, giám sát các dự án… đang được xem xét với mong muốn tạo điều kiện tốt hơn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc sửa đổi Luật Xây dựng lần này sẽ được cải cách theo 3 nhóm chính sách: Thứ nhất là cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính; thứ hai là đơn giản hóa, bãi bỏ các điều kiện kinh doanh; thứ ba là phản biện các hệ thống pháp luật, đồng bộ với các pháp luật khác. Ông Lê Trần Kiên - Phó Giám đốc sở Xây dựng Tp HCM: Từng bước giải quyết khó khăn
Thời gian gần đây, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản tại TP HCM đã có nhiều kiến nghị về những vướng mắt liên quan đến sự bất cập của hệ thống pháp luật. Các doanh nghiệp bất động sản đã có hệ thống tổng hợp lại các khó khăn, vướng mắc đề xuất cơ quan quản lý nhằm tháo gỡ. Quan điểm của Sở Xây dựng TP HCM sẽ lắng nghe, nghiên cứu để tìm ra phương án giải quyết tốt nhất đối với các khó khăn vướng mắc hiện tại. Chúng tôi sẽ coố gắng tạo một phương án, hành lang pháp lý trong khuôn khổ để doanh nghiệp từng bước giải quyết khó khăn đúng pháp luật hiện hành. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM: Tiếp tục đóng góp hoàn thiện hệ thống pháp luật
Trong thời gian tới, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục công tác phản biện pháp luật về vấn đề thể chế hành chính. Hiệp hội đặt ra mục tiêu cụ thể cần phải đạt được. Ưu tiên hàng đầu là bảo vệ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính, bảo vệ lợi ích của cộng đồng xã hội mà nhà nước là đại diện, sau đó là lợi ích của người tiêu dùng. Từ những kiến nghị của doanh nghiệp hội viên và những nghiên cứu, khảo sát độc lập, Hiệp hội sẽ tiếp tục có những kiến nghị bám sát thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh và biến động thị trường. Thời gian tới, chúng tôi sẽ tiếp tục đóng góp tiếng nói của mình để góp phần làm sao xây dựng được, hoàn thiện được hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản. |
