DIC Corp chật vật tăng vốn

>>>Tăng vốn điều lệ cho các ngân hàng Big 4 theo phương án nào?

Theo tài liệu họp Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) bất thường lần thứ 2 vào ngày 12/10 tới, HĐQT Tổng công ty CP Đầu tư Xây dựng DIC Corp (HoSE: DIG) sẽ trình cổ đông phương án chào bán 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 15.000 đồng/cổ phần để huy động 1.500 tỷ đồng.

Được biết, tại ĐHĐCĐ thường niên vào tháng 4 vừa qua, cổ đông đã thông qua kế hoạch chào bán ra công chúng 100 triệu cổ phiếu với giá 30.000 đồng/cổ phiếu. Tuy nhiên, vào thời điểm đầu tháng 9 vừa qua, khi công bố tài liệu ĐHĐCĐ bất thường (dự kiến tổ chức vào ngày 14/9, nhưng không thành công do không đủ số lượng cổ đông tham dự theo quy định). HĐQT DIC Corp thay đổi kế hoạch chào bán từ 100 triệu cổ phiếu lên 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (tăng 50 triệu so với kế hoạch ban đầu), đồng thời giảm giá chào bán xuống còn 20.000 đồng/cổ phiếu.

Như vậy, chỉ trong 5 tháng, DIC Corp đã hạ giá cổ phiếu chào bán cho cổ đông hiện hữu từ 30.000 đồng/cổ phiếu xuống 15.000 đồng/cổ phiếu, tương đương với giảm 50% so với kế hoạch chào bán ban đầu.

Toàn bộ số tiền thu được trong đợt chào bán 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu lần này khoảng 1.500 tỷ đồng sẽ được DIC Corp sử dụng để đầu tư vào dự án khu đô thị du lịch Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, tọa lạc tại 2 xã Long Tân và Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với quy mô 331 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến ban đầu chỉ là 12.618 tỷ đồng. Tính tới thời điểm công bố tài liệu ĐHĐCĐ bất thường lần 2, Công ty đã đền bù giải phóng được 156,2 ha/331 ha với tổng kinh phí 1.324,5 tỷ đồng. Dự kiến đầu năm 2023 sẽ được giao đất đợt 1 với diện tích 82,11ha, đủ điều kiện khởi công đầu tư xây dựng.

Trong Tờ trình ĐHĐCĐ bất thường lần này, DIC Corp dự kiến sẽ điều chỉnh tổng mức đầu tư của dự án này tăng thêm gần 2.846 tỷ đồng, lên hơn 15.711 tỷ đồng. Trong đó, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng hơn 780 tỷ đồng; tiền sử dụng đất phải nộp tăng hơn 1.294 tỷ đồng; chi phí thực hiện kè chống sạt bờ sông tăng 474 tỷ đồng; và chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật do điều chỉnh theo suất đầu tư mới tăng 297,7 tỷ đồng.

Ngoài ra, dự án cũng được phân kỳ triển khai thành 5 phân khu, với phân khu 1 có diện tích 82,1 ha, phân khu 2 có diện tích 65,7 ha, phân khu 3 có diện tích 49,1 ha, phân khu 4 có diện tích 69,1 ha, và phân khu 5 có diện tích 65,9 ha. Toàn dự án sẽ hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào quý IV/2028.

>>>Louis Capital hủy tăng vốn, lên kế hoạch chuyển từ lãi sang lỗ

Về kết quả kinh doanh, trong 6 tháng đầu năm 2022, DIC Corp đạt hơn 1.094 tỷ đồng doanh thu thuần; lợi nhuận sau thuế đạt gần 143 tỷ đồng, giảm 2% về doanh thu và tăng 51% về lợi nhuận. Riêng trong quý II, DIC Corp đạt hơn 575 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 7% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 79 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Mặc dù lợi nhuận tăng trưởng, nhưng dòng tiền kinh doanh của DIC Corp trong quý II/2022 âm hơn 1.900 tỷ (cùng kỳ âm 353 tỷ). Bên cạnh việc ghi nhận khoản chi hơn 1.700 tỷ cho bên cung cấp hàng hóa và dịch vụ như cùng kỳ, khoản chi khác của doanh nghiệp cũng tăng đột biến từ 436 tỷ đồng lên gần 1.700 tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền thuần trong kỳ của DIC Corp vẫn dương do doanh nghiệp vay và bán lại công cụ nợ hơn 3.000 tỷ. 

Tính đến 30/6, tổng tài sản sản của DIC Corp đạt trên 16.000 tỷ đồng, không biến động nhiều so với thời điểm cuối tháng 3. Chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản của DIC Corp vẫn là hàng tồn kho với hơn 5.370 tỷ đồng (tăng gần 40% so với đầu năm và tăng thêm 34% so với cuối tháng 3), kế đến là các khoản phải thu ngắn hạn gần 4.220 tỷ đồng.

Tồn kho của DIC Corp chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại 12 dự án với tổng giá trị hơn 5.100 tỷ đồng. Trong đó, có 2 dự án lớn gồm Nam Vĩnh Yên (1.898 tỷ) và khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (1.313 tỷ).

Theo Chứng khoán SSI, DIC Corp khá tham vọng trong việc tìm kiếm các khu đất mới để bổ sung vào quỹ đất của mình, với hơn 10 dự án hiện đang được nghiên cứu và phát triển. Tuy nhiên, SSI cho rằng, để có được một dự án mới, chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều giai đoạn như đề xuất đầu tư, phê duyệt quy hoạch tổng thể, đấu giá đất và các thủ tục khác. Thường mất nhiều năm để hoàn thành tất cả quy trình này và chi phí cho quỹ đất mới sẽ cao hơn đáng kể do phương thức đấu thầu mới. Điều này có thể là thách thức đối với công ty khi mở rộng nhiều dự án cùng một lúc.

SSI cũng cho rằng, so với các chủ đầu tư nổi tiếng khác ở phía Nam như NLG, DXG, NVL, khả năng phát triển dự án của DIC Corp vẫn còn gặp một số khó khăn do giá đất đền bù tăng cao và pháp lý dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện. Do đó, doanh số bán và ghi nhận lợi nhuận giai đoạn 2021-2022 chỉ đến từ một số dự án như Nam Vĩnh Yên, DiG star CSJ và một vài các dự án khác. Trong 2 năm qua, nguồn lợi nhuận chính của DIC Corp chủ yếu đến từ lợi nhuận tài chính và thoái vốn khỏi dự án Đại Phước.

“Mặc dù có giá trị tiềm năng từ quỹ đất chiến lược, nhưng giai đoạn triển khai các dự án này có thể gặp nhiều thách thức do phí sử dụng đất ở nhiều tỉnh như Đồng Nai và Vũng Tàu đang tăng mạnh. Do đó, tổng chi phí phát triển sẽ tăng và có tác động tiêu cực đến tỷ suất lợi nhuận trong tương lai. Chưa kể, việc triển khai các dự án mới và hoạt động huy động vốn trên thị trường bất động sản hiện nay tương đối chậm, khiến dòng tiền cần cho DIC Corp để phát triển các dự án trong tương lai càng khó khăn hơn”, chuyên gia của SSI nhận định.