Doanh nghiệp cổ phần hoá phải lập báo cáo hiện trạng quản lý sử dụng đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa ban hành Thông tư số 03/2021 về việc "hướng dẫn nội dung chi tiết phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; lập và phê duyệt phương án sử dụng đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập thực hiện chuyển đổi thành công ty cổ phần". Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 28/6/2021. 

Theo đó, đối tượng áp dụng là doanh nghiệp nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ (gọi tắt là doanh nghiệp cổ phần hóa); đơn vị sự nghiệp công lập thực hiện chuyển đổi thành công ty cổ phần (gọi tắt là đơn vị sự nghiệp công lập chuyển đổi) và các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan. 

Theo Thông tư 03, nội dung lập hiện trạng quản lý, sử dụng đất là tổng diện tích, số lượng thửa đất đang quản lý, sử dụng tại từng xã, phường, thị trấn và tài sản gắn liền với từng thửa đất. Hình thức, diện tích sử dụng đất theo từng hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; nhà nước giao đất, cho thuê đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần; nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ các tổ chức, cá nhân khác.

Thông tư 03 cũng yêu cầu báo cáo hiện trạng quản lý, sử dụng đất nêu rõ thời hạn sử dụng đất (thời hạn lâu dài, thời gian sử dụng đất còn lại); diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (nêu rõ lý do chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và kiến nghị); diện tích đất sử dụng không đúng mục đích; diện tích đất đã giao, cho thuê, cho mượn, góp vốn, liên doanh, liên kết, hợp tác không đúng quy định của pháp luật; diện tích đất có tranh chấp, lấn, chiếm...

Về phía Bộ Tài chính cho biết, số lượng doanh nghiệp cổ phần hóa theo theo Công văn số 991/TTg-ĐMDN và Quyết định số 26/2019/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đến nay mới đạt hơn 28% kế hoạch đề ra.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế Bộ Tài chính chỉ rõ, nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp chậm trễ cổ phần hoá do thủ tục xác định giá trị đất đai mất nhiều thời gian. Thậm chí, quá trình cổ phần hoá DNNN đã cho thấy nhiều sai phạm trong xử lý đất đai, gây thất thoát tài sản.

Một trong những nguyên nhân khiến việc xác định giá trị đất đai của các doanh nghiệp khó khăn là chưa có những quy định được cụ thể hóa. Hiện nay, chỉ có Nghị định126/2017/NĐ-CP quy định về việc định giá đối với đất đai. Tuy nhiên, Nghị định 126 vẫn còn một số nội dung chưa rõ ràng. Cụ thể, theo Điều 30, đất đai của doanh nghiệp cổ phần hoá chia làm 2 trường hợp.  

Thứ nhất, đối với những diện tích đất được giao để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Những loại đất này theo phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hoá đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp, giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quyết định theo quy định của Luật Đất đai.

Tuy nhiên, khung giá đất do UBND công bố thường thấp hơn so với đơn giá thị trường, dẫn đến chênh lệch kết quả định giá nếu tính toán theo giá trị thị trường, từ đó có thể ảnh hưởng lớn đến kết quả xác định giá trị doanh nghiệp.

Thứ hai, việc xác định giá trị đối với diện tích đất của DNNN đi thuê cũng rất khó khăn. Theo đó, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm theo giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được thuê do UBND  tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được thuê) quyết định theo quy định tại Khoản 3 và Điểm d Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai.

Và đối với diện tích đất này không thực hiện xác định lợi thế đất. Do đơn giá thuê UBND xác định thường thấp hơn đơn giá thuê trên thị trường rất nhiều, bởi không xác định lợi thế đất thuê, làm ảnh hưởng đến kết quả xác định giá trị doanh nghiệp.  

Cùng với Thông tư số 03/2021, Bộ Tài chính đang hoàn thiện dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 126 để đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp giai đoạn 2021-2025. Đây được xem là liều thuốc mạnh để trị bệnh chây ì cổ phần hoá đang tồn tại nhiều năm qua.  

Diễn đàn Doanh nghiệp sẽ tiếp tục thông tin!