Doanh nghiệp “điêu đứng” vì giải phóng mặt bằng

Khâu giải phóng mặt bằng chậm khiến doanh nghiệp không có mặt bằng sạch để thi công

Thống kê của Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố đang có 383 dự án chậm triển khai, để hoang hoá. Một trong những nguyên nhân chính liên quan đến khâu giải phóng mặt bằng (GPMB). 

"Ôm đất" hàng chục năm

Đơn cử như trường hợp của dự án Xây dựng Nhà ở cán bộ công nhân viên kết hợp bãi đỗ xe tại Phường Minh Khai, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Ngày 16/4/2009, UBND TP Hà Nội đã có văn bản số 3170/UBND-XD chấp thuận đề nghị của Công ty CP Tiền Phong về việc thực hiện dự án trên. 

Các bước tiếp theo, ngày 20/8/2009, Sở Quy hoạch Kiến trúc đã chấp thuận Quy hoạch tổng thể mặt bằng khu đất với tổng diện tích khu đất lập nghiên cứu quy hoạch khoảng 13.540,8m2 để xây dựng các công trình cao 17-21 tầng và bãi đỗ xe. Đến 21/6/2010, UBND Huyện Từ Liêm đã có thông báo số 262/UBND-TB về việc sẽ thu hồi đất tại xã Minh Khai; các quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để phục vụ dự án; phê duyệt phương án tổng thể và các quyết định thu hồi đất nông nghiệp tại xã Minh Khai.

Tuy nhiên, sau khi công khai chi tiết kế hoạch bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trong nhiều năm, một số người dân sử dụng đất nằm trong phạm vi thực hiện dự án không đồng thuận.

Mặt khác, ngày 26/7/2011 Thủ tướng chính phủ có quyết định số 1259/QĐ-TTg về việc phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050. Đến 13/8/2015, UBND thành phố Hà Nội có quyết định số 3976/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị GS, tỷ lệ 1/5000. Theo đó, các dự án đang triển khai đều phải điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp với quy hoạch chung nói chung và quy hoạch phân khu đô thị GS nói riêng. Dự án cũng không tránh khỏi việc điều chỉnh quy hoạch từ cao tầng xuống thấp tầng cho phù hợp với phân khu GS vành đai xanh sông Nhuệ.

Quy hoạch 1/500 dự án đã được phê duyệt

Để đẩy nhanh tiến độ của dự án, Công ty CP Tiền Phong đã phối hợp với Công ty CP BIC Việt Nam ký hợp đồng hợp tác kinh doanh và hợp đồng uỷ quyền cho Công ty CP BIC Việt Nam thực hiện dự án. Sau khi ký kết các hợp đồng hợp tác, Công ty cổ phần BIC Việt Nam đã nhanh chóng báo cáo, trình hồ sơ điều chỉnh quy hoạch tại Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, trình hồ sơ quyết định chủ trương đầu tư và được UBND thành phố chấp thuận; nhanh chóng báo cáo UBND quận Bắc Từ Liêm khởi động lại công tác GPMB sau khi dự án được điều chỉnh quy hoạch và quyết định chủ trương đầu tư.

Để phối hợp với chính quyền địa phương trong công tác GPMB dự án, Công ty cổ phần BIC Việt Nam đã nghiên cứu, cân đối với các dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận và đã báo cáo UBND quận Bắc Từ Liêm để thực hiện hỗ trợ bổ sung thêm trên 500 ngàn đồng/1m2 đất cho các hộ gia đình, đưa 1m2 đất GPMB tương đương 2 triệu/m2 cao hơn rất nhiều so với phương án GPMB.

Với phương thức hài hòa như vậy ngay lập tức đã có trên 50% số hộ gia đình đến nhận tiền đền bù GPMB và bàn giao đất cho dự án. Tuy nhiên số hộ dân còn lại do chưa hiểu hết tính chất xã hội của dự án có đòi hỏi mức đền bù quá cao so với khung hướng dẫn của nhà nước, cho dù nhiều trường hợp để lâu năm không canh tác, không có hộ khẩu tại địa phương, mua đi bán lại nhiều lần trái quy định của pháp luật. UBND Quận Bắc Từ Liêm đã phải tính làm đúng theo trình tự GPMB có phương án cưỡng chế để đẩy nhanh tiến độ, nhanh chóng thu tiền sử dụng đất cho ngân sách.

Nhà đầu tư “điêu đứng”

Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự án bị chậm triển khai sẽ dẫn đến tình trạng không nộp được tiền sử dụng đất và không có mặt bằng sạch để thi công. Quá trình GPMB thường có nhiều khoản chi phí phát sinh như giá đất tăng, các loại thuế, các khoản dự phòng và có thể kéo dài trong nhiều năm chưa dứt. Trong khi các khoản đầu tư đã đổ vào dự án bất động sản không phải là con số nhỏ mà từ vài trăm vài ngàn tỷ đồng. Chậm GPMB là hình thức thất thoát lớn vì tăng chi phí đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường.

Ông Nam cho rằng, phía chính quyền, ban GPMB cần có tư duy tôn trọng, đối thoại trên cơ sở giải quyết nhu cầu của người dân trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Bên cạnh việc giải quyết hài hoà lợi ích của nhà nước – doanh nghiệp - người dân. Công tác tuyên truyền cần làm tốt để giải thích rõ những chủ trương chính sách và hành động của chính quyền. Người dân cũng nên có tư duy tham khảo luật sư, tổ chức tư vấn về ngưỡng thương lượng có thể đạt được để có quyết định và thoả thuận hợp lý.

“Người dân có đất trong phạm vi chỉ giới thu hồi cũng phải đọc hiểu kỹ về những quy định pháp luật về mức giá bồi thường, hỗ trợ đền bù và tái định cư theo khung nhà nước áp dụng công khai. Việc giải quyết hài hoà lợi ích khi GPMB cũng giúp người dân sau di dời nhanh chóng thực hiện kế hoạch mới, ổn định cuộc sống giảm những ngày đấu tranh mệt mỏi và hạn chế tối đa những hành động quá khích sai luật dẫn đến hậu quả đáng tiếc” – ông Nam cho biết.