Sau khi thông tin doanh nghiệp BĐS lớn thứ 2 Trung Quốc Evergrande có nguy cơ phá sản khi mất khả năng cân đối khoản nợ lên đến 300 tỷ USD, tại thị trường trong nước nhiều cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS lớn đã có dấu hiệu bị bán mạnh: BCM (TCT Đầu tư và Phát triển công nghiệp); DIG (Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng)... ghi nhận mức giảm từ khoảng 2-7% trong tuần từ 19-24/9/2021.

Thị trường rung lắc nhẹ

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nguy cơ đối với thị trường chứng khoán cơ sở Việt Nam là không đáng kể khi chỉ xuất hiện sự rung lắc nhẹ và sau khi có tín hiệu giảm đã bật tăng trở lại và nguy cơ thật sự sẽ đến từ các trái phiếu do doanh nghiệp BĐS phát hành thời gian qua.

Theo thống kê, thị trường trái phiếu các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam đã chứng kiến tốc độ tăng trưởng khá nóng, hiện tỷ trọng chiếm thứ 2 tổng lượng phát hành và có tốc độ tăng trưởng thuộc nhóm 30 tăng nóng nhất thị trường châu Á.

Trong tháng 8, có 52 đợt phát hành, có 51 đợt phát hành riêng lẻ và các doanh nghiệp BĐS vẫn đứng thứ 2 quy mô phát hành. Các doanh nghiệp vẫn ưa thích kênh huy động vốn trái phiếu nhanh nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro cho các nhà đầu tư.

Cụ thể, trong 8 tháng đầu năm, các doanh nghiệp BĐS đã phát hành 107.98 nghìn tỷ đồng, cao thứ 2 thị trường, trong đó có khoảng 21% trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp về những rủi ro tiềm ẩn của trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu phát hành riêng lẻ không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng chính cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng việc lấy cổ phiếu của chính doanh nghiệp để bảo đảm cho nợ của mình trên nguyên tắc có thể tốt nhưng với điều kiện là nhà phát hành đó phải có tình hình tài chính khỏe mạnh, ngược lại rủi ro sẽ rất lớn.

“Việc một doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu và dùng chính cổ phiếu của chính mình để bảo đảm cho trái phiếu mình phát hành thì nó cũng như việc tôi đi vay nợ của một người nào đó mà tôi lại lấy chính cơ thể của tôi để bảo đảm cho khoản vay đó, điều này không mấy giá trị khi có khủng hoảng” - TS. Hiếu phân tích.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, gần đây có nhiều doanh nghiệp dùng CP làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu nhưng lại đi phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn đồng nghĩa giá trị CP bị pha loãng và tài sản đảm cho trái phiếu cũng bay hơi theo.

Thực tế cho thấy, không ít doanh nghiệp BĐS có thể huy động vốn qua kênh trái phiếu dù không có tài sảm đảm bảo với lãi suất trong khoảng 9-10%, cao hơn đáng kể lãi suất ngân hàng. Do có mức lãi suất cao nên không ít nhà đầu tư cá nhân không chuyên thậm chí còn lách luật để mua được trái phiếu của doanh nghiệp phát hành riêng lẻ mà không hề quan tâm đến sức khỏe của doanh nghiệp. Theo tìm hiểu, một số công ty chứng khoán đã tư vấn cho NĐT không chuyên cách lách luật bằng các “núp bóng” nhà đầu tư chuyên nghiệp thông qua hợp đồng ủy quyền 3 bên.

Về việc này, các chuyên gia nhận định sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ bởi các tổ chức môi giới sẽ không chịu trách nhiệm khi có “vấn đề”. Ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính ngân hàng Bộ Tài chính cho rằng trái phiếu không có tài sản đảm bảo thì rủi ro sẽ cao, nhưng nếu tài sản đảm bảo lại bằng cổ phiếu, đặc biệt là cổ phiếu chưa niêm yết thì rủi ro còn cao hơn nữa bởi vì không có giá và thanh khoản.

"Ngoài ra, nhà đầu tư còn có thể vi phạm quy định pháp luật khi lách luật để trở thành NĐT chứng khoán chuyên nghiệp nhằm mua được trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ" - ông Dương cho biết.

Liệu có xuất hiện Evergrande phiên bản Việt?

Thực tế cho thấy, hiện nay Việt Nam chưa có quy định bắt buộc sử dụng xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp khi phát hành trái phiếu ra thị trường như tại các thị trường phát triển. Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch Fiin Group cho rằng do Việt Nam chưa có quy định bắt buộc, nên các NĐT sẽ phải nhìn nhận chất lượng và rủi ro trước mắt của các trái phiếu, nếu lãi suất 12-15% hoặc hơn thì phải chấp nhận rủi ro phá sản của doanh nghiệp và có thể bị mất vốn.

Theo một số thống kê thời điểm cuối năm 2021 là thời điểm đến hạn trả nợ của một số lô trái phiếu BĐS phát hành riêng lẻ vào khoảng năm 2019 với lãi suất cao. Trong bối cảnh thị trường và hoạt động của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 nhiều người đã đặt vấn đề liệu có rủi ro xảy ra vỡ “bom nợ”.

Theo ông Thuân, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam còn khá mới và Ngân hàng Nhà nước thời gian qua cũng đã kìm lại và các doanh nghiệp lớn đầu ngành thì điểm rơi trả nợ lại vào 2024 và 2025 nên chưa thể có nguy cơ như với BĐS Trung Quốc và Evergrander.

Bên cạnh đó, theo phân tích của một số chuyên gia, hiện nay, tỷ lệ lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam hiện ở mức từ 50-70% khả quan hơn so với con số của Trung Quốc là 30% tại thời điểm tốt nhất. Cụ thể, theo Công ty Chứng khoán Nhất Việt thì tổng nợ trên tổng tài sản của các doanh nghiệp BĐS hiện ở mức 0.6 nhỏ hơn 1 và nằm trong mức kiểm soát và cũng ngang với mức bình quân trong 5 năm giai đoạn 2016-2020 do đó tình hình nợ của ngành BĐS vẫn nằm trong kiểm soát.

Còn theo ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Australia tại Việt Nam cho biết công ty có xu hướng tăng trưởng mạnh dựa trên nợ vay nhất là Novaland nhưng về các chỉ số công ty này cũng vẫn còn ổn.

Chia sẻ quan điểm về định hướng chính sách quản lý hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng cách tiếp cận của các cơ quan quản lý Việt Nam có thể theo hướng nhẹ nhàng từng bước linh hoạt thông qua hệ thống tài chính, ngân hàng kênh trái phiếu Bộ Tài chính và các Sở Giao dịch hoặc thông qua các biện pháp về Thuế để hạn chế sức phát triển nóng của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam./.