Gỡ khó cho nhà ở giá rẻ: Việt Nam học gì từ các nước phát triển?

Bài học huy động nhiều nguồn vốn từ Mỹ

Về sở hữu nhà ở, nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Mỹ được huy động từ các nguồn khác nhau thông qua các Quỹ Tiết kiệm và ngân hàng với nhiều hình thức trợ cấp, điều kiện cho vay đa dạng. Bên cạnh nguồn vốn tư nhân, Chính phủ Mỹ đã dành một phần vốn ngân sách (khoảng 30% trên tổng vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế quốc gia và 20-25% từ các nguồn vốn khác) cho tái tạo Quỹ Nhà ở.

Mỗi căn hộ người dân muốn được sở hữu, giá trị vay lên tới 80% còn đóng góp ban đầu của người dân chỉ chiếm khoảng 20%, một số trường hợp có thể vay tới 90-95% giá trị căn hộ. Thời gian vay phổ biến là trên 30 năm với lãi suất từ 5-6%.

Chính phủ Mỹ cũng đã xây dựng Chương trình nhà ở quốc gia, trong đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 nội dung chính: Hỗ trợ nhà ở; khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; chính sách giảm giá thuê căn hộ.

Bài học tăng nguồn cung, hỗ trợ vốn từ Hàn Quốc

Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở giá rẻ bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc; đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia đình có thu nhập thấp. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, Công ty Nhà ở Hàn Quốc tìm kiếm lợi nhuận bằng cách đưa ra chính sách phát triển dự án nhà tại các thành phố lớn cho người có mức thu nhập trung bình trở lên.

Theo đó, Hàn Quốc đã ban hành một số chính sách kịp thời. Đầu tiên phải kể đến là chính sách hỗ trợ vốn. Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà, lãi suất khá thấp, khoảng 6-6,5%/năm.

Hay “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.

Đồng thời, Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà ở, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.

Bài học áp dụng giải pháp đồng bộ từ Trung Quốc

Trước năm 2008, ở Trung Quốc, làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn lên các thành phố lớn đã gây ra tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ Trung Quốc đã triển khai các giải pháp đồng bộ.

Về chính sách, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng nhà giá rẻ trên toàn quốc và thực hiện phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương, đồng thời địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây dựng nhà giá rẻ. Chính phủ thực hiện miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xây dựng loại hình nhà giá rẻ.

Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định, có 3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: Thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn NDT trở xuống. Điều kiện này được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương.

Về phát triển nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn. Ưu đãi với người mua nhà lần đầu là được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất.

Quá trình mua bán nhà diễn ra thông qua mạng Internet để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát. Chủ đầu tư được quyền lựa chọn và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không nhất thiết phải bán qua Sàn Giao dịch bất động sản.

Bài học cho Việt Nam

Tại Việt Nam, nhu cầu nhà giá rẻ ngày càng bức thiết bởi dân số đang bước vào giai đoạn cơ cấu vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động. Điển hình tại 2 thành phố lớn (Tp.HCM và Hà Nội) đang bùng nổ nhu cầu nhà ở, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2/người) và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ.

Để thu hút nhà đầu tư, thời gian tới, đi đôi với việc thực hiện hiệu quả các quy định hiện nay, Nhà nước cần nghiên cứu thêm những giải pháp mới để tìm ra hướng giải quyết vấn đề nhà ở hiệu quả hơn.

Cụ thể, việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ nên được khuyến khích hơn và pháp luật Việt Nam cần cân nhắc đến việc ứng dụng một số mô hình đã được áp dụng thành công trên thế giới như Quỹ tiết kiệm nhà ở hay Quỹ tín thác bất động sản. Trong đó, để giải quyết vấn đề nhà ở cho một bộ phận đối tượng chính sách và người thu nhập thấp, Quỹ tiết kiệm nhà ở là mô hình đáng tham khảo.

Hơn nữa, trong bối cảnh Việt Nam đang hướng tới xây dựng mô hình nhà nước kiến tạo, vai trò của Nhà nước cũng cần xác định rõ, đó là định hướng cho sự phát triển của xã hội, chứ không phải là “cho tặng” những gì xã hội cần.

Các gói hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn chỉ nên xem là giải pháp tình thế tạm thời, bởi nếu Nhà nước cứ liên tục đưa ra các gói ưu đãi sẽ giảm nguồn thu ngân sách, làm cho bất động sản mất đi tính thị trường đúng nghĩa.

Nhà nước cũng cần tham gia giám sát chặt chẽ quá trình triển khai quy hoạch, hoạt động đầu tư xây dựng theo đúng quy định; phối hợp các địa phương lập các đoàn kiểm tra, phát hiện những lỗ hổng, bất cập, tạo cơ sở pháp lý để đưa ra những chính sách cho thị trường, đặc biệt là chính sách về nhà giá rẻ, nhà ở cho thuê. Đồng thời, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng...