GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Cần xác định rõ tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất

>> GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Miễn tiền thuê đất sao cho đúng?

Theo đó, sau khi hoàn thiện, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) đưa ra công khai lấy ý kiến rộng rãi, xoay quanh nội dung của Dự thảo, bên cạnh những điểm tích cực được cho là phù hợp với thực tế phát triển, nhiều chuyên gia cũng đã thẳng thắn góp ý về những tồn tại trong quy định bảng giá đất, xác định giá đất…

Thông tin tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ TN&MT phối hợp tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, khoản 1, Điều 130 quy định về bảng giá đất: “Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”. Dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm/lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất, điều chỉnh biến động mỗi năm/lần là điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành.

Tuy nhiên, theo ông Hiệp, cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động từng ngày, xuất phát từ nhiều lý do, thậm chí là cố tình thổi giá. Vậy mà Nhà nước xây dựng bảng giá đất và áp dụng sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất.

Nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, dẫn đến thiếu tính ổn định, gây ra nhiều tranh cãi.

“Việc xây dựng và sửa đổi bảng giá đất mỗi năm 1 lần là phù hợp, không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của bảng giá đất”, ông Hiệp chia sẻ.

>> Thủ tục hành chính về đất đai còn phức tạp, tạo chi phí lớn

Bên cạnh đó, về quy định thời điểm công bố công khai bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, đây là quy định chưa phù hợp, bởi ngày 01/01 là ngày nghỉ lễ, nên công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm.

Ngoài ra, khoản 3, Điều 131, quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường… theo hướng sử dụng chung 1 bảng giá đất cho tất cả các mục đích là chưa phù hợp, bởi giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là 2 khái niệm khác nhau. Việc tính giá đất khác nhau cần có quy định cụ thể chứ không thể áp dụng chung 1 bảng giá.

Chưa kể, các trường hợp thu hồi đất với nhiều mục đích khác nhau thì giá đất thường không giống nhau. Đơn cử, thu hồi đất mục đích công ích có mức đền bù khác với đất thu hồi mục đích xây dựng khu đô thị.

“Giá đất áp dụng với từng mục đích, trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức. Tuy Điều 131 có quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào”, ông Hiệp bày tỏ.

Từ đó, vị chuyên gia này đề xuất, nên quy định cụ thể hơn nữa trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau để xây dựng bảng giá đất phù hợp, thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch, cân bằng quyền lợi người sử dụng đất.

Còn theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, khoản 1, Điều 131 trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần làm rõ quy định cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan Nhà nước cụ thể nào: Phòng định giá đất của Sở TN&MT hay Sở Tài chính trong nội dung khoản 1, Điều 131.

Chưa kể, với nội dung quy định của khoản 1, Điều 131 thì Dự thảo luật sửa đổi vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định này vẫn xác định giá đất cụ thể kế thừa khoản 3, Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013.

Trong khi đó, tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành luật Đất đai 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo luật này. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Cũng theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Hội đồng thẩm định giá quy định như khoản 1 Điều 131 của Dự thảo cũng chưa đảm bảo sự độc lập. Bởi, quy định như vậy thì chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất… trong khi luật hiện hành đã trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất;… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.