Hàng nghìn hộ dân khóc ròng vì không được tách thửa đất: Khẩn trương sửa đổi Quyết định 60/2017

Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND TP.HCM “Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa” nhằm góp phần chặn đứng nạn “đầu nậu núp bóng chủ đất” để phân lô bán nền trái phép. Nhưng do có một số quy định của “Quyết định 60” đã làm “ách tắc” hoạt động tách thửa đất tại một số khu vực, nhất là tại các quận ven và huyện ngoại thành trong gần 03 năm qua, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng và nhu cầu tách thửa “thật” của rất nhiều cá nhân, hộ gia đình. 

Những quy định vô lý

Bất cập lớn nhất của “Quyết định 60” là Khoản (1.a) Điều 5 “Quyết định 60”, quy định: “Thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất”. 

Đây là những quy định không có căn cứ pháp luật vì các quy định về “quy hoạch đất ở xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” đều không có trong các văn bản quy phạm pháp luật về quy hoạch, như “quy hoạch xây dựng vùng liên huyện”, “quy hoạch xây dựng vùng huyện”, “quy hoạch chung xây dựng khu chức năng”, “quy hoạch phân khu”, “quy hoạch chi tiết xây dựng” theo Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị (như đã nêu trên).

Do vậy, cần bãi bỏ quy định: “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” tại Khoản 1.a Điều 5 “Quyết định 60”.

Sở Quy hoạch Kiến trúc đã hướng dẫn tại Mục 2.1 Công văn 914/SQHKT-HTKT ngày 01/03/2018: “Ủy ban nhân dân quận-huyện xác định các khu vực quy hoạch chức năng đất dân cư hiện hữu; đất dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh trang, kể cả đất dân cư xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở (có dân cư hiện hữu) thuộc các trường hợp được tách thửa đất ở theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND” và tại Công văn 3771/SQHKT-HTKT ngày 03/08/2018, đã hướng dẫn: “Ủy ban nhân dân quận-huyện chỉ xem xét giải quyết đối với khu đất tách thửa thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang và phù hợp với quy hoạch được quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND”.

Như vậy, bên cạnh nội dung quy định: “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” của “Quyết định 60” không phù hợp quy định pháp luật (như đã nêu trên), thì Văn bản của Sở Quy hoạch Kiến trúc lại “phát sinh” thêm các nội dung “có tính quy phạm pháp luật”, như “Ủy ban nhân dân quận-huyện chỉ xem xét giải quyết”, hoặc “khu vực quy hoạch chức năng đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng); đất dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh trang, kể cả đất dân cư xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp có chức năng ở (có dân cư hiện hữu)”, làm “khó” cho Ủy ban nhân dân quận, huyện trong công tác giải quyết tách thửa trên địa bàn. 

Bên cạnh đó, còn có một vướng mắc lớn khác có liên quan đến thực hiện tách thửa, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân, đó là cần phải kịp thời “xóa treo” các quy hoạch “treo”. 

Bởi Khoản 1 Điều 15 Luật Xây dựng đã quy định “định kỳ xem xét, rà soát, đánh giá quá trình thực hiện để kịp thời điều chỉnh phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn. Định kỳ rà soát đối với quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện là 10 năm, đối với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu là 05 năm, đối với quy hoạch chi tiết là 03 năm kể từ ngày quy hoạch xây dựng được phê duyệt”. 

Sớm sửa đổi, bổ sung Quyết định 60

Để tháo gỡ vướng mắc cho hàng nghìn hộ dân nhiều năm nay không thể tách thửa đất cần sớm sửa đổi, bổ sung Quyết định 60, để cơ quan chính quyền địa phương có thể sớm thi hành, giải quyết thủ tục cho nhân dân.

Cụ thể, cần bỏ nội dung “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất” tại Khoản (1.a) Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND.

Bên cạnh đó biên tập lại các trường hợp không được tách thửa đất hiện đang quy định tại điểm a Khoản 1 và điểm b Khoản 2 Điều 5 thành Khoản 5 và Khoản 6 (mới) Điều 4 (Những trường hợp không được tách thửa) Quyết định 60/2017/QĐ-UBND.

Không những vậy, đề nghị UBND TP tiếp tục chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc khẩn trương rà soát các quy hoạch trên địa bàn để điều chỉnh cho phù hợp, kịp thời “xóa treo” các quy hoạch “treo”. Đây là cơ sở pháp lý để giải quyết nhu cầu tách thửa của nhiều hộ gia đình, cá nhân đang bị “treo” quyền lợi trong các khu vực có quy hoạch “treo”. 

Đồng thời chỉ đạo Sở này hướng dẫn thực hiện Điểm c Khoản 1 Điều 5 Quyết định 60 về tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành theo quy định tại khoản 2, Điều 7, Quyết định này để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực”, phù hợp với tình hình thực tiễn của thành phố và sửa đổi các điểm bất hợp lý tại Văn bản 914/SQHKT-HTKT và Văn bản 3771/SQHKT-HTKT.

Ngoài ra, đề nghị UBND TP chỉ đạo các Sở, ngành chức năng, nhất là UBND quận, huyện kiện toàn và phát huy vai trò, vị trí của “Tổ công tác liên ngành” thực hiện “Quyết định 60”, để xem xét các trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin tách thửa, hạn chế tối đa tình trạng “đầu nậu” núp bóng các cá nhân, hộ gia đình thực hiện tách thửa các thửa đất ở có quy mô diện tích lớn, dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị và làm tăng gánh nặng lên hệ thống hạ tầng. 

Đặc biệt, đề nghị UBND TP xem xét chấp thuận đề xuất của Sở Xây dựng về cấp phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, trên thửa đất sau khi tách thửa đất nông nghiệp, nhằm sử dụng đất nông nghiệp đạt hiệu quả cao, nhân rộng và thúc đẩy phát triển sản xuất nông nghiệp đô thị, nông nghiệp công nghệ cao, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật trong kỷ nguyên số hóa và cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4.