Khoản đầu tư giá rẻ tạm thời chưa hạch toán

Theo đó, báo cáo tài chính (BCTC) soát xét bán niên 2022 của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) có sự chênh lệch về lợi nhuận so với BCTC tự lập của Công ty. 

Theo lý giải của KBC, sự chênh lệch đến từ việc doanh nghiệp đã bút toán tạm thời thu nhập chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần từ bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh từ thương vụ tăng tỷ lệ sở hữu tại Công ty CP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng lên 48%.

Cụ thể, ngày 29/06 vừa qua, HĐQT KBC thông qua việc mua thêm 5,7 triệu cổ phiếu của Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng, nâng tỷ lệ sở hữu lên 48% (tương ứng 9,6 triệu cổ phiếu) và chuyển đơn vị này thành công ty liên kết của KBC.

Đây được xem là khoản đầu tư “giá rẻ” của KBC, vì giá trị đầu tư tương ứng chỉ 96 tỷ đồng trong khi giá trị hợp lý của khoản đầu tư là gần 2.500 tỷ đồng. Giá trị hợp lý tài sản thuần từ Sài Gòn - Đà Nẵng được ước tính là 4.800 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo công văn mới đây của đơn vị kiểm toán là công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam (EY), đơn vị này đang tích cực làm việc với các bên và khoản giao dịch chuyển nhượng cổ phần này đang được hạch toán tạm thời theo giá trị số sách tài chính thuần của công ty này tại ngày mua. Vì vậy, việc hoàn tất kế toán ban đầu sẽ được thực hiện trong 12 tháng kể từ ngày mua. 

Do đó, trên BCTC bán niên, KBC sẽ chưa ghi nhận thu nhập từ giao dịch định giá tài sản này. Công ty cho rằng việc hoàn tất kế toán tạm thời hay đánh giá lại tài sản của Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng sẽ được ghi nhận sau khi EY hoàn thành việc soát xét định giá và ghi nhận vào BTCT hợp nhất năm 2022. 

Dư địa phát triển trung và dài hạn

Theo Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), KBC đang là doanh nghiệp có quỹ đất KCN màu mỡ, sẵn sàng khai thác với khoảng 260-270ha. Với tốc độ cho thuê hiện tại, quỹ đất này đảm bảo đóng góp doanh thu ổn định trong 2022-2023. Sau năm 2023, quỹ đất KCN cho thuê sẽ phụ thuộc tốc độ đền bù các dự án mới như Tràng Duệ 3, CCN Long An, Nam Tân Lập… Theo đó, động lực tăng trưởng cho KBC trong 2-3 năm tới đến nhiều hơn từ quỹ đất KDT.

Hiện tại, KCN Tràng Duệ 3 vẫn trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng, trong tổng số 687ha quy hoạch, KBC đã đền bù 200ha, còn lại 487 ha cần phải đền bù. Diện tích thương phẩm ước tính trên diện tích đã đền bù khoảng 133ha.

BVSC kỳ vọng, diện tích thương phẩm này sẽ được đưa vào kinh doanh năm 2022 và sẽ bán hết trong 2023. Với giá thuê 130 USD/m2, doanh thu quỹ đất đã đền bù của dự án Tràng Duệ 3 ước đạt 4.633,9 tỷ đồng. Doanh thu này sẽ ghi nhận trong giai đoạn 2022-2024. Biên lợi nhuận gộp ước tính theo giá thuê hiện tại là 56%.

Bên cạnh đó, Khu đô thị Tràng Cát có tổng diện tích 584,9 ha, đã đền bù 582ha. Từ 2021, KBC đã đề cập tới việc đang đàm phán với khách hàng để bán buôn 50ha đất thương phẩm; cũng như kế hoạch bán buôn 30-50ha đất thương phẩm mỗi năm. Tới hiện nay, KBC chưa tiết lộ thêm thông tin về kế hoạch bán buôn này. BVSC đặt kịch bản thận trọng với kết quả kinh doanh 2022, KBC chưa thể ghi nhận doanh thu từ dự án này mà sẽ chuyển sang ghi nhận 50ha trong 2023. Diện tích còn lại được dự phóng sẽ được KBC bán sỉ trong giai đoạn từ 2025 – 2030.

“Tiềm năng trung và dài hạn của KBC đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp và các khu đô thị vẫn còn rất nhiều dư địa. Tuy nhiên, xét trong ngắn hạn từ nay đến hết năm 2022, BVSC đánh giá rằng câu chuyện về dự án đô thị lớn đã phản ánh tương đối mạnh mẽ thời gian qua”, chuyên gia của BVSC nhận định.