Kiến nghị bổ sung quy định bảo hiểm bắt buộc khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng tiến độ

>> Dự thảo Luật Kinh doanh Bảo hiểm: Còn nhiều quy định không chặt chẽ

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản số 33/2022/CV-HoREA, ngày 24/5/2022 gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội. đề nghị Quốc hội xem xét bổ sung thêm quy định về “thực hiện bảo hiểm bắt buộc về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” vào Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi)…

Theo HoREA, trong thị trường bất động sản, khách hàng thường là “bên yếu thế”, nhất là các khách hàng là người tiêu dùng mua nhà để ở hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ so với chủ đầu tư dự án bất động sản thường là “bên có lợi thế”.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Đây là quy định bắt buộc “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Nhưng, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định một biện pháp là “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng” là đúng nhưng chưa đủ, mà cần bổ sung thêm biện pháp “bảo hiểm rủi ro” thông qua cơ chế hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm “chấp nhận rủi ro của người được bảo hiểm” là chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư “không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

>> Một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm còn chưa phù hợp thực tế

Như vậy, khi bán, cho thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư có thể lựa chọn thực hiện “bảo lãnh ngân hàng” hoặc thực hiện “bảo hiểm bắt buộc” để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.

Từ đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 9 “Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi)” theo hướng: “c) Bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng hoặc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Đồng thời, đề nghị bổ sung khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, hoặc thực hiện bảo hiểm bắt buộc khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị giữ nguyên quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000 cho phép “doanh nghiệp bảo hiểm được sử dụng vốn nhàn rỗi của mình để đầu tư”, trong đó có “kinh doanh bất động sản”.

Bởi theo HoREA, Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000 và Nghị định 73/2016/NĐ-CP đã cho phép “doanh nghiệp bảo hiểm được sử dụng vốn nhàn rỗi của mình để đầu tư”, trong đó có “kinh doanh bất động sản” với mức “tối đa 15% - 20% vốn nhàn rỗi từ dự phòng nghiệp vụ bảo hiểm” là hợp lý và vẫn phải đảm bảo thực hiện nguyên tắc doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm “tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư, bảo đảm tính an toàn, hiệu quả và thanh khoản”.

Trong khi nội dung khoản 3 Điều 142 “Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi)” dự kiến quy định: “doanh nghiệp bảo hiểm không được phép thực hiện các hoạt động đầu tư” trong đó có “đầu tư trực tiếp bất động sản” là không hợp lý và sẽ làm giảm đi một kênh huy động vốn xã hội hóa ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Từ đó, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 3 Điều 142 “Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi)” theo hướng giữ nguyên quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000 cho phép “doanh nghiệp bảo hiểm được sử dụng vốn nhàn rỗi của mình để đầu tư”, trong đó có “kinh doanh bất động sản”.

Cụ thể: “3. Doanh nghiệp bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài, doanh nghiệp tái bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp tái bảo hiểm nước ngoài chỉ được sử dụng vốn nhàn rỗi của mình để đầu tư ở Việt Nam trong các lĩnh vực sau đây: a) Mua trái phiếu Chính phủ; b) Mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp; c) Kinh doanh bất động sản; d) Góp vốn vào các doanh nghiệp khác; đ) Cho vay theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng; e) Gửi tiền tại các tổ chức tín dụng.

4. Chính phủ quy định cụ thể danh mục đầu tư thuộc các lĩnh vực quy định tại khoản 3 Điều này và tỷ lệ vốn nhàn rỗi được phép đầu tư vào mỗi danh mục đầu tư nhằm bảo đảm cho doanh nghiệp bảo hiểm luôn duy trì được khả năng thanh toán”.