Nghị định số 02/2022/NĐ-CP: “Cú hích” cho thị trường bất động sản

>> Một luật sửa 8 luật: Gỡ nút thắt pháp lý cho thị trường bất động sản

Ngày 6/1/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (“Nghị định 02”). Nghị định 02 sẽ có hiệu lực từ 01/03/2022, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP (“Nghị định 76”).

Với nhiều điểm mới tiến bộ, Nghị định 02 được kỳ vọng sẽ tác động một phần tích cực vào sự vận hành của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Dưới đây là một số điểm mới của Nghị định 02 mà các nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý.

Năng lực tài chính của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Trước đây, Nghị định 76 chỉ quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tối thiểu 20 tỷ đồng và căn cứ để xác định mức vốn pháp định này.  Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2020 (có hiệu lực từ 01/01/2021) đã chính thức bãi bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.  

Điều 4 Nghị định 02 tiếp tục bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định 76, đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất (không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20 ha trở lên) cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu này.

Như vậy, Nghị định 02 đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020.

Trách nhiệm công khai thông tin về việc thế chấp đối với nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

Nghị định 02 quy định trách nhiệm công khai thông tin, theo đó doanh nghiệp bất động sản, Ban Quản lý dự án bất động sản, và sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin trên website của doanh nghiệp, trụ sở Ban Quản lý dự án, và sàn giao dịch các thông tin về doanh nghiệp; về bất động sản đưa vào kinh doanh; thông tin về thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, đã bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua, và còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đây là một quy định mới so với Nghị định 76, cụ thể hoá quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, cũng như thể hiện tinh thần của Chính phủ về việc minh bạch hoá thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung.  

Quy định này, nếu được triển khai hiệu quả trên thực tế, sẽ giúp người dân có nhu cầu mua bất động sản có thể tham chiếu được thông tin về các bất động sản mà doanh nghiệp đang kinh doanh, đặc biệt là thông tin về việc chủ đầu tư có đang thế chấp bất động sản, dự án hay không. Tuy nhiên, cũng sẽ tạo nên khá nhiều trách nhiệm và công việc phát sinh trong quá trình kinh doanh mà các chủ thể kinh doanh bất động sản phải thực hiện. Chắc chắn sẽ cần có thời gian để kiểm chứng về tính hiệu quả cũng như việc áp dụng thực chất quy định này trên thực tế.

Lưu ý rằng, trách nhiệm này là một trong những điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo Nghị định mới này.

>> Đỉnh mới và sự “bất định” của thị trường bất động sản

Mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được ban hành

Cơ sở pháp lý cũng như thực tế triển khai hoạt động kinh doanh các sản phẩm bất động sản “lai” như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) từ lâu vẫn là một chủ đề gây nhiều tranh cãi và có nhiều quan điểm trái chiều. Với ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lên thị trường du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam trong 2 năm vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã không thể thực hiện các cam kết về tài chính, lợi nhuận với người mua các sản phẩm bất động này, gây nên hoang mang cho các nhà đầu tư, cũng như sự giảm sút, thậm chí có thời điểm gần như “đóng băng” về số lượng giao dịch các sản phẩm này trên thị trường.

Việc Nghị định 02 ban hành mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú để thống nhất áp dụng, trong đó quy định rất rõ ràng và chi tiết các quy định liên quan tới “Phần sở hữu chung”, “Phần sở hữu riêng”, “Kinh phí bảo trì”, “Bảo hành”, “Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán/thuê mua”, “Quyền và nghĩa vụ của các bên”… là một bước tiến quan trọng về tính pháp lý đối với các sản phẩm bất động sản này. 

Với các quy định mới tại Nghị định 02, có thể nhận định rằng, sau thời gian dài nghiên cứu và cân nhắc, Chính phủ Việt Nam đã chọn cách tiếp cận là sẽ từng bước ban hành các quy định để “căn hộ du lịch”, “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” có một danh phận pháp lý rõ ràng và được công nhận là các sản phẩm bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, có thể nhận định rằng hệ thống pháp luật liên quan tới các sản phẩm bất động sản “lai” này sẽ chưa thể được hoàn thiện chỉ bởi Nghị định 02 mà sẽ còn phải chờ tới khi Luật Đất đai hiện hành được sửa đổi để có thể làm rõ các cơ chế về cấp “Giấy chứng nhận”, hình thức giao/cho thuê đất, xác định về nghĩa vụ tài chính đối với tiền sử dụng đất/tiền thuê đất…

Bắt buộc áp dụng mẫu hợp đồng kinh doanh BĐS trong kinh doanh BĐS

Liên quan tới các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định 02, các nhà đầu tư bất động sản cũng cần đặc biệt lưu ý về tính bắt buộc áp dụng đối với các mẫu hợp đồng này. Cụ thể, thay vì quy định các mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản chỉ là “để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng” như quy định tại Nghị định 76, Điều 6 Nghị định 02 đã quy định “cứng” rằng các hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản, cũng như chuyển nhượng dự án bất động sản phải “lập thành hợp đồng theo mẫu” ban hành kèm theo Nghị định 02.

Dự án BĐS phải đang được triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án được phê duyệt mới được phép chuyển nhượng

Liên quan tới nhóm quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, để cụ thể hoá các quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2020, Điều 9 Nghị định 02 đã đưa ra nguyên tắc:

Thứ nhất, các dự án bất động sản quy định thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư bao gồm: Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020; và Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020.

Thứ hai, các dự án bất động sản không thuộc diện nêu trên thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 02.

Như vậy, chỉ những dự án được chấp thuận nhà đầu tư (theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 thì áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Các dự án đã được cấp Quyết định chủ trương đầu tư, Quyết định đầu tư, Văn bản chấp thuận đầu tư hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật đầu tư trước đây (Luật Đầu tư 2005, Luật Đầu tư 2014…) hoặc các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu mà không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, sẽ áp dụng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản khi có hoạt động chuyển nhượng dự án.

Bên cạnh đó, các bên có nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần đặc biệt lưu ý rằng Nghị định 02 đã bổ sung thêm điều kiện đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản so với các điều kiện đã được quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể, dự án phải “đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án được phê duyệt”. Đây là điều kiện mới, yêu cầu cao hơn đối với dự án bất động sản dự kiến chuyển nhượng khi so sánh với quy định trước đây chỉ yêu cầu dự án “phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”.

Nghị định 02 chỉ gói gọn trong 16 điều khoản cùng các mẫu Hợp đồng, nhưng được kỳ vọng sẽ khắc phục một phần những thiếu sót, bất cập của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Các nhà đầu tư bất động sản nên có những nghiên cứu thấu đáo đối với các quy định, biểu mẫu mới tại Nghị định này để có thể đưa ra những định hướng kinh doanh phù hợp khi Nghị định 02 chính thức có hiệu lực thi hành.