>> TÀI CHÍNH ĐA CHIỀU: Rối với... siết hay không siết tín dụng bất động sản

Giải bài toán cung - cầu

Theo Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường, đến nay, khi nói đến kiểm soát dòng tiền vào bất động sản, chứng khoán, nhiều người vẫn chưa phân định rõ ràng được giữa đầu cơ bất động sản với đầu tư phát triển sản phẩm bất động sản. Việc đầu cơ đương nhiên phải được kiểm soát, nhưng đầu tư phát triển bất động sản thì các ngân hàng, các doanh nghiệp hiện nay hầu như không bị kiểm soát chặt. Thậm chí vẫn được khuyến khích, ngay cả trong gói chính sách tài khóa tiền tệ 350.000 tỷ đồng, có đến hơn 100.000 tỷ là đầu tư phát triển hạ tầng, mà cái đó cũng liên quan đến phát triển bất động sản.

“Chính vì vậy, quá trình tăng trưởng nền kinh tế với phát triển các hoạt động đầu tư bất động sản luôn luôn có mối quan hệ với nhau. Có giai đoạn đầu tư phát triển bất động sản tăng mạnh thì kinh tế cũng tăng mạnh, thậm chí còn tăng trưởng “nóng”.

Nhưng cũng phải nhìn nhận, không có một doanh nghiệp đầu tư bất động sản nào có đủ tiền để không phải huy động vốn, nhưng không thể có một doanh nghiệp bất động sản tay không bắt giặc. Các doanh nghiệp phải có đủ một lượng tiền vốn tối thiểu, đủ khả năng tạo lập đất đai, mặt bằng, còn quá trình đầu tư phát triển thành công trình, thì có thể huy động vốn từ ngân hàng hay từ các nguồn vốn khác”, Đại biểu Hoàng Văn Cường nói.

Đưa ra quan điểm của mình, ông Phạm Xuân Hòe, Nguyên phó viện trưởng viện chiến lược, Ngân hàng Nhà nước phân tích, chúng ta phải nhìn vào các kênh vốn có thể chảy vào lĩnh vực bất động sản, không riêng tín dụng ngân hàng mà còn là vốn tự có của những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người dân muốn mua nhà ở, hoặc người dân thuộc tầng lớp trung lưu của Việt Nam (chiếm 18-20% dân số) có nhu cầu mua nhà để kinh doanh cho thuê và nắm giữ bất động sản. Cùng với đó là những sự cố trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến các doanh nghiệp bất động sản và có sự chấn chỉnh của cơ quan quản lý để lành mạnh hóa thị trường. Từ những hiện tượng như vậy, mới dấy lên các thông tin siết tín dụng bất động sản.

Trong khi đó, với tín dụng ngân hàng có hai luồng tiền gồm: một là cho vay với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm dự án, xây dựng các block chung cư để bán; hai là cho vay tiêu dùng để mua nhà ở. Nhưng kênh vốn tiêu dùng bất động sản này, đặc biệt với hộ nghèo, thu nhập thấp thì nguồn đó vẫn còn hãn hữu. Vừa qua có khoảng hơn 40.000 tỷ đồng mà ngân hàng chính sách xã hội Việt Nam đang thực hiện, nhưng để tiếp cận vay nhà ở xã hội, cho người nghèo cũng là cả một vấn đề vì điều kiện và tiêu chuẩn khá cao.      

Ngoài ra là kênh vốn huy động ứng trước của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, hoặc của người mua nhà cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã làm xong hạ tầng, có thể bắt đầu gọi vốn theo luật kinh doanh bất động sản. Nhưng đây cũng là một trong những hiện tượng rất dễ tạo ra quy hoạch giả, hồ sơ giả để lừa đảo trên thị trường.

Một kênh đang thu hút sự chú ý gần đây nữa là nguồn vốn FDI, theo tổng kết quý 1/2022, dòng vốn FDI chay vào bất động sản khoảng 1,7 tỷ USD. Không chỉ các kênh dẫn vốn kể trên,  còn các quỹ đầu tư chuyên biệt, nhưng những quỹ này ở Việt Nam vẫn rất ít. Vì vậy, chúng ta phải hình dung ra thị trường vốn dành cho bất động sản là khá nhiều, mỗi kênh lại đi theo một cách khác nhau, có thể dẫn đến những tích cực đi kèm rủi ro, hệ luỵ khác nhau.

“Theo tôi, một thực trạng đáng quan tâm hiện nay trên thị trường bất động sản, mà nhiều người đề cập là sự phát triển lệch giữa cung - cầu. Trong đó, các phân khúc bất động sản giá trị cao cho người giàu thì nhiều, còn phân khúc bình dân trở xuống cho những người có nhu cầu nhà ở thực thì rất ít. Thậm chí như TP. Hồ Chí Minh năm 2021 là không có một căn hộ nào để bán cho người thu nhập trung bình. Với sự chênh lệch đó sẽ tạo ra sự phân bổ nguồn lực không hợp lý trên thị trường, dẫn đến câu chuyện “chôn tiền” xảy ra. Ví dụ như các khu đô thị xa thành phố, có nhiều dự án biệt thự, liền kề cao cấp để mốc sau nhiều năm không đi vào hoạt động, sử dụng, làm mất hiệu quả của dòng vốn, đó mới là điều đáng quan ngại”, ông Hoè nhấn mạnh.

>> Siết hay không siết tín dụng bất động sản?

Ngân hàng Nhà nước chưa nới room tín dụng

Vừa qua, nhiêu ý kiến người dân cho rằng họ gặp khó trong việc vay vốn ngân hàng để mua nhà, trong đó có lý do là ngân hàng báo đã “hết room tín dụng”. Một vị Tổng Giám đốc ngân hàng có hội sở phía Nam trao đổi với DĐDN cho biết, không chỉ là vấn đề giới hạn room với bất động sản mà thực tế ở nhiều lĩnh vực, do tăng trưởng tín dụng tích cực và nhu cầu vay vốn tăng cao thời gian, nên ngân hàng đã hết room tín dụng được cấp nói chung.

“Nói thật là với những khách hàng thân thiết, vay vốn với mục đích sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, hạn mức vay không cao thì ngân hàng vẫn có thể linh hoạt phê duyệt cho vay, nhưng với vay mua thêm bất động sản đầu tư thì rất khó linh hoạt, ngân hàng cũng phải đảm bảo tuân thủ các quy định của NHNN bao gồm cả việc giảm dư nợ bất động sản”, ông này nói thêm.

Mới đây, tại Hội nghị trực tuyến toàn ngành triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất 2% từ nguồn ngân sách nhà nước 40.000 tỷ đồng theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 03/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), nhiều lãnh đạo ngân hàng thương mại kỳ vọng NHNN nới hạn mức tăng trưởng tín dụng (room tín dụng) để việc triển khai gói hỗ trợ lãi suất 2% được tốt hơn.

Theo đó, đại diện ngân hàng BIDV chia sẻ qua khảo sát trong quý 4/2021, nhu cầu tăng trưởng tín dụng của khách hàng tốt ngày càng lớn, trong khi room tín dụng chỉ ở mức hơn 10% gây khó khăn cho ngân hàng. Do đó, ngân hàng rất mong NHNN xem xét nới room tín dụng cho BIDV và các tổ chức tín dụng lớn để có thể triển khai được Nghị quyết 31.

Hay theo ông Nguyễn Việt Cường, Phó Tổng giám đốc ngân hàng Vietcombank cho hay, nhu cầu tín dụng của doanh nghiệp sau 2 năm Covid tăng rất nhanh. Tại Vietcombank, đến hết tháng 4/2022, tín dụng đã tăng trưởng trên 9%, tương đương tăng ròng khoảng 100.000 tỷ đồng.

“Với room tín dụng hiện nay, chắn chắc sẽ không đáp ứng đủ. Vì vậy, đề nghị NHNN nới room tín dụng cho các ngân hàng một cách phù hợp để tham gia hỗ trợ khách hàng”, ông Cường bày tỏ.

Tuy nhiên, Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết, ngay từ khi phân bổ room tín dụng kỳ đầu tiên, NHNN đã nhận thấy tín dụng sẽ tăng cao, điều quan trọng là kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức độ nào, để kiểm soát lạm phát mà không thắt chặt tín dụng.

"Hiện nay, NHNN chưa bổ sung room tín dụng, chúng tôi sẽ xem xét trong thời gian tới, nhưng hiện nay chưa có thì các ngân hàng cần phải tính toán, luân chuyển quay vòng vốn, ưu tiên nguồn vốn tín dụng tốt. Chúng tôi cũng muốn dư nợ cao nhưng điều hành vĩ mô là cả một vấn đề, kiểm soát lạm phát là mục tiêu quan trọng nhất”, Phó thống đốc nhấn mạnh.

Chỉ đạo việc thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2%, Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết: "Trong trách nhiệm có những rủi ro nhưng không vì thế mà chúng ta sợ sệt, lảng tránh, không làm. Tinh thần từ nay đến cuối năm là phải tiếp tục coi trọng hoạt động tín dụng, làm sao vừa tăng trưởng tín dụng hợp lý, đảm bảo kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô".

Cùng với đó, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, không hạ chuẩn tín dụng. Bên cạnh đó, Phó Thống đốc khẳng định chưa bao giờ NHNN dùng từ "siết chặt tín dụng bất động sản". Tinh thần chỉ đạo xuyên suốt là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào những lĩnh vực có nguy cơ rủi ro cao. Trong lĩnh vực bất động sản, đó là bất động sản có tính chất đầu cơ, bất động sản nghỉ dưỡng..., còn nhà ở có nhu cầu thực sự thì vẫn khuyến khích cho vay, vẫn tăng trưởng đều, thậm chí tăng trưởng phân khúc này thời gian qua còn gấp đôi tăng trưởng tín dụng chung của lĩnh vực bất động sản.

Theo nguyện vọng của các ngân hàng, room tín dụng đến nay đang rất hạn hẹp, các ngân hàng đều đồng loạt xin nới room để hỗ trợ lãi suất 2%, nếu không được nới room thì ngay cả việc cho vay mua nhà ở thu nhập thấp cũng khó khăn, mặc dù lãi suất riêng cho nhà ở xã hội theo quy định áp dụng cho 2022 vẫn ở mức thấp.