Khó kéo giá nhà về tầm tay người thu nhập thấp

Theo như Nguyễn Tạo (Lâm Đồng), đến năm 2020, cần khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội. Để giải quyết vấn đề này, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết hiện nay đã có nhiều chính sách hỗ trợ người dân giảm tiền thuê đất, một số loại thuế... Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cũng cho biết Bộ đang báo cáo Chính phủ hỗ trợ nhà ở giá thấp có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán đến 15 triệu đồng/m2. Tăng số lượng nhà ở diện tích nhỏ và giá dưới 1 tỷ đồng.

3 vấn đề hạn chế

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng cho biết Bộ đã xây dựng Dự thảo Nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp đang được Bộ Xây dựng khẩn trương hoàn thiện và dự kiến trình Chính phủ thông qua trong quý III/2020. Theo đó, nhà ở thương mại giá thấp để bán có tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sử dụng dưới 70m2, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2; tối đa một căn hộ được bán với giá không vượt quá 1,5 tỷ đồng (bao gồm cả VAT).

Tuy nhiên, để hiện thực hóa nghị quyết đến thực tế cuộc sống còn có một số nút thắt cần được giải quyết một cách triệt để:

Thứ nhất, đó là vấn đề về quỹ đất. Quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đang là bài toán khó cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Thứ hai, những tồn tại trong vấn đề pháp lý, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ trương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án.

Thứ ba là biên độ lợi nhuận của các doanh nghiệp thực hiện dự án. Nhu cầu và sức mua tuy lớn nhưng biên độ lợi nhuận lại rất mỏng. Điều đó giải thích cho việc trong thời gian vừa qua, rổ hàng của phân khúc này không nhiều, phải chăng có khúc mắc mà các nhà đầu tư không có mặn mà với thị trường này?

Khó khả thi

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ Land cũng cho rằng, với suất đầu tư xây dựng chung cư thì hiện nay đã có định mức quy định mà Bộ đã đặt ra, thế nhưng nếu để xây dựng nhà ở giá rẻ thì định mức đó vẫn cao hơn thực tế.

Bên cạnh đó, để xây dựng một sản phẩm nhà ở thương mại, các chi phí cấu thành sản phẩm là rất nhiều, trong đó nặng nhất có thể kể đến như tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay, chi phí chuẩn bị đầu tư, tiền quỹ bảo lãnh dự án.

Một thực tế là doanh nghiệp hiện không mặn mà với nhà ở giá thấp vì lợi nhuận chỉ đạt 10 – 15%, trong khi đó chỉ cần đầu tư thêm về thiết kế, tiện ích, lợi nhuận sẽ tăng lên rất nhiều lần, thanh khoản tốt hơn dù giá thành cao hơn.

Ngoài ra, vị trí và hạ tầng của dự án, với sự leo thang nhanh của giá cả đã khiến căn hộ chung cư thiết lập mặt bằng giá mới. Với các khu vực như vành đai 3 Hà Nội đã có một đỉnh giá mới, hay các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai giá nhà ở cũng đã lên tới 30 triệu đồng/m2.

Một thực tế dễ thấy đó là một số dự án như Nhà ở xã hội ở Quốc Oai giá rất rẻ chỉ 13,5 triệu đồng/m2 thì không bán được. Hay dự án nhà ở xã hội dự án IEC ở Thanh trì giá 16,5 triệu đồng/m2 nhưng bán vẫn chậm.

“Do đó, nên để thị trường quyết định giá bán, các chủ đầu tư phải chủ động và tính toán giữa doanh thu và chi phí và tôn trọng quy luật thị trường” - ông Toản cho hay.