Novaland: Liên tục mở rộng quỹ đất làm tăng chi phí lãi vay

Mặc dù sở hữu tới 7,1 triệu m2 đất tính đến cuối 2017, nhưng Novaland vẫn không giấu diếm tham vọng mở rộng quỹ đất ở 2018 và đặt mục tiêu nâng diện tích sở hữu lên con số lớn hơn, với các dự án tương lai đáp ứng được các tiêu chí về vị trí và pháp lý.

Trong bối cảnh mà bất động sản ngày càng thu hẹp quỹ đất, "vũ khí" để mở rộng quỹ đất nhanh nhất là thực hiện M&A. Bản thân Novaland cũng đã là một nhà đầu tư thuận tay với hoạt động M&A từ nhiều năm trước. Nên đích nhắm dồn dập với các công ty từ góp vốn lập Cty Địa ốc Nova Mỹ Đình  với giá vốn góp 5.481 tỷ đồng; đến đầu tư các công khác như Nova Nippon (1.059 tỷ đồng), góp thêm 760 tỷ đồng vào Cty Địa ốc Thành Nhơn; hay như đợt góp "nhẹ" trong tháng 9 hơn 200 tỷ đồng vào Gia Huy hay trong tháng 10/2018 mới đây, là thêm 46 tỷ đồng CTy Bất động sản Phong Phú để nắm hơn 1 nửa cổ phần của Công ty...đều là những quyết định mà các nhà đầu tư trên thị trường khá quen thuộc và không còn tỏ ra bất ngờ.

Bất động sản nghỉ dưỡng - Hướng đi mới của Novaland

Nếu có bất ngờ, một nhà đầu tư cho biết, là NVL lấy tiền đâu ra nhiều thế để đầu tư? Thực tế, xem báo cáo tài chính riêng quý II/ 2018, sẽ thấy tổng vốn đầu tư tài chính dài hạn mà Novaland rót vào các công ty con là  con số khủng, lên 23.387 tỷ đồng, và 1.035 tỷ đồng vào các công ty liên kết, nằm ở tương đương mục tiêu doanh thu của Novaland đặt ra trong cả năm 2018.

Để có được khoản chi ra khủng như vậy, Novaland đã thu xếp huy động vốn khá ngoạn mục. Vào tháng 4, Novaland đã huy động thành công 160 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi (TPCĐ) trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore. Bên cạnh đó cũng huy động thành công 150 triệu USD từ việc phát hành cổ phần riêng lẻ, nâng tổng số vốn huy động sau nửa năm lên 310 triệu USD. Theo ước tính là đợt huy động vốn lớn nhất từ trước đến nay của một doanh nghiệp Việt từ phát hành cổ phần và trái phiếu, và đã khuấy động sự trầm lắng của thanh khoản trái phiếu từ các nhà phát hành tư nhân Việt Nam. 

Cùng với đó, Novaland cũng được Ngân hàng Credit Suisse giải ngân thêm khoản vay 50 triệu USD không tài sản đảm bảo, nâng giá trị cho vay lên 125 triệu USD. Công ty này cũng phát hành thêm trái phiếu CTCK Ngân hàng Quân đội 400 tỷ đồng, các khoản vay Sacombank, VPBank của công ty con mới là 1.147 tỷ đồng. Có thể nói, công cụ nợ huy động vốn dài hạn (có đặc tính lãi suất thấp và ổn định khá cố định tùy điều khoản phát hành của từng doanh nghiệp nhưng rẻ và dồi dào hơn so với vốn tín dụng nhà băng), đã gỡ nút thắt vốn cho những Tập đoàn có tham vọng mở rộng như Novaland.

Dĩ nhiên, trên sân chơi trái phiếu quốc tế, bên cạnh Trái phiếu Chính phủ hoặc các Tập đoàn có "bảo lãnh", chỉ những doanh nghiệp lớn như Vingroup, Novaland, Thế giới Di động, hay những Ngân hàng dẫn đầu như Vietinbank, mới có cửa rộng để gọi vốn từ các trái chủ và nhà đầu tư ngoại.

Tăng mạnh huy động vốn, chi phí lãi vay của Novaland tất yếu cũng tăng. Chưa có công bố chính thức về báo cáo quý III, quý mới nhất mà các doanh nghiệp niêm yết hiện đang lục tục chia sẻ thông tin, nhưng một đại diện Novaland cho biết, chi phí lãi vay đã ảnh hưởng lợi nhuận sau thuế 9 tháng đầu năm của công ty.

Diễn biến cổ phiếu NLV trên thị trường tháng 10/2018

Theo ước tính, doanh thu quý III/2018 của Novaland đang tạm ghi nhận là 2.443 tỷ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu và lợi nhuận gộp lũy kế 9 tháng đầu 2018 ước tính tăng trưởng lần lượt là 17% và 25% với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế cụ thể chỉ tăng 5% đến cuối tháng 9/2018. Nguyên do được chỉ là giảm doanh thu tài chính và như nêu trên, tăng chi phí lãi vay - điều thường thấy ở một doanh nghiệp bất động sản đang trong quá trình liên tục mở rộng quỹ đất và phát triển các dự án.

Đáng chú ý trong quá trình phát triển các dự án của mình, Novaland cũng cho biết bên cạnh các dự án đã và sắp bàn giao (với khoảng 5.000 sản phẩm dự kiến bàn giao đến hết 2018), Novaland đang triển dự án bất động sản hạng sang The Grand Manhattan (Quận 1, Tp HCM), và đặc biệt là đẩy mạnh hướng phát triển bất động sản nghĩ dưỡng tại các khu vực có tiềm năng du lịch lớn. Điều này cũng đồng nghĩa chi phí đầu tư cho bất động sản du lịch (ngoài quỹ đất mà Novaland đã và đang sẵn sàng thông qua hoạt động đầu tư tài chính góp vốn, M&A), cũng sẽ đắt đỏ hơn, nhất là khi Tập đoàn này luôn nhắm vào phân khúc cao cấp. 

Theo dự kiến cuối 2018, Novaland sẽ ghi nhận doanh thu thuần 17.813 tỷ đồng, ước tính đạt 82% kế hoạch năm và tăng trưởng 52% so với cuối 2017. Công ty cho biết như vậy có khả năng sẽ không đạt mục tiêu theo kế hoạch doanh thu do các lý do khách quan trong quá trình hoàn thiện pháp lý dự án để bàn giao cho khách hàng. Novaland dự kiến còn 6.400 tỷ đồng chưa ghi nhận được doanh thu, sẽ hoạch toán vào tổng doanh thu quý tiếp. 

Cổ phiếu NVL trong phiên 26/10 khép cửa ở mức 73.1, giảm 1,9%. Theo đó, trong vòng 1 tháng từ đầu tháng 10 trở lại đây, cổ phiếu NVL đã có mức tăng khá và điều chỉnh giảm khi toàn thị trường lao dốc mạnh. Theo đánh giá của CTCK PHS từ trước diễn biến cổ phiếu diễn ra nêu trên, hoạt động đầu tư phát triển nhà ở bền vững và có dịch chuyển từ phân khúc chung cư sang nhà phố, biệt thự là lợi thế của Novaland. Cùng với đó, hướng dịch chuyển sang phân khúc bất động sản nghĩ dưỡng có thể giúp doanh nghiệp tạo nguồn thu ổn định và dài hạn, nhằm giảm thiểu rủi ro và đa dạng nguồn thu.