Trường kỳ gian khổ của doanh nghiệp địa ốc không ai thấu
Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong một “ma trận” bị chi phối bởi quá nhiều bộ luật. Nếu làm đúng luật này thì sai luật khác doanh nghiệp không biết kêu ai.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest
Mới đây, thị trường bất động sản có một số tín hiệu phấn khởi như Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cấp sổ đỏ cho condotel mới đây song diễn biến dịch Covid-19 vẫn còn phức tạp, vẫn còn tác động đến thị trường bất động sản.
Nhiều cản trở doanh nghiệp
Đặc biệt, trong các lĩnh vực doanh nghiệp hoạt động ở tất cả các loại hình kinh tế khác nhau thì doanh nghiệp bất động sản là gặp nhiều khó khăn nhất. Bởi doanh nghiệp lĩnh vực này đang bị chi phối bởi 10 bộ luật như: Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật kinh doanh nhà ở, Luật Đất đai, Luật Bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư…
Chỉ có thể thay đổi luật để giải quyết tình trạng trên nhưng nếu thay đổi luật thì lại động đến chuyện bộ này với luật này và bộ khác với luật khác mà Quốc hội thì không có chức năng điều phối tất cả các bộ mà chỉ lắng nghe đề xuất của các bộ đưa lên để tháo gỡ.
Có thể bạn quan tâm
Sửa Luật Đất đai năm 2013: Cần chế định về cơ quan định giá đất độc lập
05:09, 18/12/2019
Hải Phòng: Thu hồi 19 dự án vi phạm pháp luật đất đai
09:57, 12/12/2019
Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai tạo giấy phép con?
04:50, 26/11/2019
5 kiến nghị sửa Luật Đất đai
06:00, 10/11/2019
Thêm quy định sử dụng đất công nghiệp trong nội đô vào Luật Đất đai
06:00, 10/09/2019
Ví như, câu chuyện hiện nay bất động sản TP.HCM đang bị đình trệ, hơn 200 dự án không được phê duyệt. Vì sao? Nếu như trước kia Luật Đầu tư cho phép một miếng đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì hoàn toàn có thể hợp tác với đối tác thứ hai hoặc thành lập một công ty mới, hoặc có hai pháp nhân chung nhau hợp tác đầu tư; song Luật Đất đai lại không cho phép như vậy mà chỉ cho phép chính doanh nghiệp có mảnh đất đó được phép sử dụng. Do vậy, hầu hết các doanh nghiệp đang bị tắc lại là liên quan đến vấn đề ở Luật Đất đai.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng còn rất nhiều những cản trở, va vấp với các luật khác. Ví như một dự án của GP.Invest được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018, khi tất cả các thủ tục quy hoạch, kiến trúc đã xong hết, đến khâu quyết định giao đất, người phụ trách trả lời “mâu thuẫn với Luật Đất đai, do đó chỉ có thể bỏ hoặc làm lại từ đầu”.
Và kết quả là doanh nghiệp làm lại hồ sơ thủ tục từ đầu mất thời gian thêm 1 năm, đi qua 5 Sở, Quận địa phương. Đấy là một sự trường kỳ gian khổ của doanh nghiệp mà không ai thấu cho nỗi khổ này. Không biết kêu ai vì đó là luật.
Chính quyền đứng ngoài cuộc
Luật Đất đai quy định một điều hết sức sai lầm là giữa giải phóng mặt bằng và giao đất. Trong Luật Đất đai quy định rõ phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất.
Tức là quyết định đó có thể nói là tôn trọng quyền làm chủ của những người đang sở hữu đất đó, tính toán lợi ích của quần chúng nhưng lại quy định rằng, những dự án có giá trị kinh tế xã hội lớn thì mới có các cấp quyền vào cuộc, còn những dự án của các doanh nghiệp, mặc dù cũng làm tăng trưởng kinh tế, xã hội phát triển nhưng không được coi đó là những dự án có mục đích, lợi ích kinh tế xã hội lớn. Điều đó có nghĩa là chính quyền đứng ngoài cuộc ở việc giải phóng mặt bằng.
Ví như một dự án của GP.Invest ở Việt Trì có diện tích 50ha nhưng chúng tôi “theo đuổi” 12 năm nay, qua 5 “đời” Chủ tịch của tỉnh Phú Thọ nhưng vẫn vấp phải giải phóng mặt bằng. Bởi chỉ còn một số hộ và họ dứt khoát không chấp nhận giá đền bù.
Trong Luật Đất đai còn có quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Phú Thọ chỉ cho hệ số đền bù là 1 nên người dân được lấy lại giá tiền rất thấp chỉ 150.000 đồng/m2. Trong khi đó, Thái Nguyên gấp 4 lần, Bắc Giang gấp 6 lần. Tất cả những điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất. Đây chính là kẽ hở chưa thể giải quyết được.
Trong khi đó, tỉnh yêu cầu mức giá này doanh nghiệp phải làm đúng, nếu doanh nghiệp “phá giá” thì sẽ bị tỉnh có ý kiến. Do vậy, doanh nghiệp cũng không thể tự tăng giá đền bù được.
Ngoài ra, trong hệ thống pháp luật của chúng ta còn rất nhiều các bất cập khác. Ví như trong Luật Nhà ở cho phép bán nhà ở cho người nước ngoài là 30% nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định tất cả các sản phẩm dự án nhà ở phải liên quan đến quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai thì không cho phép người nước ngoài được sở hữu đất.
Do vậy, những điều không rõ ràng, chỉ thiếu vài câu chữ thì câu chuyện đã khác. Tôi cho rằng, trong những văn bản luật còn có khá nhiều khiếm khuyết mà những khiếm khuyết này dẫn đến những bất cập làm cho các doanh nghiệp bất động sản vô cùng gian khổ.
Do đó phải thay đổi Luật Đất đai và trong tư vấn thay đổi luật phải có một tổ tập hợp ý kiến, những thực tế khó khăn các doanh nghiệp đang gặp phải mà họ không thể xử lý được. Nếu không thay đổi sớm luật này sẽ còn cản trở hoạt động của các doanh nghiệp.