Giá đất từ góc nhìn thể chế
Từ “câu chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm” PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng: Đã đến lúc nhìn nhận lại sự hợp lý của vấn đề định giá đất từ góc nhìn thể chế.
>>> Bất cập định giá đất: Giá đất bỏ xa... thị trường ở mọi thời điểm
Ông Thiên khẳng định: Việc tồn tại đồng thời 2 hệ thống giá đất gồm giá theo quy định của Bảng và khung giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế thị trường đang đặt ra không ít bất cập. Trong đó, vấn đề nổi lên nóng nhất hiện nay là công tác định giá đất của cơ quan chức năng làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng cũng như để tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
- Theo ông, công tác định giá đất hiện nay đang đặt ra những vấn đề lớn nào?
Có thể nói, vấn đề định giá đất là rất quan trọng, nhất là trong bối cảnh thể chế nước ta hiện nay đang tạo ra đồng thời 2 loại giá đất gồm giá thị trường và giá do nhà nước quy định.
Thực tế, từ sau phiên đấu giá nhiều “tai tiếng” tại Thủ Thiêm vừa qua thì những trăn trở mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất được định giá đất lại một lần nữa lại được đặt ra.
Về nguyên tắc phiên đấu giá đất trên có thể đúng quy trình, đúng luật hiện hành nhưng việc giá đất được nâng lên đến 2,4 tỷ đồng/m2, dù sau đó doanh nghiệp có bỏ cọc thì nếu so với mức giá đền bù, giải phóng mặt bằng cho người có đất bị thu hồi trước đó (khoảng 18 triệu đồng/m2 – PV) lại đang đặt ra câu chuyện về tính công bằng trong chính sách “vốn hóa đất đai”.
Từ vấn đề trên, việc định giá đất còn “lạc hậu” tất yếu sẽ dẫn đến câu chuyện khiếu kiện kéo dài không hồi kết liên quan đến đất đai. Theo đó, công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án, nhất là dự án sử dụng vốn nhà nước hầu như đều gặp khó do khoảng cách của mức giá mà cơ quan định giá đưa ra thường thấp hơn nhiều so với thị trường và kỳ vọng của người dân.
Ngoài ra, công tác định giá đất chưa phù hợp cũng sẽ dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước, là mầm mống sâu xa gây ra tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai.
Sau phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm vừa qua, mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất được định giá đất một lần nữa lại được khơi dậy (Ảnh: Khu đất Thủ Thiêm đã bị 2 doanh nghiệp bỏ cọc).
- Vậy để khắc phục những tồn tại trên, phải chăng cách giải cũng cần đến từ thể chế, thưa ông?
Có thể nói, cải cách thể chế sẽ phải thực hiện song song bước hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường và xây dựng thể chế cho cấu trúc thị trường, cấu trúc kinh tế mới, nhất là vấn đề nhạy cảm liên quan đến đất đai.
Luật Đất đai sẽ phải sửa, nhưng câu hỏi phải đặt ra là sửa thế nào, vì sau 5 lần sửa đổi, làm mới, tính từ năm 1988, những đến nay Luật Đất đai vẫn đang cần phải sửa.
Có thể bạn quan tâm
|
Quan điểm của tôi là phải đặt rõ đất đai là nguồn lực, là tài sản thì phải xác định rõ quyền tài sản, quyền tham giá định giá tài sản, đặc biệt là tài sản đất đai của người dân... Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận, không chỉ sửa Luật Đất đai là có thể giải quyết được các vấn đề của thị trường bất động sản.
Chẳng hạn như để chống đầu cơ đất, cần đánh thuế lũy tiến tài sản, với cách làm này, quỹ đất trên thị trường luôn có, thay vì hiện tại, cứ nắm được quy hoạch, ôm được đất là có lợi... Rõ ràng, việc phải làm rất nhiều, rất khó, nhưng càng để chậm, càng phức tạp, càng khó khăn.
- Theo đánh giá của ông, triển vọng của những cải cách liên quan đến chính sách đất đai nói chung và định giá đất nói riêng trong thời gian tới ra sao, thưa ông?
Đất đai với tư cách là một nguồn lực quan trọng hàng đầu, nếu càng giữ chặt thì càng khó vận động và càng gặp nhiều rủi ro, bởi chưa được thị trường hóa.
Nguồn lực đất đai nếu thực sự được thị trường hóa sẽ tăng sức mạnh cho nền kinh tế khủng khiếp. Tuy nhiên, hiện nay, đất đai lại thường là yếu tố gây ra nhiều rủi ro cho cả thị trường và nhà quản lý khi mà còn rất nhiều vụ kiện cáo, tù tội… đa phần là do đất đai hết cả. Như vậy, gốc rễ cần giải quyết là cần thị trường hóa nguồn lực đất đai, việc này sẽ là mấu chốt để giải bài toán hài hòa lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp liên quan đến đất đai.
Để tiến tới việc thị trường hóa nguồn lực đất đai, tiền đề quan trọng hiện nay là việc Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng đã nhấn mạnh công tác cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên để đất, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao....
Hiện nay, giới nghiên cứu và các doanh nghiệp rất kỳ vọng với định hướng rõ ràng của Nghị quyết Đại hội XIII, những thể chế, chính sách liên quan đến thị trường đất đai, trong đó có cơ chế định giá đất sẽ sớm được luật hóa để sớm đi vào thực tiễn.
- Xin cảm ơn ông!
Để bảo đảm nguyên tắc định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, việc xây dựng khung giá đất cần căn cứ trên kết quả điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất trên thực tế và có kế thừa khung giá đất, bảng giá đất hiện hành.
Có thể bạn quan tâm
Từ vụ sai phạm đất đai ở Bình Thuận: Vẫn nguyên "lỗ hổng"... kiểm soát quyền lực
04:10, 17/02/2022
Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai: Không để người dân đứng ngoài
13:00, 15/02/2022
Xây dựng chính sách, pháp luật - Phát huy nguồn lực từ đất đai
00:06, 15/02/2022
Khơi thông nguồn lực đất đai (KỲ II): Đổi mới hệ thống quản lý đất đai
05:00, 12/02/2022
Khơi thông nguồn lực đất đai (KỲ I): Giao đất phải qua đấu giá
03:00, 10/02/2022
