Kinh tế đất đai: Kỳ III- 8 giải pháp hoàn thiện những bất cập trong việc định giá đất.
Giá đất tại khung giá và bảng giá là quá thấp so với giá đất phổ biến trên thị trường, song đến nay vẫn chưa có sự điều chỉnh…Thực tế này, đòi hỏi những giải pháp cấp thiết để khắc phục.
Có thể bạn quan tâm
“Vẫn còn tư duy bao cấp trong chính sách kinh tế đất đai”
12:28, 22/01/2019
Đất đai là một trong những lĩnh vực tham nhũng nhiều nhất
12:17, 18/01/2019
Thủ tục hành chính về đất đai tiếp tục làm khó doanh nghiệp
06:16, 17/01/2019
Thứ nhất, cần có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư; một số nội dung cần phải quy định theo nguyên tắc: giá đất được định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
Thứ hai, giá trị khu đất tạo vốn phải được xác định theo giá của loại đất đúng với mục đích sử dụng của dự án đầu tư xây dựng khu đất đó theo cơ cấu các loại đất được phê duyệt tại quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500; bỏ quy định phải giải phóng mặt bằng; đồng thời phải tính đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án, do thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại (việc xây dựng tuyến đường Lê Văn Lương nối dài mà tuyến đường này nằm liền kề khu đất giao cho chủ đầu tư đã là một yếu tố làm tăng giá đất của khu đất đó) và các yếu tố khác theo quy định của Pháp luật về định giá (thẩm định giá) đất.
Giá đất tại khung giá và bảng giá là quá thấp so với giá đất phổ biến trên thị trường, song đến nay vẫn chưa có sự điều chỉnh theo quy định của Pháp luật…
Nội dung trên đây được áp dụng cho các dự án giao đất không qua đấu giá và cả dự án giao đất thông qua đấu giá (xác định giá khởi điểm - giá sàn).
Thứ ba, phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất, trong trường hợp tư vấn định giá cho kết quả giá đất được định thấp hơn 20% với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương.
Thứ tư, tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc treo bảng và thông báo công khai trên nhiều phương tiện thông tin, truyền thông để ngăn chặn sự độc quyền che lấp thông tin về đấu giá.
Thứ năm, chỉ áp dụng hai tiêu chí đấu giá đất; 1. Khả năng tài chính của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; 2. Cam kết thời hạn thực hiện, đồng thời có chế tài thu hồi dự án nếu không đảm bảo đúng hai tiêu chí trên đối với tổ chức cá nhân trúng đấu giá.
Thứ sáu, nghiên cứu không nên áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thu nhập; vì hai phương pháp này dễ dẫn đến kết quả định giá thiếu đảm bảo độ tin cậy hoặc bị lợi dụng. Không áp dụng để các nhà đầu tư đề xuất dự án, thay vào đó thực hiện đấu thầu tư vấn lập dự án đầu tư.
Thứ bảy, xử lý các hợp đồng BT, đối với các trường hợp nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, các trường hợp bán đất công và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản mà không thực hiện đấu giá đất như sau:
Hủy các dự án đã, đang thực hiện, đang còn trong ngăn kéo kể từ sau ngày 01/07/2014 đến nay.
Thanh tra toàn bộ các dự án được lập và thực hiện từ ngày 01/07/2004 đến ngày 01/07/2014. Việc này do thanh tra Chính phủ, thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường, thanh tra Bộ Tài chính thực hiện và xử lý như sau:
Đầu tiên, hủy các hợp đồng BT có dấu hiệu thiếu minh bạch, giá đất tính theo tiền sử dụng đất quá thấp so với giá bán đất của dự án cho người trực tiếp sử dụng. Xác định lại giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo phương pháp như chúng tôi đã trình bày ở trên và lập hợp đồng mới với chủ đầu tư dự án.
Hủy các hợp đồng BT đối với các trường hợp giao đất cho nhà đầu tư mà không thông qua đấu giá, các trường hợp bán đất công và chuyển mục đích sử dụng đất như đã trình bày trên đây, vì các trường hợp này vi phạm pháp luật đất đai từ ngày 01/7/2004 đến nay. Việc này là rất khó khăn và phức tạp, nhưng không phải là không làm được; vì chúng ta có rất nhiều nguồn thông tin về giá đất của chủ đầu tư dự án.
Cuối cùng, sửa đổi luật đất đai hoặc ban hành luật mới thay thế Luật Đất đai 2013.