In bài viết (Ctrl+P)Sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả là một trong những yêu cầu và cũng là thách thức lớn với các nhà hoạch định chính sách.
>> [eMagazine] Để thị trường thực sự là công cụ điều tiết nguồn lực đất đai
Chính sách đất đai mới sẽ hạn chế những khu đô thị bỏ hoang như tại Phùng Khoang (Nam Từ Liêm, Hà Nội).
Lãng phí nguồn lực đất đai
Khác với các hàng hóa thông thường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt. Mỗi mảnh đất đều gắn với vị trí địa lý cụ thể, hệ sinh thái, và những giá trị tinh thần được tích lũy và bồi đắp theo thời gian. Sự thay đổi của mỗi mảnh đất có thể ảnh hưởng sâu sắc đến các quan hệ kinh tế - xã hội của mỗi cộng đồng.
Trong các nền kinh tế - xã hội đang chuyển đổi theo hướng công nghiệp hóa và đô thị hóa, giá trị của đất đai ngày càng tăng. Nắm giữ được đất đai có thể giúp mỗi cá nhân có được loại tài sản sinh lời đặc biệt. Tiếp cận được đất đai trở thành điều kiện đặc biệt quan trọng cho sự thành công của mỗi doanh nghiệp. Thực tế này đã được chứng minh ở nước ta trong thời gian vừa qua khi đại đa số những cá nhân, doanh nghiệp thành công, trở nên giàu có đều gắn với bất động sản, cụ thể là đất đai.
Tuy nhiên, một thực tế chúng ta đang phải đối diện là nguồn lực đất đai ở nước ta vẫn đang bị lãng phí, chưa phát huy hết giá trị cho sự phát triển của đất nước. Nghị quyết 18-NQ/TW mới đây đã chỉ ra: “chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai”.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai, như được chỉ ra trong Nghị quyết 18-NQ/TW, là “thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro; thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp chậm phát triển”. Thực tế này đặt ra nhu cầu hoàn thiện các điều kiện thể chế thị trường để nguồn lực đất đai có thể được phân phối và sử dụng hiệu quả nhất.
>> Bổ sung chế tài xử phạt vi phạm trong lĩnh vực đất đai
>> Đưa đất đai về giá trị thực
>> Chính sách đất đai cần sát nhu cầu thực tế
Nguồn lực đất đai ở nước ta vẫn đang bị lãng phí. Ảnh: LV
Thị trường quyền sử dụng đất
Một thị trường được coi là hoàn hảo khi các cá nhân thực hiện hành vi trao đổi hàng hóa và dịch vụ một cách hoàn toàn tự nguyên, không chịu bất kỳ sự can thiệp nào. Trong các nền kinh tế thị trường hoàn chỉnh, chính quyền giữ vai trò như người trọng tài – chủ thể tạo ra luật chơi và bảo đảm rằng các nguyên tắc pháp lý đó được áp dụng nghiêm minh và bình đẳng giữa các chủ thể của nền kinh tế.
Tiến hành từ năm 1986, công cuộc đổi mới ở nước ta về bản chất là tiến trình từng bước mở rộng tự do kinh tế và phát triển thị trường. Tính chất “thị trường” của nền kinh tế Việt Nam thể hiện ở sự đa dạng các hình thức sở hữu, các thành phần kinh tế, các loại hình doanh nghiệp. Với định hướng xã hội chủ nghĩa, kinh tế nhà nước được xác định giữ vai trò chủ đạo, kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng. Các quyền về sở hữu, tài sản, tự do kinh doanh được bảo vệ; các thành phần kinh tế bình đẳng trước pháp luật và cạnh tranh theo cơ chế thị trường. Nghị quyết 18 mới đây tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, cá nhân và tổ chức ở nước ta có quyền sử dụng đất, chứ không phải quyền sở hữu. Một trong những mục tiêu tổng quát được đề ra trong Nghị quyết 18 là thị trường cần phải trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, và hiệu quả.
Để đạt được mục tiêu nêu trên, điểm nhấn thứ nhất trong Nghị quyết 18 là chủ trương thúc đẩy đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định chặt chẽ hơn các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu. Điểm nhấn thứ hai là bỏ khung giá đất và có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Thứ ba, đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, đồng thời xây dựng quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. Thứ tư, quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.
Những điểm nhấn trên đây được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển của một thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, hoạt động hiệu quả hơn. Thị trường hiệu quả khi các giao dịch được thực hiện nhanh chóng và tiện lợi, cá nhân hay tổ chức thực sự có nhu cầu sẽ dễ dàng tiếp cận được đất đai, nhờ đó họ có thể phát huy cao nhất giá trị của đất đai, biến đất đai thành một nguồn lực sinh lợi.
Vai trò của nhà nước
Để đất đai được phân phối và sử dụng hiệu quả thì tất yếu phải sử dụng các động lực thị trường. Cũng có nghĩa, để các động lực thị trường có thể điều chỉnh hành vi và các quan hệ liên quan đến đất đai thì cần tính toán đến mức độ và phạm vi can thiệp của nhà nước. Nói cách khác thì các giao dịch đất đai giữa các cá nhân, tổ chức cần được thực hiện theo cơ chế thị trường, chứ không phải thông qua các biện pháp hành chính hay chịu sức ép bởi dư luận xã hội hay các quan điểm chủ quan của cơ quan quản lý.
Định hướng xã hội chủ nghĩa tất yếu có sự can thiệp của nhà nước nhưng sự can thiệp đó cần theo hướng bảo đảm các điều kiện để các giao dịch đất đai diễn ra theo quy luật thị trường. Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào các giao dịch quyền sử dụng đất thông qua các cơ chế và phương tiện hành chính. Vai trò của nhà nước là bảo đảm sự rõ ràng về quyền và trách nhiệm liên quan đến đất đai, minh bạch thông tin về loại đất và quy hoạch mục đích sử dụng đất, quy định chặt chẽ để giảm thiểu nguy cơ lạm quyền trong quản lý đất đai, chính sách tín dụng hợp lý để doanh nghiệp có nguồn lực tài chính cho đầu tư nhưng không gây ra những nhiễu loạn hay đình trệ đối với các giao dịch đất đai.
Sự hoàn thiện thể chế thị trường quyền sử dụng đất và điều chỉnh vai trò quản lý của nhà nước cần hướng đến giải quyết được một trong những điểm nghẽn then chốt như Nghị quyết 18 đã chỉ ra: “giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá trên thị trường”. Tình trạng tồn tại song hành hai loại giá đất, chênh lệch lớn giữa giá đất do nhà nước ban hành và giá đất giao dịch trên thị trường tự do được coi là một trong những căn nguyên chủ chốt nhất dẫn đến những vi phạm về quản lý đất đai, mà hậu quả là đất đai có thể bị thâu tóm và sử dụng cho các mục đích vụ lợi vị kỷ.
Để giải quyết được vấn đề nêu trên thì cần trở lại với hai điều kiện tiên quyết: thứ nhất, phải minh định được vai trò của nhà nước với tư cách đại diện chế độ sở hữu toàn dân và chủ thể quản lý về đất đai. Quy định rõ ràng và chặt chẽ hơn về thẩm quyền của cơ quan quản lý sẽ giúp giảm nguy cơ lạm quyền, thúc đẩy các giao dịch dựa trên cơ chế thị trường. Thứ hai, quy định cụ thể hơn về quyền sử dụng với đất công và quyền sử dụng với đất tư để từ đó hình thành các quy trình quản lý phù hợp với từng loại đất. Đây cũng là điều kiện để tổ chức, cá nhân có thể được đền bù tiệm cận với giá đất giao dịch trên thị trường.