Dự thảo sửa đổi Nghị định số 101 cải tạo, xây lại nhà chung cư: Bất nhất quy trình lựa chọn chủ đầu tư

Tiếp cận với Dự thảo Nghị định, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chỉ ra rằng, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong Dự thảo Nghị định sửa đổi là chưa đảm bảo tính hợp lý và phù hợp với Luật Đầu tư 2020, chưa thực sự tạo thuận lợi cho nhà đầu tư về thủ tục.

Quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong Dự thảo Nghị định sửa đổi là chưa đảm bảo tính hợp lý

Theo VCCI, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án trong Dự thảo Nghị định được chia làm hai giai đoạn: Giai đoạn 1 - lựa chọn chủ đầu tư và giai đoạn 2 - chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.

Trong giai đoạn 1, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư tham gia ngay từ đầu về việc phê duyệt biên bản thống nhất lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư của chủ đầu tư được chọn. Trong giai đoạn 2, chủ đầu tư đã được lựa chọn lại phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư ở chính cơ quan đã phê duyệt ở giai đoạn 1. Điều này sẽ khiến chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục phức tạp, có tính chất lặp đi lặp lại.

Mặt khác, theo quy định tại Luật Đầu tư 2020, việc chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy, ngay từ giai đoạn 1, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đã căn cứ quy mô diện tích đất, dự kiến tổng mức đầu tư của dự án, các yêu cầu về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và tạm cư, thời gian, tiến độ thực hiện dự án để xây dựng, ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư, các hoạt động này tương tự như hoạt động chấp thuận chủ trương đầu tư của pháp luật về đầu tư.

Với những điểm bất hợp lý như trên, VCCI đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo hướng: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 33 Luật Đầu tư 2020; Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư thì cần lấy ý kiến của chủ sở hữu tương tự như quy định tại khoản 5 Điều 9 (sửa đổi); Phê duyệt lựa chọn chủ đầu tư.

Quy trình lựa chọn nhà đầu tư tại Dự thảo cũng đang có vấn đề

Về đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Theo VCCI, Khoản 3 Điều 9a quy định “trường hợp một dự án có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu thầu và trúng đấu thầu thì các nhà đầu tư này phải ủy quyền cho một nhà đầu tư hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ tiêu chí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Quy định này cần được xem xét ở các điểm sau. Tính thống nhất: theo quy định tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định về lựa chọn nhà đầu tư, thì trong quy trình lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu thì kết quả lựa chọn sẽ có một nhà đầu tư trúng thầu. Không thấy có quy định về trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng trúng thầu. Do đó, cần xem xét lại quy định này tại Dự thảo với Nghị định 25/2020/NĐ-CP để đảm bảo tính thống nhất.

Tính hợp lý: việc yêu cầu các nhà đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư để thực hiện dự án cần được xem xét lại ở góc độ: thành lập doanh nghiệp hay ủy quyền cho một nhà đầu tư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện và dựa trên sự thống nhất về lợi ích đạt được của các bên. 

Do đó, việc bắt buộc các nhà đầu tư phải cùng thành lập doanh nghiệp hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư thực hiện sẽ gặp tình trạng các nhà đầu tư không tìm được “tiếng nói chung” trong việc thành lập doanh nghiệp, phân chia quyền lợi, nghĩa vụ … Trong trường hợp các nhà đầu tư không thống nhất được các vấn đề này thì sẽ giải quyết như thế nào? Có phải thực hiện đấu thầu lại để lựa chọn chủ đầu tư?.

VCCI cũng đề nghị Ban soạn thảo rà soát lại quy định này và điều chỉnh để thống nhất với quy định của pháp luật về đấu thầu hoặc giải trình về các vấn đề được nêu về tính hợp lý ở trên.