In bài viết (Ctrl+P)Mất cân đối về nguồn cung trên thị trường căn hộ
Theo nhận định của chuyên gia Savills, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới chủ yếu từ một số đại dự án. Chỉ riêng Vinhome Ocean Park và Vinhome Smart City đã chiếm 66% nguồn cung mới, như vậy số lượng các dự án mới vẫn hạn chế.
>>> Thị trường căn hộ dịch vụ cạnh tranh gay gắt
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung mới đến từ 7 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại, trong đó đến 80% là căn hộ hạng B.
Trước đây nguồn cung căn hộ hạng C cao hơn hẳn căn hộ hạng A và ít hơn hạng B, nhưng hiện tại, điểm đáng chú ý là căn hộ hạng C chỉ chiếm 7% nguồn cung sơ cấp gồm 21.040 căn hộ, tăng 17% theo quý và 7% theo năm.
Có thể thấy, theo báo cáo của Savills thì hiện nay đang có một bức tranh mất cân đối về nguồn cung trên thị trường căn hộ.
Khác với thị trường biệt thự và nhà liền kề, theo báo cáo nghiên cứu của Savills thì thị trường căn hộ có khởi sắc hơn so với quý trước với số lượng giao dịch đạt 3.605 tăng 61% theo quý và 49% theo năm. Nhưng nếu tính 9 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ thị trường năm nay vẫn kém hơn so với 2021.
Giá bán sơ cấp của thị trường này hiện đang là 47 triệu/m2 kể cả ở khu vực ngoài Vành đai 3, đồng thời tăng 5% theo quý nhưng nhịp tăng sẽ ít hơn và tăng 11% theo năm. Như vậy, theo thống kê của Savills thì sau 15 quý liên tục tăng giá thì giá sơ cấp hiện nay đã tăng 53% so với quý 1/2019.
Bà Hằng cho biết: Giá căn hộ là một câu chuyện cần phải nói tới khi nguồn cung – số lượng dự án ít đi, sự lựa chọn chỉ tập trung vào một số đại dự án thì các dự án khác một khi tung ra sẽ tiếp tục có mức giá cao hơn so với trung bình thị trường.
Ngoài việc giá vật liệu xây dựng tăng dẫn đến thúc đẩy giá căn hộ tăng thì giá sản phẩm này tăng còn do phải đầu tư nhiều hơn để cạnh tranh về mặt tiện ích, chất lượng…
>>> Hanoi Melody Residences: Căn hộ đa diện tích đáp ứng mọi nhu cầu
Dự án đại đô thị cần kể đến phải nhắc tới Vinhome Ocean Park và Vinhome Smart City khi riêng hai dự án này chiếm 66% nguồn cung mới. Cũng chính hai dự án này đang chiếm đến 55% số lượng căn bán được của toàn thị trường trong quý 3/2022, điều này cho thấy sự quan tâm vẫn tiếp tục ở các dự án ngoài trung tâm.
Bà Đỗ Thu Hằng chia sẻ: Trước đây nhóm sản phẩm căn hộ từ khoảng 2-3 tỷ sẽ dễ mua bán nhưng đến hiện tại đã tăng hơn. Thậm chí hiện tại nhóm sản phẩm từ 2-4 tỷ đồng chiếm đến 85% nguồn cung, tăng mạnh từ mức 15% trong năm 2018. Thực tế căn hộ giá rẻ cũng chiếm tỷ trọng ít hơn, nguồn cung hạn chế và nguồn cầu gia tăng. “Kể cả theo chương trình phát triển nhà ở, thì theo Savills tính toán là nguồn cung ở Hà Nội vẫn đang thiếu hụt”, bà Hằng nhấn mạnh.
“Theo Savills tính toán, nguồn cung ở Hà Nội vẫn đang thiếu hụt", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội
Tuy vậy, không thể nói là không còn “hàng tồn”, nhưng những sản phẩm đó lại không đáp ứng được về giá thuê hoặc về chất lượng sản phẩm.
Đến quý 4/2022, Savills tính toán còn trên 5000 căn và 70% nguồn cung vẫn là căn hộ hạng B. Ở các quận huyện như Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Gia Lâm vẫn chiếm 80%, ngoài ra các quận huyện khác còn rất ít, hoặc phải mua lại chứ không trực tiếp mua của chủ đầu tư.
Thiếu hụt nguồn cung căn hộ không phải vấn đề lớn
Về thị trường căn hộ, chuyên gia Savills cho biết: Các chủ đầu tư trong nước và đặc biệt là các chủ đầu tư nước ngoài đang rất tích cực tìm kiếm các quỹ đất và các khu vực lân cận Hà Nội để phát triển.
Tính riêng Hưng Yên và Bắc Ninh và Hà Nội, trong thời gian sắp tới sẽ cung cấp khoảng trên 100.000 căn. Như vậy việc thiếu hụt nguồn cung ở Hà Nội chưa chắc đã là vấn đề lớn.
Việc thiếu hụt nguồn cung ở Hà Nội chưa chắc đã là vấn đề lớn
Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, một nguồn cung căn hộ lớn từ Hưng Yên, Bắc Ninh được đưa ra thị trường, trong điều kiện hạ tầng hiện nay đang được cải thiện hơn sẽ thu hút được lượng cầu lớn. “Nếu như người mua chấp nhận di chuyển xa, họ sẽ đầu tư và có thể mua để ở”, bà Hằng nhận định.
Sau khi nhận thấy giá thị trường căn hộ có xu hướng tăng từ năm 2019 và các thủ tục pháp lý kéo dài hoặc chậm phê duyệt dẫn tới nguồn cung mới còn hạn chế cùng với Dự thảo luật (sửa đổi) đang rất được kỳ vọng, nhưng vẫn cần thời gian. Chính những điều đó dẫn đến việc các luật liên quan để một dự án được đưa ra cũng chậm hơn trước đây.
Vì vậy, mặc dù việc thiếu hụt nguồn cung ở Hà Nội chưa chắc đã là vấn đề lớn, nhưng chính các yếu tố bất lợi trên khiến cho giá thị trường căn hộ sẽ khó mà điều chỉnh thấp hơn hoặc giảm được.