>> Tín dụng bất động sản: “Ném chuột đừng để vỡ bình”

Hẹp tín dụng bất động sản

Vừa qua, các ngân hàng đã được cấp thêm room tín dụng, tuy nhiên tổng room tín dụng cả năm thì vẫn không đổi, trong khi đó, chính sách thận trọng của Ngân hàng Nhà nước vẫn được tiếp diễn.

Những năm qua, bất động sản là kênh đóng góp đến 14% GDP cho nền kinh tế - Ảnh minh họa

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn CEO AFA Capital cho biết, tốc độ tăng trưởng tín dụng trong 10 năm qua của Việt Nam rất mạnh mẽ, đã tăng từ mức 3 triệu tỷ đồng trong năm 2011 lên 11 triệu tỷ đồng ở thời điểm hiện tại. Tăng trưởng tín dụng được chia theo 4 ngành chính bao gồm: Một là nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; Hai là ngành công nghiệp và xây dựng; Ba là hoạt động thương mại, vận tải, viễn thông; Bốn là tất cả các hoạt động dịch vụ khác. Tất cả các ngành ban đầu có tốc độ tăng trưởng trung bình, nhưng về sau nhóm 2 và nhóm 4 đã đã tăng trưởng rất mạnh bao gồm lĩnh vực bất động sản.

Riêng tăng trưởng bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2022 đã đạt mức khoảng 14,07%, cao hơn so với tăng trưởng tín dụng cả ngành (khoảng 9%). Khi nói về tín dụng bất động sản, chúng ta thường hay nghĩ đến các khoản cho vay kinh doanh bất động sản, hay mua nhà, đất,... nhưng câu chuyện không hoàn toàn như vậy.

Ông Tuấn cũng dẫn chứng các số liệu 4-5 tháng đầu năm 2022 về tăng trưởng tín dụng bất động sản gồm: Thứ nhất, giá trị cho vay đối với bất động sản khoảng 2,33 triệu tỷ đồng. Thứ hai, các ngân hàng cũng đầu tư vào trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản phát hành ở mức 309,5 nghìn tỷ đồng. Thứ ba, là ngân hàng cũng bảo lãnh các nghĩa vụ thanh toán, hợp đồng cho doanh nghiệp bất động sản với giá trị 685,49 nghìn tỷ đồng.

“Như vậy tổng cộng tỷ trọng bất động sản ở góc độ tín dụng sẽ chiếm hơn 30% trên tổng tín dụng. Ở góc độ người dân mua bất động sản với mục đích tự sử dụng sẽ phụ thuộc vào giá bất động sản, cũng như khả năng trả nợ; còn với Ngân hàng Nhà nước sẽ không kiểm soát ngành này, mà kiểm soát chất lượng tín dụng thông qua các chỉ số như quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn đối với ngân hàng. Bên cạnh đó là quy định hệ số điều chỉnh rủi ro đối với các khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản, các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản”, ông Tuấn nói.

>> TÀI CHÍNH ĐA CHIỀU: "Tử huyệt" - Trái phiếu doanh nghiệp?

Tạo cơ hội trên thị trường tái phiếu

Có thể thấy, bất động sản là một ngành lớn trong nền kinh tế, 25% tỷ lệ vốn hóa của thị trường chứng khoán Việt Nam là các doanh nghiệp bất động sản. Đây cũng là ngành tạo ra các chuỗi giá trị cao, cho nên việc giảm tỷ trọng rủi ro hay hạn mức tín dụng vào ngành này sẽ dẫn đến cấu trúc vốn của khối bất động sản gặp khó khăn.

Việt Nam rất tự hào hội nhập sâu rộng nhưng riêng lĩnh vực trái phiếu lại tương đối hẹp (ảnh minh hoạ)

Về vấn đề này, ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia tài chính nhận định, với một doanh nghiệp bất động sản không được cấp tín dụng thì sẽ hướng sang phát hành trái phiếu. Trên thị trường vừa qua xuất hiện các luồng thông tin trái phiếu về việc nên dẹp bỏ hay xây dựng hệ thống thiết chế để tăng trưởng thị trường này.

“Trái phiếu là một kênh dẫn vốn quan trọng, vì nền kinh tế phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, cùng với đó số lượng doanh nghiệp niêm yết trên thị trường còn quá nhỏ. Vậy làm sao để phát triển thị trường trái phiếu một cách lành mạnh, giúp những doanh nghiệp khỏe, có năng lực quản trị tốt, có khả năng phát triển thu hút vốn qua kênh trái phiếu”, ông Long bày tỏ.

Ông Tuấn cũng bổ sung thêm rằng, hiện nay dư nợ của trái phiếu doanh nghiệp so với GDP đang ở mức dưới 20%, là mức khá thấp so với một số quốc gia đang phát triển như Malaysia, Thái Lan,... nghĩa là Việt Nam vẫn còn dư địa để phát triển trái phiếu doanh nghiệp. “Hiện nay, ngành bất động sản có những hạn chế về tín dụng cũng như các rào cản kĩ thuật, đồng thời họ đang phải đối mặt với rủi ro khi Nghị định 153 sửa đổi chưa được ban hành nhưng khối lượng trái phiếu đáo hạn đang rất lớn, trị giá hàng trăm nghìn tỷ đồng từ quý 2/2023 đến quý 4/2024”.

Tại một diễn đàn về phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa qua, nhiều chuyên gia đã bày tỏ quan điểm về việc xây dựng thị trường một cách lành mạnh, bền vững. Theo TS. Trương Văn Phước, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính, Tiền tệ quốc gia cho rằng, Việt Nam rất tự hào hội nhập sâu rộng nhưng riêng lĩnh vực trái phiếu lại tương đối hẹp. Do đó, cần quan tâm nhiều hơn đến thị trường tài chính nói chung, thị trường vốn, trong đó có thị trường trái phiếu, trái phiếu doanh nghiệp nói riêng.

“Suy cho cùng đã vay là phải trả, người phát hành hiểu rõ nhất khả năng khoản trả là bao nhiêu”, ông nói và cho rằng việc lo lắng sắp tới 84.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn hay cả năm sau 140.000 tỷ đều không sao hết. Ông đặt vấn đề các ngân hàng đã giãn, hoãn nợ cho các doanh nghiệp do ảnh hưởng của đại dịch, với số trái phiếu sắp đáo hạn có nên như thế không?

“Nghị định 153 sửa đổi cần quan tâm đến điều này và việc sửa đổi phải đặt vấn đề bảo vệ nhà đầu tư lên trên hết. Đồng thời phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải có tài sản đảm bảo, nhất là trong giai đoạn hiện nay. Và nếu như nhà đầu tư chịu chơi với những loại tài sản không có tài sản không đảm bảo thì phải chấp nhận rủi ro”, TS. Phước nhấn mạnh.

Còn theo TS. Nguyễn Tú Anh, Vụ trưởng Vụ Tổng hợp, Ban Kinh tế Trung ương chia sẻ, tại Mỹ từ lâu quốc gia này đã có quy định tách ngân hàng thương mại và ngân hàng đầu tư. Song tại Việt Nam hiện nay nhiều ngân hàng đang thực hiện chức năng môi giới đầu tư và có lợi nhuận rất lớn. Điều này không có pháp luật nào cấm, nhưng có một thực tế là những doanh nghiệp nào càng rủi ro càng cần đơn vị đứng ra bảo lãnh.

“Chúng ta chưa có những quy định tách bạch giữa ngân hàng đầu tư và ngân hàng thương mại nên cần có những quy định pháp luật rõ ràng về vấn đề này”, ông nêu và nhấn mạnh thêm “tôi không nói là cần siết quá chặt lại nhưng cần có những quy định rõ ràng, thế giới đã tách bạch rồi Việt Nam cũng nên học hỏi”.