Người Trung Quốc mua nhà ở Việt Nam: Kỳ II - Cần chủ động kiểm soát

Đối phó thế nào với dòng tiền từ Trung Quốc là bài toán đau đầu của chính quyền hầu hết các thành phố, quốc gia nơi "dòng tiền bất động sản" này chảy tới. Phần lớn tìm đến các công cụ luật pháp và thuế quan để hạn chế người nước ngoài giao dịch nhà đất - mà đích nhắm tới chính là người Trung Quốc.

Mạnh tay nhất là New Zealand, tháng 8/2018 quốc hội nước này đã thông qua lệnh cấm người nước ngoài mua nhà tại đây, trừ người mang quốc tịch Úc và Singapore do có những thỏa thuận riêng.

Úc cũng tăng cường các biện pháp nhằm "xiết" giao dịch đối với người nước ngoài như người nước ngoài mua nhà phải xin phép, tăng thuế stamp duty, tăng thuế bất động sản đối với người nước ngoài lên gấp đôi ở mức 8% tại các thành phố lớn như Sydney.

Nhiều nhà đầu tư Trung Quốc sử dụng người Việt đứng tên hộ để mua hàng chục căn hộ tại Đà Nẵng (ảnh: infonet)

Canada tăng thuế giao dịch bất động sản với người nước ngoài lên mức 15-30% tùy thành phố, khu vực cần hạn chế sẽ áp dụng mức thuế cao hơn. Còn Malaysia tuy cho phép người nước ngoài mua nhà tại đây nhưng không cấp thị thực nữa, có nghĩa là người nước ngoài dù sở hữu nhà nhưng cũng không có cơ hội trở thành công dân và được hưởng các quyền lợi của công dân Malaysia.

Những biện pháp trên sau một thời gian cũng đã "ngấm" và làm giảm tốc độ tăng giá bất động sản cũng như giảm lượng đầu tư của người Trung Quốc vào các thị trường này, dù tốc độ giảm chưa đạt mức chính quyền và người dân các quốc gia này kì vọng.

Ở Việt Nam, tình hình có vẻ phức tạp hơn. Là nước đang phát triển, chúng ta một mặt vừa muốn "tận dụng" luồng vốn dồi dào từ Trung quốc cho bất động sản, để tạo động lực phát triển kinh tế. Một mặt cũng không muốn bị dòng vốn Trung Quốc chiếm lĩnh tài nguyên đất đai và gián tiếp thâu tóm, tác động tiêu cực, thậm chí điều khiển cả nền kinh tế quốc gia.

Mong muốn là vậy, nhưng thực trạng quản lý còn khá lỏng lẻo. Luật đất đai không cho phép cá nhân nước ngoài được quyền sử dụng đất, nhưng thực tế người Trung Quốc đã đang lách luật bằng nhiều cách.  Nhiều nhà đầu tư Trung Quốc sử dụng người Việt đứng tên hộ, như báo chí đã đưa tin. Hoặc dù cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở, nhưng họ có thể dễ dàng thành lập công ty tại Việt Nam và công ty này có thể đầu tư dự án đủ thể loại.

Luật cũng qui định căn hộ thuộc sở hữu của người nước ngoài chỉ được bán lại cho người nước ngoài, nhưng nếu là công ty do người nước ngoài sở hữu, họ có thể tự do giao dịch bán cho người Việt với số lượng không hạn chế. Vô hình trung, luật chưa mang lại nhiều "rào cản" đáng kể.

Nên đến giờ này mới nói về các giải pháp chủ động kiểm soát và hạn chế dòng tiền từ Trung Quốc rót vào bất động sản e là cũng chậm trễ, tuy nhiên đó là việc chúng ta buộc phải làm.

Tăng thuế đối với người nước ngoài giao dịch mua bán bất động sản, giống như các nước khác đang áp dụng, có thể nói vẫn là biện pháp hiệu quả nhất. Đặc biệt thị trường Việt Nam chỉ là thị trường nhà đầu tư Trung Quốc muốn đầu cơ và cho thuê lại, không có nhiều khả năng họ sẽ di cư sang Việt Nam sinh sống, nên chúng ta không thu được những khoản đầu tư định cư hay hỗ trợ phát triển địa phương như ở các nước Úc, Canada… Trong khi ở các nước này, ngoài các khoản thu đó, mức thuế người nước ngoài phải chịu khi giao dịch bất động sản còn cao hơn người bản địa từ 5 đến 30%.

Rõ ràng, thuế suất hiện nay ở Việt Nam áp lên người nước ngoài chỉ bằng đúng người Việt là một khẽ hở đáng tiếc gây tổn hại cho ngân sách, thiếu công bằng cho người Việt và tiềm ẩn nhiều rủi ro thị trường bị người nước ngoài thao túng.

Bên cạnh đó, cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ luồng tiền rút ra. Với một nền kinh tế qui mô nhỏ hơn nhiều lần, chỉ cần các nhà đầu tư Trung Quốc hay nước ngoài nói chung đồng loạt rút, chắc chắn thị trường Việt Nam sẽ chao đảo và ảnh hưởng nặng nề.

Giải pháp qui định người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở 50 năm và chỉ được phép bán lại cho người nước ngoài là đúng, nhưng chưa đủ. Chúng ta cần thêm các biện pháp "tự vệ" khác, có thể cũng bằng công cụ thuế. Chẳng hạn nếu người mua bất động sản rút vốn (bán lại tài sản) trong vòng 10 năm sẽ phải chịu thuế suất 30%, trong vòng 20 năm chịu thuế suất 20%, và càng về sau thuế suất càng giảm.

Các công cụ luật pháp cần chặt chẽ, thống nhất hơn, thực thi pháp luật cần nghiêm khắc hơn. Hiện Luật nhà ở 2014 cho phép người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được quyền mua bán sở hữu nhà ở, nhưng Luật đất đai chưa cho phép người nước ngoài được quyền sử dụng đất, nên về nguyên tắc, người nước ngoài chỉ được phép sở hữu căn hộ.

Một con phố trong khu Chinatown tại TP. HCM

Tuy vậy do luật chồng chéo nên không biết do vô tình hay cố ý, nhiều địa phương đã áp dụng theo Luật nhà ở. Điều này là rất nguy hiểm. Việc cho phép người nước ngoài mua bán nhà ở dự án, đất nền, biệt thự là việc cần phải bàn thảo thêm rất nhiều và nhất định phải hạn chế. Đất không phải là tài nguyên vô hạn, đất nền thành thị của Việt Nam càng hữu hạn và ít ỏi, sao đủ sức đáp ứng cho lớp lớp nhu cầu từ quốc gia hơn 1 tỉ dân, sao đủ sức "chống chọi" với cơn bão tài chính từ nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới nếu không có biện pháp hành chính ngăn ngừa?

Các giao dịch nhà ở và dự án có yếu tố người nước ngoài cũng cần được rà soát lại. Cần điều tra những trường hợp nghi đứng tên hộ người nước ngoài, có chế tài xử lý nghiêm khắc để không ai dám thực hiện. Việc quản lý căn hộ cho thuê lại của người nước ngoài cần minh bạch, tránh thất thu thuế. Với trường hợp nhà đầu tư nước ngoài lách luật bằng cách góp cổ phần thành lập công ty ở Việt nam, cần giới hạn chức năng chỉ được phép đầu tư phát triển dự án, và cần ban hành thêm các qui định về tiêu chí, khu vực cũng như loại hình dự án họ được phép tham gia.

Cuối cùng là các công cụ kiểm soát tài chính cần phải được hoàn thiện để kiểm soát chặt chẽ dòng tiền vào hay ra khỏi Việt Nam, mặc dù điều này là không dễ dàng, ngay cả với chính phủ Trung Quốc hay các quốc gia phát triển khác.

Mà thực ra áp dụng biện pháp nào cũng không dễ dàng. Nhưng chúng ta không thể buông tay, phải tiến hành thôi, nếu ta muốn một thị trường phát triển lành mạnh, nếu không muốn giá bất động sản tiếp tục tăng phi mã, và nhất là, nếu không muốn những cơn lốc tài chính dữ dội từ nước ngoài có thể cuốn chúng ta đi bất cứ đâu hay vùi chúng ta xuống bất cứ đáy sâu nào, vì những chủ quan, vì những lợi ích vụn vặt, hay vì những ngại ngần khó khăn của ngày hôm nay.