Sớm “vá lỗ hổng” trong quy định về đấu giá đất

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị Bộ Tư pháp chủ trì rà soát, xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản và cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá để phòng chống các hiện tượng như: Thông đồng “đấu giá cuội, quân xanh, quân đỏ” trong tổ chức thực hiện đấu giá.

Xác định giá khởi điểm trong đấu giá đất sao cho "đúng, trúng" và sát với thị trường vẫn là bài toán khó. Ảnh: Thông báo mời đấu giá QSD đất tại khu dân cư mới xã Cẩm Xá, Mỹ Hào, Hưng Yên

Giá khởi điểm còn thấp, giá trúng không cao

Theo nhận định của HoREA, một trong những vấn đề tồn tại lớn nhất hiện nay trong công tác đấu giá tài sản nói chung và đấu giá bất động sản nói riêng là việc xác định giá khởi điểm không phù hợp với giá thị trường, thường là thấp hơn đáng kể.

Cụ thể, HOREA dẫn chứng trong năm 2014, TP. HCM đã từng tổ chức đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, quận 1, diện tích 3.000 m2, giá đất theo bảng giá đất là 55 triệu đồng/m2, giá khởi điểm đấu giá 550 tỷ đồng (183,3 triệu đồng/m2 gấp 3,3 lần giá đất của bảng giá đất khi đó).

Tại cuộc đấu giá này đã có 14 nhà đầu tư trong nước, nước ngoài tham gia đấu giá; sau 16 vòng đấu, giá trúng đấu giá 1.430 tỷ đồng (476,6 triệu đồng/m2), gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá và đơn giá mét vuông gấp 8,65 lần đơn giá mét vuông đất theo bảng giá đất, thu thêm cho ngân sách thành phố 910 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, bên cạnh tồn tại trong việc xác định giá khởi điểm việc tổ chức đấu giá công khai tài sản, bất động sản cũng còn nhiều hạn chế từ việc công bố thông tin, tổ chức đấu giá… dẫn đến việc vừa xác định giá khởi điểm thấp và trong cuộc đấu giá thì giá trúng cũng không cao hơn nhiều.

HOREA dẫn số liệu từ Trung tâm dịch vụ dịch vụ đấu giá tài sản TP. HCM cho hay trong giai đoạn từ năm 2011 đến tháng 03/2017, đơn vị này đã tổ chức 215 cuộc đấu giá, với giá khởi điểm là 3.211,8 tỷ đồng, giá trúng đấu giá là 4.467,9 tỷ đồng, chênh lệch tăng thêm 1.256 tỷ đồng, tăng 1,39 lần so với giá khởi điểm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, các số liệu thống kê cho thấy phần lớn tài sản công đã đưa ra đấu giá trong giai đoạn 2011-2017 tại TP.HCM có giá trị không lớn. Cụ thể, trong 215 cuộc đấu giá, chỉ có 1 cuộc đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn là lớn nhất, chiếm 32% tổng giá trị trúng đấu giá.

Như vậy, chỉ có giá trúng đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá, so với giá trúng đấu giá bình quân của 215 cuộc đấu giá (bao gồm cả mặt bằng 23 Lê Duẩn) chỉ gấp 1,39 lần giá khởi điểm đấu giá.

Khu "đất vàng" 23 Lê Duẩn, quận 1, TP HCM từng qua 16 vòng đấu giá, vượt 13 đơn vị tiềm lực mạnh và chi tổng số tiền lên đến 1.694 tỉ đồng

Cần sớm “vá lỗ hổng”

Trước những tồn tại, hạn chế trong việc định giá làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất cũng như kết quả tổ chức đấu giá chưa được như kỳ vọng, trong văn bản mới đây HOREA đã kiến nghị Bộ Tư pháp chủ trì rà soát, xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản và cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá để khắc phục một số biểu hiện “tiêu cực, bất cập” trong tổ chức đấu giá tài sản tại một số địa phương, nhất là tài sản có giá trị lớn như bất động sản, để phòng, chống, khắc phục các hiện tượng như: thông đồng “đấu giá cuội, quân xanh, quân đỏ” trong tổ chức thực hiện đấu giá; hiện tượng phần tử xấu ngoài xã hội tác động vào quá trình tổ chức thực hiện đấu giá.

"Việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất đôi khi quá thấp có thể được xem là một trong những nguyên nhân dẫn đến nạn thao túng đấu giá đất, nạn quân xanh, quân đỏ vừa qua. Một khi đưa được giá khởi điểm sát với giá thị trường thì rất có thể tình trạng trên sẽ giảm đi đáng kể" - ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng lâu nay hoạt động đấu giá trong đó có xác định giá khởi điểm đã được quy định khá chi tiết tại Luật đất đai 2013 và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP cùng nhiều văn bản dưới Luật liên quan như thực tế, các quy định này còn có sự xung đột, chưa thống nhất dẫn đến việc áp dụng vào thực tiễn để xác định giá khởi điểm đấu giá đất.

Cụ thể, theo bà Nhung, liên quan đến việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất hiện được quy định tại một số văn bản pháp quy như: Luật đất đai 2013; Nghị định 44/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP; Nghị định số 123/2017/NĐ-CP; Thông tư 333/2016/TT-BTC;… nhưng bản thân các quy định lại có nhiều xung đột gây khó cho chính các cơ quan quản lý nhà nước và địa phương.

"Trong khi vấn đề giữ hay bỏ quy định về Bảng và khung giá đất, một trong những căn cứ quan trọng để xác định giá khởi điểm đấu giá đất còn tiếp tục chờ Luật Đất đai sửa đổi điều chỉnh thì trong giai đoạn trước mắt chúng ta có thể xem xét phương án thuê các tổ chức định giá độc lập để lấy kết quả định giá này làm một trong những căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất" - bà Nhung bày tỏ quan điểm.