Sửa Luật để công nhận nhà đầu tư

>>> Doanh nghiệp khó được công nhận địa vị pháp lý “chủ đầu tư”

>>> Diễn biến thị trường bất động sản thời “tiền rẻ”

Đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của Luật

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, tại tờ trình Dự án Luật sửa đổi 08 luật đã có những đề xuất liên quan đến công nhận nhà đầu tư dự án nhà ở, tuy nhiên vẫn còn bỏ sót trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải là đất ở” theo quy định của pháp luật về đất đai.

HoREA cho rằng, cần sửa Luật để công nhận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải là đất ở”

Thứ nhất, khoản 4 Điều 1 “Dự án Luật sửa đổi 08 luật” sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất”, nhưng còn thiếu trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất” bao gồm đất ở và các loại đất khác, hoặc chỉ nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc chỉ nhận chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, rồi sau đó phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Do đó, phạm vi điều chỉnh của quy định này chưa bao quát hết tất cả các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất rồi sau đó phải thực hiện thủ tục “chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Thứ hai, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 cũng chỉ quy định trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại mà trong trường hợp này, do nhà đầu tư đã có đất ở nên không phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và tại đây cũng không quy định trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất” (không phải là “đất ở”) theo quy định của pháp luật về đất đai.

HoREA cho biết, trên thực tế, Luật đầu tư 2020 đã có quy định “cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư “Có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP cũng đã có quy định “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất là nhà đầu tư đang sử dụng đất do được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc do nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Mặt khác, Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế, doanh nghiệp được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

"Theo các quy định pháp luật trên đây thì nhà đầu tư, doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Do đó, cần bổ sung trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính hệ thống, thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy phạm pháp luật" - ông Châu kiến nghị.

Điều tiết phần chênh lệch địa tô

Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, thực tế không có mấy khác biệt giữa hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác” hay “có quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất 100% đất nông nghiệp, hoặc 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Song, việc cho phép nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác” hoặc “có quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất 100% đất nông nghiệp, hoặc 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại, làm tăng giá trị sử dụng của đất, tạo ra phần “chênh lệch địa tô".

Do đó, nhà nước cần điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

Nếu quy định pháp luật không chặt chẽ, cơ chế thực thi pháp luật thiếu tính khả thi có thể dẫn đến khả năng làm thất thu ngân sách nhà nước, thậm chí làm thất thoát nguồn lực từ đất đai.

Theo HoREA, việc quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013 chưa đồng bộ và chưa thật hiệu quả, như chưa có chính sách “thuế tài sản, bất động sản, nhà ở”, chưa quy định đầy đủ về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở phải có trách nhiệm tham gia “đầu tư cơ sở hạ tầng” liên khu vực, hoặc thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư trên thực tế chưa thật thỏa đáng “chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.

Bên cạnh đó, khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì vẫn chưa đảm bảo ngân sách nhà nước thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thu đúng, thu đủ, thu kịp thời do 05 phương pháp xác định giá đất vẫn chưa đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, điển hình là việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất để xác định “giá đất cụ thể” là giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Điển hình như ngày 10/12/2021, TP HCM tổ chức đấu giá 04 lô đất của Khu đô thị mới Thủ Thiêm thì giá trúng đấu giá gấp từ 3,9 lần đến 8,3 lần so với giá khởi điểm đấu giá, cụ thể như lô 3.12 có giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm.

Nếu quy định pháp luật không chặt chẽ, cơ chế thực thi pháp luật thiếu tính khả thi có thể dẫn đến khả năng làm thất thu ngân sách nhà nước, thậm chí làm thất thoát nguồn lực từ đất đai, như trường hợp một tỉnh nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có tốc độ đô thị hóa rất cao lại đang có đến khoảng 50.000 ha đất trồng cây cao su, trong đó có nhiều khu vực được quy hoạch phát triển thành các khu đô thị, nhà ở.

HoREA kiến nghị cần xem xét bổ sung Luật Đất đai 2013 quy định thêm các cơ chế thật khả thi để điều tiết giá trị tăng thêm từ đất vào ngân sách nhà nước phần “chênh lệch địa tô” do chuyển mục đích sử dụng đất làm tăng giá trị sử dụng của đất.