SỬA GẤP LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 (KỲ II): Thị trường đang bị “nhốt” trong Khung và Bảng giá đất

Bước sang năm 2021, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi và tăng trưởng sau khi đã trải qua một năm 2020 bị “dồn nén” bởi đại dịch COVID-19 cũng như hàng loạt động thái “cởi trói” liên quan đến cơ chế, chính sách đã được ban hành.

Bên cạnh niềm tin vào sự khởi sắc của thị trường dựa trên những chỉ báo tích cực thì theo một số chuyên gia, vấn đề “đau đáu” nhất mà doanh nghiệp và cả thị trường chờ đợi là sửa Luật đất đai 2013 vẫn tiếp tục phải chờ đợi.

Với bản chất là một bộ “Luật mẹ” điều tiết nhiều Luật khác trong các vấn đề liên quan đến đất đai thì việc chậm sửa Luật đất đai 2013 sẽ khiến việc khắc phục hạn chế về quy định bảng và khung giá tiếp tục trong chế độ “nhạc chờ”.

Chia sẻ riêng với Diễn đàn Doanh nghiệp, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học QGHN hiện là Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng nếu đối chiếu với Luật đất đai 2013 thì giá đất được ấn định bởi nhà nước và có quy định về khung giá đất, bảng giá đất cụ thể ở từng địa phương và có hệ số K chênh lệch.

Cũng theo bà Nhung, với khái niệm giá đất thị trường thì trong thị trường nó phải chấp nhận các quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị,... Giá đất của thị trường không phụ thuộc vào giá đất của nhà nước mà được hình thành qua những hoạt động trên thị trường, đôi khi nó có sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá thị trường.

"Việc giá đất theo quy định nhà nước thiếu “hơi thở cuộc sống” đang tạo ra thực trạng người dân không khai thật giá trị mua bán khi chuyển nhượng đất đai thông qua hợp đồng né thuế của nhà nước. Điều này dẫn đến hệ quả, các giao dịch về đất đai không trung thực và không đủ tin cậy để làm số liệu và thông tin giao dịch của loại đất đó trên địa bàn. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng “gặp khó” trong công tác GPMB triển khai dự án khi một số trường hợp người dân cố tình “chây ì” đợi giá đất tăng" - PGS.TS Doãn Hồng Nhung phân tích.

Trước những tồn tại đang vô tình kìm hãm dòng chảy thị trường liên quan đến Bảng và Khung giá đất, theo các chuyên gia và doanh nghiệp thì việc xúc tiến sửa Luật đất đai là rất cấp bách và bức thiết.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) cho rằng hiện “khung giá đất”, “bảng giá đất” có thể đang chưa đảm bảo được nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” và cũng không thể phù hợp với đặc điểm tình hình của các địa phương.

Được biết, trong năm 2020, HOREA đã có kiến nghị bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest cho rằng doanh nghiệp BĐS đang chờ sửa Luật đất đai 2013 như “nắng hạn chờ mưa” để giải tỏa những vướng mắc đã tồn tại lâu nay dù Chính Phủ đã có nhiều quan tâm, tháo gỡ thông qua các văn bản dưới Luật nhưng dường như vẫn chưa chạm tới được.

Như vậy, có thể thấy, hiện thị trường cũng như doanh nghiệp BĐS đang rất kỳ vọng vào lần sửa đổi Luật đất đai 2013 của Quốc hội khóa mới.

Dưới góc độ nhà nghiên cứu và giảng dạy về Luật, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng việc sửa đổi Luật đất đai 2013 cần có sự đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo cơ chế thị trường trong đó có vấn đề quan trọng nhất là vấn đề giá đất của nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất.

Bên cạnh đó, một điểm quan trọng được bà Nhung nhấn mạnh là trong kỳ sửa đổi Luật đất đai tới bảng giá đất phải mang được “hơi thở của cuộc sống” và phải có sức sống tiềm tàng để khơi dậy tiềm năng có được từ đất đai chứ không nên chỉ khô cứng trên bàn giấy bởi khung giá đất trên thị trường cần đáp ứng các quy luật của thị trường.

"Nó phải trở thành động lực thúc đẩy môi trường đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp trong thời kỳ hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế hiện nay" - PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhấn mạnh.