Sửa Luật Đất đai 2013: Xác định rõ các thành viên đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình

Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Quyết định 889/QĐ-TTg về danh mục các văn bản quy phạm pháp luật cần sửa đổi, bổ sung, ban hành mới. Đối với Luật Đất đai 2013, sẽ có 6 điểm trong phạm vi cần sửa đổi, bổ sung, ban hành mới, trong đó, những khó khăn, vướng mắc đối với việc chưa quy định cách thức xác định cụ thể từng thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất là một trong những nội dung nổi bật. 

Được biết, điểm i khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong đó có đối tượng là thành viên hộ gia đình.

Tuy nhiên, ở điều khoản này, Luật chưa có quy định cụ thể về cách thức cấp giấy chứng nhận dẫn đến QSDĐ của từng thành viên trong hộ gia đình không được xác lập cụ thể, có thể phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về QSDĐ của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất gồm: quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; đang sống chung và có QSDĐ tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất.

Với quy định xác định thành viên hộ gia đình như trên còn có những bất cập dẫn đến việc xác định thành viên hộ gia đình gặp nhiều khó khăn và không thực hiện không thực sự chính xác trong nhiều trường hợp.

Ví dụ tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình là những người có quan hệ hôn nhân huyết thống nuôi dưỡng và tiêu chí đang sống chung rất khó xác định được thế nào là sống chung thế nào là nuôi dưỡng và ngay cả quan hệ huyết thống thì chưa xác định được quan hệ này được tính đến đến bao nhiêu đời, bao nhiêu thế hệ.

Ngoài những vấn đề như đã nêu, Luật sư Nguyễn Tiến Hoà, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội nhận định cho biết trên thực tế, thực tiễn áp dụng các quy định trên của Luật đã phát sinh thêm nhiều bất cập khác.

Theo đó, việc xác định tư cách thành viên đối với nam nữ sống chung như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn. Thực tế có những hộ gia đình mà vợ chồng là quan hệ hôn nhân thực tế, xác lập sau ngày 03/01/1987 đến nay vẫn chưa đăng ký kết hôn theo quy định. Về mặt quản lý nhân khẩu thì vẫn ghi nhận quan hệ sống chung vợ chồng này thông qua sổ hộ khẩu. Nhưng quan hệ hôn nhân này không được pháp luật thừa nhận là vợ chồng theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình.

 “Vấn đề đặt ra là, nếu họ cùng tạo lập được tài sản là quyền sử dụng đất và được Nhà nước cấp chung cho hộ gia đình thì nam nữ sống chung như vợ chồng không đăng ký kết hôn này có phải là thành viên hộ gia đình sử dụng đất để được xác định là những người cùng sử dụng hay không?”, ông Hoà đặt vấn đề.

Cùng với đó, theo Luật sư Hòa, thời điểm xác định thành viên hộ gia đình cũng là vấn đề tạo nên nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng luật. Theo Luật Đất đai năm 2013, vào ngày, tháng, năm mà Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì những ai có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng mà đang sống chung sẽ là thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Và vì thế, họ là những người sử dụng đối với quyền sử dụng đất này. Vậy giả định trong trường hợp có sự biến động về đất dẫn đến việc cấp mới, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời điểm này có sự thay đổi về thành viên trong hộ gia đình thì thành viên hộ gia đình được xác định như thế nào?

Đồng quan điểm, Luật sư Lê Văn Sua - Văn phòng Luật sư Lê Sua tỉnh Tiền Giang đánh giá, hiện việc xác định quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình còn có điểm mâu thuẫn chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận… Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần…”.

Quy định trên đã xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình thuộc hình thức sở hữu chung theo phần và việc xác định phần giá trị sử dụng của từng thành viên đối với đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tạo lập tài sản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó. Nhưng thực tế, việc xác định công sức đóng góp của các thành viên trong hộ gia đình là rất khó khăn, nhất là với những trường hợp vợ chồng nhận QSDĐ khi được bố mẹ bên chồng hoặc bên vợ tặng cho chung hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ khi đã có con chung và con dưới 18 tuổi, còn sống phụ thuộc vào bố mẹ thì xác định sự đóng góp của người con đối với QSDĐ của hộ gia đình lại càng phức tạp hơn. Bởi pháp luật về đất đai hiện hành quy định, người con cũng là một thành viên của hộ gia đình, có QSDĐ của hộ gia đình tại thời điểm được Nhà nước giao đất, công nhận QSDĐ. Nhưng theo quy định của BLDS hiện hành, trường hợp không xác định được công sức tạo lập, đóng góp hình thành khối tài sản chung thì coi như không có quyền gì đối với tài sản chung đó.

"Vậy, liệu có mâu thuẫn với quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 không?, Luật sư Sua đặt câu hỏi và nhận định, Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định QSDĐ của hộ gia đình là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần chứ không phải sở hữu chung hợp nhất để tất cả các thành viên có phần bằng nhau và quyền quyết định ngang nhau đối với tài sản chung đó, trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 xác định QSDĐ cấp cho hộ gia đình là tài sản chung hợp nhất".

Với những bất cập tại Luật Đất đai 2013 nêu trên, theo các chuyên gia pháp lý, cần có quy định xác định các thành viên trong hộ có quyền sử dụng đất một cách thống nhất, rõ ràng phù hợp giữa những quy định của Bộ luật dân sự về chế định quyền sở hữu tài sản với các quy định của pháp luật về đất đai để tránh tình trạng tranh chấp không đáng có xảy ra.