Sửa Luật Đất đai 2013: Gỡ bất cập tách thửa đất

Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Quyết định 889/QĐ-TTg về danh mục các văn bản quy phạm pháp luật cần sửa đổi, bổ sung, ban hành mới. Đối với Luật Đất đai 2013, sẽ có 6 điểm trong phạm vi cần sửa đổi, bổ sung, ban hành mới, trong đó vấn đề trọng tâm là bất cập quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa.

Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai 2013: “Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương” (khoản 2 Điều 143); "ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiếu được tách thửa đối với đất ở” (khoản 4 Điều 144).

Như vậy, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ được giao quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Trong khi đó, thực tiễn và yêu cầu quản lý đất đai hiện nay đặt ra yêu cầu cần phải giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Đối với phương án xử lý cho bất cập này, theo văn bản số 442/BC-CP Báo cáo Kết quả rà soát văn bản quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước do Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long ký ngày 1/10/2020 gửi Quốc hội, Chính phủ sẽ “thực hiện tổng kết những khó khăn, vướng mắc cụ thể đối với việc không quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất, từ đó có phương án đề xuất thích hợp sửa đổi văn bản QPPL để đáp ứng yêu cầu thực tiễn”.

Trong thực tế hiện nay tại các địa phương đã có những quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất khác ngoài đất ở đô thị và đất ở nông thôn như đất nông nghiệp.

Tại tỉnh Bến Tre quy định diện tích đất nông nghiệp tách thửa (theo Quyết định 38/2018/QĐ-UBND) đối với những địa phương tại các Phường (thuộc thành phố) là khu vực quy hoạch đất phi nông nghiệp thì diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp là 100m2; tại khu vực quy hoạch đất nông nghiệp thì diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp là 300m2. 

Trong khi đó, diện tích đất nông nghiệp tối thiểu tách thửa của tỉnh Hậu Giang (theo Quyết định 29/2019/QĐ-UBND) các địa phương tại Khu vực đô thị thì diện tích đất nông nghiệp tách thửa đối với đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác), đất nuôi trồng thủy sản là 700m2, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất và đất nông nghiệp khác là 300m2. 

Còn tại TP.HCM, theo quyết định 60/2017/QĐ-UBND về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với tách thửa đất nông nghiệp trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.

Cũng liên quan đến việc tách thửa các loại đất khác ngoài đất ở, thời gian qua cũng ghi nhận không ít trường hợp “phân lô” trá hình đất nông nghiệp. Đơn cử, trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng rộ lên tình trạng các cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức có nhu cầu tự nguyện hiến đất làm đường đi chung nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp và thuận lợi cho việc sử dụng đất của gia đình,... Tuy nhiên, mục đích phía sau của việc này là phục vụ cho việc phân lô tách thửa rồi “khoác áo” dự án đất nền rao bán tràn lan.

Đến ngày 2/6/2021, ông Phạm S, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng đã phải ký ban hành công văn số 3627/UBND-ĐC yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố tạm dừng giải quyết hồ sơ tách thửa trên địa bàn toàn tỉnh đến khi có ý kiến chỉ đạo tiếp theo của UBND tỉnh.

Các chuyên gia cho rằng, các quy định hiện nay về tách thửa đất chưa bảo đảm nguyên tắc thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật. Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần phù hợp quy định pháp luật và thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch.