Trao quyền quyết định đất đai cho UBND cấp tỉnh: Hàng loạt bài học… nhãn tiền

Theo các chuyên gia, việc pháp luật trao quyền quyết định giá đất cho UBND cấp tỉnh, đồng nghĩa với trao quyền quản lý tài chính về đất đai và giá đất tại địa phương, với kỳ vọng các cấp chính quyền này sẽ thực hiện có hiệu quả quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền. Tuy nhiên, từ thực tế cho thấy, việc trao quyền quyết định giá đất cho cấp tỉnh qua “các đời” Luật Đất đai sửa đổi chưa thực sự phát huy kết quả như kỳ vọng mà trái lại đã làm phát sinh không ít hệ lụy tiêu cực.

Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN cho biết, Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định, UBND tỉnh là cấp có thẩm quyền xây dựng và ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể (giá đất). Giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành theo định kỳ 5 năm một lần, sau khi trình HĐND cùng cấp (đối với bảng giá đất) và Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (đối với giá đất cụ thể).

“Nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định Luật Đất đai 2013 (Điều 112, 113 và 114) là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp, khi đó UBND cấp tỉnh cũng phải điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Quy định là như vậy, thế nhưng, thực tế cho thấy bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành đều thấp hơn nhiều lần so với giá đất trên thị trường. Ở trung tâm các đô thị lớn có thể chỉ bằng 10%; có những nơi khác bình quân thấp hơn thị trường đến 30%, thậm chí có những nơi chỉ bằng 50% giá thị trường. Những bất cập về giá đất của địa phương đã làm thất thoát rất lớn nguồn thu ngân sách, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…”, Luật sư Hiệp chia sẻ.

Thực tế, với nhiều dự án, ngân sách Nhà nước thất thu khi lợi ích rơi vào tay cá nhân hoặc nhóm cá nhân, trong đó phải kể đến các dự án được giao đầu tư theo hình thức BT (xây dựng – chuyển giao).

Câu chuyện về sai phạm xảy ra tại dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh như một ví dụ điển hình khi toàn bộ quỹ đất trong Khu đô thị này rộng 221,68 ha được tạo ra bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, nhưng để làm cơ sở áp giá thanh toán đối ứng cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng theo hình thức BT (không qua đấu thầu), UBND Thành phố đã phê duyệt chi phí bình quân một m2 đất thương mại - dịch vụ - nhà ở chỉ có 26.000.000 đồng/m2, giảm khoảng 50% so với giá các sở ngành đề xuất trước đó, làm thất thoát cho ngân sách Nhà nước hàng trăm tỷ đồng.

Hay như vụ việc Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận đàm phán với Công ty CP Quốc Cường Gia Lai để hủy hợp đồng chuyển nhượng khu đất hơn 30 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, với giá chỉ 419 tỷ đồng, trong khi giá thị trường tại thời điểm không dưới 2.000 tỷ đồng.

Không chỉ TP. Hồ Chí Minh, tại Đà Nẵng, UBND thành phố này dưới thời cựu Chủ tịch Trần Văn Minh đã giao sân vận động Chi Lăng cho Tập đoàn Thiên Thanh để làm dự án khu phức hợp thương mại - dịch vụ, chính quyền địa phương hoàn tất thủ tục chuyển nhượng gần 6 ha đất một năm sau đó, thu về ngân sách khoảng 1.400 tỷ đồng. Thế nhưng, ngay khi có được 10 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tập đoàn Thiên Thanh lập tức mang thế chấp ngân hàng để vay trên 4.219 tỉ đồng, sử dụng vào mục đích cá nhân.

Vụ án Phan Văn Anh Vũ (tức Vũ “nhôm”) cũng là một trong những hệ lụy điển hình trong việc giao quyền định giá đất cho địa phương tại TP. Đà Nẵng khi bằng cách giải hệ số sinh lợi, các cựu lãnh đạo địa phương này đã giúp sức cho Vũ “nhôm” thâu tóm hàng loạt “đất vàng”, gây thiệt hại hàng trăm tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước.

Ngoài ra, cũng có thể kể đến vụ “cho mượn” hơn 17.000 m2 đất công thuộc Công viên Hoàng Hoa Thám, phường Hoàng Văn Thụ, TP. Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang làm sân tập golf, với thời hạn tới 48 năm, cơ quan quản lý đất đai ở địa phương này đã lách luật, tách lô đất lớn thành nhiều thửa có giá trị dưới 10 tỷ đồng để cho thuê đất thay vì đấu thầu theo quy định, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước…

Không chỉ tại các dự án BT, không ít dự án xây dựng hạ tầng được lãnh đạo địa phương giao cho doanh nghiệp làm thủ tục giải phóng mặt bằng với giá rẻ, rồi chia lô, chia nền để bán với giá cao gấp 10 đến 20 lần, đã dẫn đến hiện trạng kiện cáo kéo dài...

Như tại Khu dân cư giáp khu tái định cư xã Đông Mỹ, TP. Thái Bình, cộng tất cả tiền bồi thường đất (42.000đ/m2), hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (63.000đ/m2), hỗ trợ khác (84.000đ/m2) người dân được đền bù 189.000đ/m2, tương đương với 68,04 triệu đồng/sào, thế nhưng, khi đất đến tay chủ đầu tư dự án, mức giá được cho đã cao gấp 60 lần giá đền bù cho người dân.

Hay như trường hợp của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Chương Mỹ đưa ra mức thu hồi với đất nông nghiệp trồng lúa và trồng cây hàng năm là hơn 135.000 đồng/m2; hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm là 675.000 đồng/m2, sau đó thực hiện dự án phân lô, bán nền với mức giá từ 20 - 36 triệu đồng/m2 khiến người dân địa phương vô cùng bức xúc.

Theo các chuyên gia, giá đất trên thị trường biến động hàng ngày, thậm chí hàng giờ, trong khi đó khung giá đất – một trong những căn cứ quan trọng để địa phương ban hành bảng giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ tới 5 năm một lần (Điều 113) đối với từng loại đất, theo từng vùng. Chính sự lạc hậu về khung giá nhà - đất so với thị trường, đã trở thành mảnh đất màu mỡ làm phát sinh những “phi vụ” chuyển nhượng nhà – đất, cho thuê đất (đối với những trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất) và thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, làm “bốc hơi” giá trị tài sản công của Nhà nước lên tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng.

Các chuyên gia cũng cho rằng, quy định trong Luật Đất đai hiện hành với một cụm từ rất chung chung (khoản 1 Điều 114): “…trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi ban hành” là mang tính thủ tục hay nói cách khác là để hợp thức hóa công đoạn cuối cùng cho UBND cấp tỉnh trước khi ban hành bảng giá đất. Đến việc ban hành giá đất cụ thể (khoản 3 Điều 114) thì vai trò “độc diễn”, “vừa đá bóng vừa thổi còi” của UBND cấp tỉnh càng lộ rõ. Trước khi ban hành giá đất, luật quy định UBND cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất, nhưng Hội đồng thẩm định giá đất là Chủ tịch UBND cấp tỉnh (người ký ban hành giá đất) làm Chủ tịch và các thành viên là đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan trực thuộc, tổ chức có chức năng tư vấn xác định. Vì vậy, cần phải sửa đổi cơ chế và pháp luật về đất đai theo hướng triệt tiêu vai trò “độc diễn” này; quá trình xây dựng giá đất bắt buộc phải công khai, minh bạch.

Thông tin với báo chí, PGS.TS Lê Xuân Trường - Học viện Tài Chính cũng cho rằng, cần sửa đổi quy trình xác định giá đất để bảo đảm tính khách quan trong quá trình tổ chức định giá đất; nâng cao vai trò của các tổ chức định giá độc lập trong quy trình xây dựng giá đất, xây dựng cơ chế mua cơ sở dữ liệu của tổ chức này để sử dụng kết hợp với cơ sở dữ liệu của cơ quan Nhà nước trong định giá đất.