Hành động nhanh để "gỡ khó" cho doanh nghiệp bất động sản

Hội nghị có sự tham gia của TS Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI); ông Võ Tân Thành – Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam – Giám đốc VCCI chi nhánh Tp HCM; bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục quản lý đất đai, Bộ TNMT; ông Nguyễn Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Công tác phía Nam Bộ Xây dựng; ông Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp HCM; Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường; ông Từ Lương - Giám đốc Trung tâm Báo chí Tp HCM; ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam; Luật sư Châu Việt Bắc – Phó Tổng Thư ký Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam... và hơn 200 doanh nghiệp bất động sản.

Liên tục trong nhiều năm qua, dưới sự chỉ đạo, quản lý của Đảng, Nhà nước và Chính phủ, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng tăng trưởng cả về quy mô, số lượng doanh nghiệp hoạt động, chất lượng sản phẩm theo đa dạng phân khúc và hoạt động theo định hướng ổn định, bền vững, là nền tảng để nền kinh tế có bệ phóng vững chắc bao gồm hạ tầng cơ sở nhà ở, văn phòng, cao ốc, trung tâm thương mai, khách sạn, điểm bán lẻ… phục vụ cho mọi lĩnh vực kinh tế-xã hội nói chung.

Xét trong 10 năm gần nhất, thị trường bất động sản tăng trưởng gấp đôi với sự đóng góp chủ yếu của khối doanh nghiệp tư nhân – theo định hướng phát triển khối doanh nghiệp tư nhân như thành phần chủ yếu, là động lực tăng trưởng bên cạnh thành phần chủ đạo của nền kinh tế. Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản Tp HCM (HoREA), có thể nói, các doanh nghiệp tư nhân trong nước đang dẫn dắt và thống lĩnh thị trường bất động sản.

Thống kê đến tháng 5/2019, hiện nay có hơn 10.000 doanh nghiệp bất động sản nhưng phần lớn là doanh nghiệp có quy mô trung bình, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực môi giới, dịch vụ bất động sản, và mới chỉ có khoảng 65 doanh nghiệp phát triển bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản đã có nhiều dấu hiệu chững lại. Khối Doanh nghiệp bất động sản tư nhân ngày càng lớn mạnh nhưng đang phải đương đầu với nhiều thách thức, rủi ro, cần được tháo gỡ các rào cản để phát triển lành mạnh và bền vững.

Nhiều bộ, ngành và nhiều địa phương cũng đã vào cuộc quyết liệt, lắng nghe, giải quyết được một số khó khăn của doanh nghiệp bất động sản nhưng thực tế vẫn còn những tồn tại, hạn chế khiến các doanh nghiệp bất động sản chịu nhiều rủi ro, đặc biệt các rủi ro pháp lý khó tháo gỡ để kinh doanh. 

 

TS Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, ngày 3/9 mới đây, Ban kinh tế Trung ương phối hợp với Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam và các cơ quan liên quan tổ chức Cuộc vận động “Doanh nghiệp, doanh nhân đóng góp ý kiến hoàn thiện cơ chế, chính sách, phát triển kinh tế”.

Đây là lần đầu tiên Đảng và Nhà nước ta tổ chức cuộc vận động quy mô lớn và rộng khắp để lắng nghe ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp, doanh nhân cả nước, góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách trong thời gian tới. “Đây là cuộc vận động chuyên biệt lần đầu tiên được tổ chức”, TS Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.

Theo đó, Cuộc vận động này sẽ có ý nghĩa như một Hội nghị Diên hồng về kinh tế để lắng nghe ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp, góp phần xây dựng đất nước hùng cường.

Chủ tịch VCCI cũng cho biết, trong quá trình xây dựng văn kiện cho Đại hội Đảng, VCCI và các doanh nghiệp đã nhiều lần cùng làm việc với tổ biên tập văn kiện Đại hội Đảng, lần đầu tiên Tổ văn kiện nghe ý kiến của doanh nghiệp tư nhân. 

Cùng với đó, Chính phủ, Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính và các cơ quan cũng có nhiều hoạt động đưa doanh nghiệp, doanh nhân chung tay cùng Chính phủ. “Do đó, lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp, doanh nhân để hoàn thiện cơ chế chính sách cho phát triển đã trở thành làn sóng thúc đẩy cải cách lần thứ hai”, TS Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.

Ông Từ Lương - Giám đốc Trung tâm Báo chí TP HCM dẫn chứng, TP HCM có dân số đông bậc nhất nước ta. Theo Tổng cục Thống kê TP HCM tính đến cuối năm 2018, TP HCM có dân số cơ bản xấp xỉ 9 triệu người. Nếu tính dân số lưu trú, TP HCM ước có trên 13 triệu dân.

Mật độ dân số cao, tốc độ đô thị hóa nhanh bậc nhất đất nước, việc tiếp nhận khoảng trên 200.000 dân số mỗi năm đặt ra yêu cầu cao phát triển hạ tầng – xây dựng và nhà ở rất lớn, nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trú của người dân của TP HCM. Cũng vì vậy, TP HCM cũng luôn là địa bàn có thị trường địa ốc sôi động, thu hút đông đảo doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP HCM đã có sự chững lại trong tất cả các phân khúc. Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM, mới chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận với quy mô 924 căn hộ, giảm 16 dự án so với cùng kỳ năm 2018.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng cũng đã đề xuất Ủy ban Nhân dân thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (~ 82,2% so với cùng kỳ năm trước). Số dự án đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai là 24 với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (~ 29,4%). Suốt từ đầu năm đến nay, chỉ có hơn 4.100 căn hộ được chính thức mở bán trên thị trường Tp.HCM - đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi năm 2014.

Trên diện rộng của thị trường, cùng với xu hướng chuyển dịch các doanh nghiệp lớn ra khỏi TP ngày càng rõ nét do sự vươn lên, cạnh tranh thu hút đầu tư của các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, trong những tháng đầu năm 2019 cũng chứng kiến giá trị tăng thêm của ngành xây dựng lần đầu tiên giảm sau nhiều năm tăng trưởng liên tục. Trong khi hiện tượng đầu cơ đất đai, vi phạm pháp luật trong xây dựng vẫn diễn biến phức tạp ở nhiều nơi. Nhiều công trình trọng điểm hiện đang gặp khó khăn về công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Tiến độ thực hiện và giải ngân nguồn vốn đầu tư công đạt thấp.

Lãnh đạo TP HCM đã và đang ban hành nhiều chính sách, định hướng, tiếp tục tháo gỡ khó khăn, hạn chế và vượt qua các thách thức nói trên, nỗ lực cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo động lực cho doanh nghiệp và cơ sở kinh doanh cá thể phát triển, cũng như có chính sách phát triển mạnh kinh tế tư nhân. 

Trong lĩnh vực xây dựng - bất động sản, TP HCM đã tổ chức nhiều Hội nghị gặp gỡ Doanh nghiệp, ghi nhận,lắng nghe các khó khăn và nỗ lực để gỡ khó, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động, đưa thị trường ngày càng phát triển minh bạch, ổn định.

"Tuy nhiên, đến hiện tại vẫn còn nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc, khó khăn, còn nhiều bất cập giữa quy định và thực tiễn" - ông Lương cho biết.

Ông Lương nhấn mạnh, Hội nghị được tổ chức gồm các nhà quản lý, các chuyên gia uy tín cùng các doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trên thị trường sẽ mang đến những thông tin hữu ích cùng các phân tích, giải pháp cho thị trường.

KHOẢNG TRỐNG PHÁP LUẬT - NHÌN TỪ 5 NHÓM BẤT CẬP CHÍNH

Ở góc độ chuyên gia, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, mười năm trước, vào năm 2009, Quốc hội đã phải ban hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản để sửa đổi nhóm luật ban hành trong giai đoạn 2003 - 2005 bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật doanh nghiệp, Luật Đất đai và Luật Nhà ở vì lý do một số xung đột pháp luật giữa các Luật này.

Đến nay, câu chuyện xung đột pháp luật lại diễn ra đối với nhóm luật nói trên, nhưng trên phạm vi rộng hơn và phức tạp hơn. Các luật có liên quan lúc này bao gồm Luật Xây dựng 2014, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014, Luật Đấu thầu 2013, Luật Đất đai 2013, Luật Bảo vệ môi trường 2014, Bộ luật Dân sự 2015.

Nhiều dự án đầu tư đã được phê duyệt nhưng phải dừng lại để rà soát tính phù hợp với pháp luật. Tp HCM đã quyết định cho dừng lại 150 dự án để rà soát và điều chỉnh, đến nay vẫn còn 30 dự án vẫn đang phải tiếp tục rà soát.

Con số dự án đầu tư mới đủ điều kiện để phê duyệt cũng giảm khá mạnh, từ đầu năm mới chỉ có vài dự án được phê duyệt thay vì con số vài trăm dự án của những năm trước. Phân khúc BĐS Condotel giảm cung rất mạnh do khoảng trống pháp luật cho phân khúc này. Cả chủ đầu tư dự án và chủ đầu tư thứ cấp đều không muốn bỏ tiền vào đầu tư khi rủi ro pháp lý đang tồn tại.

Trạng thái bất cập pháp luật xuất hiện dưới dạng các khoảng trống pháp luật, xung đột pháp luật giữa hai hay nhiều luật, hoặc xung đột pháp luật giữa luật này với văn bản hướng dẫn thực thi luật khác. Tình trạng này dẫn đến hậu quả là hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung BĐS bị suy giảm sẽ gây sốt giá BĐS do thiếu cung trong những năm tới. "Cuộc sống lại phải ngừng lặng" chờ hoàn chỉnh pháp luật.

Theo GS Đặng Hùng Võ, có thể nhóm lại thành 5 nhóm bất cập chính như sau:

Thứ nhất, nhiều thuật ngữ pháp luật được sử dụng không nhất quán giữa các luật chuyên ngành và trong mỗi luật các thuật ngữ này không được định nghĩa cụ thể. Ví dụ như thuật ngữ “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư” được sử dụng không nhất quán giữa Luật Đầu tư và Luật Xây dựng, cũng như thuật ngữ “văn bản chấp thuận đầu tư”, “quyết định chủ trương đầu tư” và “quyết định chấp thuận đầu tư” cũng thiếu nhất quán giữa pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng và pháp luật quy hoạch đô thị. Điều này dẫn tới phức tạp trong thực thi pháp luật tại các địa phương khi đặt ra yêu cầu phải phù hợp pháp luật.

Thứ hai, trình tự, thủ tục trong chấp thuận một dự án đầu tư và chủ đầu tư dự án, cũng như thứ tự những công việc mà chủ đầu tư cần làm cũng có nhiều khác biệt giữa pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật quy hoạch đô thị, pháp luật bảo vệ môi trường và pháp luật đất đai. Ngữ cảnh này cũng gây nên ách tắc trong thực thi pháp luật tại địa phương, không biết phải thực thi theo hệ thống pháp luật nào; có địa phương yêu cầu thực hiện tất, tốn kém hơn cũng đành chịu.

Thứ ba, quy định về phương thức tiếp cận đất đai của một dự án đầu tư còn tồn tại nhiều khoảng trống và không đảm bảo tính thống nhất và hệ thống. Theo Luật Đất đai, có 4 phương thức tiếp cận đất đai bao gồm: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định; chủ đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường.

Hiện vẫn đang còn tồn tại khoảng trống và khoảng chồng chéo pháp luật khá lớn trong quy định về việc được phép sử dụng phương thức nào trong điều kiện cụ thể nào; hơn nữa một số điều kiện của tiếp cận đất đai cũng có khác biệt giữa các Luật Đất đai và các Luật chuyên ngành khác liên quan. Mặt khác, vẫn còn một khoảng trống pháp luật rất lớn trong tiếp cận đất đai cho các dự án lớn mà trên đó có nhiều loại đất với nguồn gốc khác nhau, trong đó cần phải tiếp cận đất đai theo nhiều phương thức khác nhau.

Việc đưa đất đai vào thị trường gắn với việc xác định giá đất là chuyện nhạy cảm nhất, dễ lợi dụng để tham nhũng và cũng dễ oan sai khi khung pháp luật không chặt chẽ. Sự nhạy cảm này làm cho khó thực thi pháp luật và khó đánh giá tính liêm chính cũng như tham nhũng trong thực thi pháp luật.  

Thứ tư, có sự không nhất quán trong các quy định về quyền, lợi ích, nghĩa vụ của chủ đầu tư giữa các luật chuyên ngành như quyền cho thuê tài sản đã đầu tư trên đất (giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự); chế độ miễn, giảm tiền thuê đất gắn với các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư (giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai); quyền và hạn chế quyền chuyển nhượng dự án đầu tư (giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS); quyền sử dụng đất ở lâu dài (giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai). Tình trạng này dẫn đến khó quản lý việc thực hiện quyền, bảo đảm lợi ích và thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Thứ năm, có sự vô lý trong quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư bị chấm dứt đầu tư nhưng vẫn có thể giữ đất thêm 24 tháng nữa mới bị thu hồi.

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng tồn tại nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo pháp luật như hiện nay vẫn do phương thức xây dựng pháp luật ở nước ta còn thiếu hiệu quả. Quá trình xây dựng và thẩm định các dự án luật, nghị định, thông tư không tận dụng được ý kiến của các chuyên gia có chiều sâu về luật pháp. Chính vì vậy mà yếu tố tác động tích cực tới những lợi ích chung ít được xem xét, cũng như không phát hiện được những xung đột với các luật khác có liên quan.

Ở ta việc kiểm tra, thanh tra, giám sát việc thực thi pháp luật chưa được đề cao. Hệ thống hành chính gần như ngầm hiểu rằng mình có thể quyết định một số điều không thực sự phù hợp pháp luật. Bệnh “nhờn luật” từ đấy mà hình thành. 

GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: Về nguyên tắc cuộc sống không bao giờ phải chờ đợi pháp luật. Nếu pháp luật không đủ điều kiện thực thi thì không phải thực hiện. Nguyên tắc này ở ta vẫn chưa được tiếp nhận. Vì vậy mà các cơ quan quản lý vẫn phải tìm ra giải pháp sớm nhất để vượt qua những bất cập pháp luật đang tồn tại.

"Giải pháp trước mắt cần làm ngay để cuộc sống không phải chờ đợi là dựa theo 3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột. Một là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn. Hai là trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn. Ba là văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó" - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết.

Từ ba nguyên tắc này, có thể thực hiện rà soát các xung đột pháp luật nói trên để xác định quy định nào có hiệu lực thực hiện và quy định nào cần bỏ qua. Từ đó, có thể xây dựng một văn bản dưới dạng sổ tay để thống nhất hướng dẫn giải quyết các xung đột pháp luật đang tồn tại.

Đối với các khoảng trống pháp luật, GS Đặng Hùng Võ đề xuất Chính phủ cần tổ chức rà soát để xác định các nội dung cần bổ sung nhằm lấp đầy khoảng trống. Từ đó, xây dựng gấp một Nghị định quy định bổ sung và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép ban hành Nghị định này. Nghị định này cần tập trung vào quy định thống nhất về trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư.

CƠ CHẾ MỘT LUẬT SỬA NHIỀU LUẬT

Bàn về các xung đột pháp lý trong các Luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho rằng, đây là vấn đề tương đối nóng trong thời gian vừa qua mặc dù đây không phải vấn đề mới, gây tác động ngày càng lớn tại các thành phố lớn.

Chẳng hạn, tác động ở TP HCM đang ngày càng lớn, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng, những chồng chéo, xung đột về pháp luật này không chỉ tác động đến các nhà đầu tư, tới thị trường mà còn tác động đến người dân khi giá nhà tăng. Những người dân và những người có mong muốn chính đáng để sở hữu nhà ở gặp rất nhiều khó khăn trong việc sở hữu nhà.

"Đối với các thị trường bất động sản, càng tìm hiểu, càng đọc thì tôi thấy càng phức tạp, càng rối rắm… Các quy định, nghị định, thông tư… mới có quá nhiều sự khác biệt. Câu chuyện giống như con gà và quả trứng, thậm chí là đàn gà và quả trứng" - ông Đậu Anh Tuấn ví von.

Ông Tuấn dẫn lại một nghiên cứu của CIEM, liên quan đến vấn đề đầu tư đất đai, có rất nhiều quy định pháp luật đang chồng chéo… "Các luật này đều của Quốc hội ban hành, nhưng đều do các Bộ, mà dưới Bộ là các cục, vụ, viện thi hành. Do đó, khó tránh khỏi việc tư duy và quan điểm chồng chéo, xung đột lẫn nhau".

Liên quan đến 9 luật và 20 thủ tục hành chính: Luật Đầu tư (Quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Ký quỹ đầu tư, Xác định nhu cầu sử dụng đất, giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng), Luật Nhà ở (Quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Phê duyệt quy hoạch chi tiết, Đánh giá tác động môi trường), Luật Kinh doanh bất động sản (Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở).

Luật Đất đai (Xác định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất), Luật Bảo vệ môi trường (Đánh giá tác động môi trường, Xác nhận đăng ký kế hoạch bảo vệ môi trường), Luật Đấu thầu (Đấu giá quyền sử dụng đất, Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất), Luật Xây dựng (Thẩm định thiết kế cơ sở, Thẩm định hồ sơ thiết kế kỹ thuật/ bản vẽ thi công, Cấp giấy phép xây dựng, Thông báo khởi công).

Luật Quy hoạch đô thị (cấp giấy phép quy hoạch, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, phê duyệt đề án quy hoạch, Phê duyệt tổng mặt bằng và kiến trúc công trình đối với dự án < 5ha), Luật Phòng cháy chữa cháy (Thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy).

"Rõ ràng đây là 1 quy trình, nếu đi mạch lạc thì đã tốn rất nhiều chi phí, chưa nói đến đi lòng vòng sẽ rất tốn kém. Nhà đầu tư đi thông suốt, trọn vẹn thì đây là 1 thách thức rất lớn" - ông Đậu Anh Tuấn nhấn mạnh.

Trên thực tế, chúng ta đã có những ý định, thậm chí là nghị quyết với mục đích tạo sự thống nhất giữa các luật, tạo ra một quy trình thống nhất nhưng cuối cùng việc này lại đổ bể, chưa thể thành công. 

"Có nhiều lý do dẫn đến việc này, nhưng một trong những lý do đó là các Bộ liên quan đều quan trọng như nhau, không Bộ nào chịu Bộ nào... Chính vì vậy, mà mong muốn có thể tạo ra được một sự thống nhất giữa các luật trong nhiều năm nay vẫn chưa thể thành hiện thực, các cơ quan liên quan vẫn loay hoay trong nhiều năm liền mà chưa thể thống nhất, chưa kể tới việc làm luật là một việc mang tính chất đặc thù rất phức tạp và rắc rối, rất mất nhiều thời gian" - ông Đậu Anh Tuấn chỉ rõ.

Chỉ cần 1 thủ tục không rõ ràng, một quy trình, một khái niệm với nhiều các hiểu khác nhau đã khiến quy trình đầu tư ách tắc lại. Nhà đầu tư có thể đã hoàn thành các quy định trước đó trong suốt một quá trình dài nhưng chỉ cần vướng mắc 1 điểm sẽ làm ách tắc lại quá trình. Việc ách tắc, và đình trệ này sẽ ảnh hưởng đến giá thành, sẽ làm giá sản phẩm cao lên và người chịu thiệt ở đây không phải chỉ là các nhà đầu tư, mà còn chính là người tiêu dùng. Từ đó, việc này sẽ là méo mó môi trường đầu tư.

Để có thể gỡ rối trong vấn đề chồng chéo, xung đột giữa các luật, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tạo một thị trường minh bạch, ông Tuấn đề xuất các cơ quan liên quan cần rà soát, đánh giá toàn diện vấn đề.

"Có lẽ cũng cần cơ chế 1 luật sửa nhiều luật. Theo đó, một cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tập hợp những văn bản đã có theo 1 trình tự nhất định, loại bỏ những quy phạm lỗi thời, mâu thuẫn. Cùng với đó là chế định thêm những quy phạm mới nhằm thay thế cho những quy định bị loại bỏ và khắc phục những chỗ trống được thực hiện trong quá trình tập hợp văn bản, sửa đổi các quy phạm hiện hành, nâng cao hiệu lực pháp lý của các điều luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường hay Luật Phòng cháy chữa cháy".

"Tuy nhiên, việc xây dựng một thiết chế, một cơ quan độc lập giúp chính phủ rà soát và “gác cổng” và với các tiếp cận như vậy thì lại rất lâu. Do đó theo tôi việc soạn luật cần chuyên nghiệp và độc lập hơn" - ôn Đậu Anh Tuấn khẳng định.

Ông Châu Việt Bắc - Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) - Phụ trách Chi nhánh VIAC TP HCM cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2019, tình hình hoạt động của thị trường bất động sản có nhiều chuyển động ở các địa phương, tuy nhiên nhìn chung, tỷ lệ hấp thụ bất động sản vẫn luôn ở mức cao, đặc biệt là ở một số thị trường lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng…

Xuất phát từ nhu cầu cung ứng, sử dụng bất động sản của doanh nghiệp, cá nhân, tranh chấp trong lĩnh vực này cũng có dấu hiệu gia tăng và diễn biến phức tạp dưới nhiều dạng thức khác nhau. Các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực bất động sản phát sinh từ nhiều nguyên nhân, một là từ cơ chế chính sách, quy định pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động mua bán, kinh doanh bất động sản; hai là từ việc không thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng.

Trên cơ sở đánh giá thực tiễn, nhận thấy các tranh chấp phát sinh từ thỏa thuận của các bên dưới hình thức hợp đồng có đối tượng liên quan đến bất động sản khá phổ biến và thường hàm chứa nhiều vấn đề tùy vào từng trường hợp nhất định.

Ông Bắc dẫn chứng, việc tiếp nhận và xử lý hàng loạt các tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản tại Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) thời gian qua đã cho thấy được tính đa dạng của loại hình tranh chấp này.

Theo đó, tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản được chia làm ba dạng chủ yếu: (i) Tranh chấp liên quan đến dự án bất động sản; (ii) Tranh chấp liên quan đến thuê hoặc/và cho thuê lại bất động sản; (iii) Tranh chấp liên quan đến mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Cốt lõi tranh chấp của mỗi dạng là khác nhau tùy thuộc vào bối cảnh và mong muốn về quyền lợi của các bên.

Được cấu thành từ sự liên minh của các doanh nghiệp, các dự án bất động sản thường được thể hiện dưới hình thức một bên góp vốn đầu tư dự án bằng tài chính, bên còn lại góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Không thể phủ nhận tính tích cực trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, dù vậy thực tiễn lại đặt ra một số bất cập và là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các tranh chấp, khiếu nại cho doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản.

Theo ông Bắc, thuê bất động sản là một trong những dạng thức dễ dẫn đến tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản. Trong các vụ việc tại VIAC, đối tượng của tranh chấp này khá đa dạng, tranh chấp có thể phát sinh từ hợp đồng thuê nhà, căn hộ, mặt bằng hoặc khu vực trong trung tâm thương mại… Trong số đó, dạng tranh chấp đáng kể đến là tranh chấp từ việc thuê lại bất động sản trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Một dạng tranh chấp nữa thường phát sinh trong lĩnh vực bất động sản và chiếm tỷ lệ cao về số lượng là mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Hàng loạt các vụ tranh chấp về mua bán bất động sản đều mang đặc điểm chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không hoàn thành việc giao, hoàn thiện chung cư cho người mua; cố tình kéo dài thời hạn khiến người mua chịu nhiều thiệt thòi khi giao dịch và khởi kiện tại trung tâm trọng tài hoặc Tòa án sau một thời gian yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu trách nhiệm nhưng không thành công.

So với năm 2018, số vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản tại VIAC ở thời điểm hiện tại đã tăng lên ở mức đáng kể. Theo đó, tính đến tháng 9/2019, số vụ tranh chấp về bất động sản riêng tại TP. HCM được VIAC giải quyết gần 45 vụ, tăng gấp 4 lần tổng số vụ của VIAC vào cùng kỳ năm ngoái. 

Hiện nay, đối với lĩnh vực bất động sản, bên cạnh phương thức Tòa án, doanh nghiệp có thể lựa chọn trọng tài thương mại, hòa giải cùng một số phương thức khác để giải quyết tranh chấp các bên. 

Ở góc độ đại diện các doanh nghiệp, ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, theo phản ánh của cộng đồng doanh nghiệp, có nhiều khó khăn đang cản trở tập trung vào một số lĩnh vực như bất cập từ những văn bản, thứ hai bất cập thực thi các văn bản, thứ ba là thực tế nảy sinh nhưng pháp luật chưa được điều chỉnh điều tiết.

Thứ nhất, khó khăn vướng mắc liên quan tiếp cận đất đai, ông Chiến cho biết: “Mặc dù Luật đất đai 2013 được sửa đổi nhưng còn chồng chéo Luật Đầu tư, Đấu thầu, Kinh doanh… gây khó cho các doanh nghiệp liên quan nhiều vấn đề”.

“Cụ thể như quy định về Quy hoạch sử dụng cấp đất đai tỉnh có kỳ hạn 5 năm trong khi huyện là 1 năm, trong khi đó, kế hoạch của chủ đầu tư mất nhiều thời gian, có khi chưa được thông qua đã phải điều chỉnh”, ông Chiến cho biết.

Tương tự, quy định về điều kiện chuyển nhượng các dự án trong khi pháp luật về nhà ở thì tổ chức nhận chuyển nhượng phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước,  trong khi pháp luật về nhà ở lại quy định phải có đất mới được chấp thuận đầu tư.

Thứ hai, khó khăn trong chuẩn bị đầu tư, quản lý sau đầu tư. Ông Chiến cho biết, hiện vấn đề này liên quan tới nhiều luật nhưng các quy định còn chồng chéo, gây tốn kém thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Điển hình nhất là sự nhất quán trong quy định lựa chọn thủ tục đầu tư và thủ tục chấp thuận dự án phát triển nhà ở giữa luật đầu tư và luật nhà ở. 

Do đó, Hiệp hội kiến nghị, cần thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở, đô thị mới theo pháp luật về nhà ở, khu đô thị mới với thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Đồng thời, tiếp tục rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan chuẩn bị đầu tư, xây dưng, quản lý sau đầu tư đối với cá dự án kinh doanh bất động sản để sửa đổi. “Bổ sung cho thống nhất và cắt giảm tối đa, áp dụng chế độ một cửa với các thủ tục của từng loại dự án”, ông Chiến nhấn mạnh.

Thứ ba, khó khăn bất động sản nghỉ dưỡng. Theo đó, ông Chiến cho biết, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách mua condotel, đặc biệt là thời hạn sử dụng đối với bất động sản nghỉ dưỡng…mặc dù được Thủ tướng yêu cầu sớm nghiên cứu và ban hành nhưng việc triển khai vẫn chậm gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước cần khẩn trương nghiên cứu, sớm ban hành các văn bản liên quan để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và là cơ sở để quản lý nhà nước, đồng thời giúp thị trường bất động sản du lịch phát triển.

“Vấn đề giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải thoả thuận giá bồi thường với người dân, nhưng chỉ được khấu trừ thương phương án được cơ quan nhà nước phê duyệt, trong khi thực tế đa phần đều phải bồi thường cho người dân với giá cao hơn phương án được phê duyệt”, ông Chiến cho biết.

Vấn đề cho thuê đất, nơi định giá đất theo thặng dư, nhưng hầu hết dự án kinh doanh bất  đều được xác định sau khi được phê duyệt và giải phóng mặt bằng. 

Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định đây là những bất cập mà Hiệp hội đã kiến nghị nhiều lần. Do đó, đại diện doanh nghiệp bất động sản nhấn mạnh: “Cần kiến nghị sửa Luật Đất đai 2013, sửa đồi quy định bồi thường giải phóng mặt bằng, không quá 70% tiền sử dụng đất phải nộp. Cùng với đó đấu giá công khai, chấm dứt cho thuê đất 1 lần”.

HIẾN KẾ THÁO GỠ KHÓ KHĂN CHO DOANH NGHIỆP

- Theo kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới, nhóm ban soạn thảo, tổ biên tập có kế hoạch giải quyết các vấn đề chồng chéo vướng mắc giữa Luật Đất đai và các bộ luật khác?

Bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục quản lý đất đai, Bộ TNMT chia sẻ: Trước hết, về kế hoạch xây dựng luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Hiện nay, Quốc hội đã đưa dự án luật này vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020. Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật Đất đai vào kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá 14 dự kiến khai mạc vào 21/10 tới.

Lần sửa đổi bổ sung Luật Đất đai lần này, một trong những mục tiêu đầu tiên mà Bộ TN - MT sẽ cố gắng giải quyết những nội dung chưa đồng bộ thống nhất giữa Luật Đất đai với các bộ luật khác liên quan. Bên cạnh đó, Bộ sẽ giải quyết các nội dung mà các đơn vị đã nói là những khoảng trống mà pháp luật chưa có điều chỉnh, hoặc những quy định có bất cập, vướng mắc, không phù hợp với thực tiễn. 

- Bộ Xây dựng có kế hoạch để tháo gỡ những vướng mắc, chồng chéo ra sao?

Ông Nguyễn Hoàng Hải – Cục trưởng Cục Công tác phía Nam Bộ Xây dựng: Liên quan đến pháp luật, liên quan đến các dự án đầu tư, có khoảng 9 luật, xung quanh đó là các Nghị định, các thông tư và như các diễn giả đã thống kê là hơn 20 thủ tục hành chính. Trong đó thẩm quyền của Bộ Xây dựng, chúng tôi đang tiến hành sửa đổi Luật Xây dựng – một trong 9 luật liên quan đến các hoạt động đầu tư xây dựng.

Liên quan đến việc này, đầu tháng 8 qua, Bộ Xây dựng đã phối hợp với VCCI tổ chức một Diễn đàn rồi và Luật Xây dựng lần này sẽ được cải cách theo 3 nhóm chính sách: Thứ nhất là cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính; thứ hai là đơn giản hóa, bãi bỏ các điều kiện kinh doanh; thứ ba là phản biện các hệ thống pháp luật, đồng bộ với các pháp luật khác.

Và cũng báo cáo với các chủ đầu tư, các doanh nghiệp để mừng hơn trong việc pháp luật đã cởi mở và tiệm cận dần với các quy định của quốc tế.

Thứ nhất, chúng ta đã tích hợp các thủ tục thẩm định thiết kế, cấp phép thủ tục xây dựng đối với các công trình sử dụng vốn khác. 

Thứ hai, tích hợp việc thẩm định thiết kế và cấp phép xây dựng, tiến tới có thể là có thể bỏ cấp phép xây dựng. Việc kiểm soát không có nghĩa là bỏ bước đấy, mà là thông qua các thủ tục khác, có nghĩa là đơn giản hóa các thủ tục cấp phép.

Báo cáo thêm là một số điều kiện kinh doanh, ví dụ như cấp chứng chỉ hành nghề, thiết kế, giám sát các dự án… đang được xem xét với mong muốn tạo điều kiện tốt hơn cho doanh nghiệp.

Đó là sơ lược một số nội dung chính trong Luật Xây dựng sẽ tiếp thu, điều chỉnh trong thời gian tới.

- Từ thực tiễn thực thi luật, các dự án bất động sản có khó khăn, trở ngại nhất là gì và TP HCM có kế hoạch gì để xử lý?

Ông Lê Trần Kiên - Phó Giám đốc sở Xây dựng TP HCM: Các diễn giả đã đưa ra hết khó khăn vướng mắc và giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản. Các khó khăn này về phía TP HCM và doanh nghiệp Hiệp hội Bất động sản đã có hệ thống, tổng hợp lại và đề xuất gửi cơ quan nhằm tháo gỡ.

Về phía Sở cũng đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Quan điểm của Sở, phương án đặt ra để làm cơ sở báo cáo UBND TP là sử dụng các cơ sở luật hiện hành để liên kết và tìm ra phương án giải quyết các khó khăn vướng mắc hiện tại. Cố gắng tạo một phương án, hành lang pháp lý để doanh nghiệp từng bước giải quyết khó khăn đúng pháp luật hiện hành.

- Thời gian tới đưa ra khuyến nghị quan trọng nhất sửa luật theo hướng nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Có 1 tin vui, Bộ Xây dựng cách đây 1 tuần ký ủy quyền cho Cục Công tác phía Nam thẩm định nhà dưới 100 m. 

Còn việc sửa Luật Xây dựng, kỳ họp Quốc hội tới sẽ đưa ra thảo luận. Tôi đánh giá cao việc sửa đổi, đặc biệt tích hợp một số quy trình vào làm một.

Thông tư 02 Bộ Xây dựng ban hành quy chế sử dụng nhà chung cư, tiếp thu nhiều quan điểm tích cực, sẽ giải quyết vướng mắc sử dụng nhà chung cư.

Thị trường bất động sản TP HCM đang khó khăn, không phải do doanh nghiệp, không phải người tiêu dùng, mà khó khăn là do cơ chế, chính sách.

Khâu thấu hiểu, thực thi pháp luật là vấn đề rất lớn ở Tp HCM. Đã có những dự án bị dừng vì chồng chéo luật. Cụ thể, chúng tôi tổng hợp có 170 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa thể triển khai do vướng mắc về quy định pháp luật (trong đó có 120 dự án vướng do liên quan đến đất hỗn hợp). 

Để làm một dự án, doanh nghiệp mất 5 năm giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư 3 năm, thi công 2 năm tổng cộng tất cả là 10 năm. Chưa có doanh thu, áp lực tài chính lớn... chính vì vậy chính sách nên chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp.

 - Vấn đề gây tắc nghẽn trong triển khai các dự án của thị trường bất động sản nằm ở vấn đề nào?

Bà Hoàng Thị Vân Anh: Vấn đề không phải ở Luật mà ở thực thi, ví dụ 1 dự án bất động sản có kênh rạch xen kẽ thì hoàn toàn thẩm quyền của địa phương có thể giải quyết được.

Các địa phương còn lo ngại đất công phải đấu giá nên lại đẩy văn bản Bộ. Nhưng trường hợp dự án đất công thì phải phù hợp theo từng địa phương, ví dụ đất công xen kẽ 1 chút kênh rạch thì hoàn toàn có thể thu hồi giao cho nhà đầu tư được. Do đó, càn có chấn chỉnh trong kế hoạch thi hành.

Trường hợp xin gia hạn sử dụng đất. Nhưng chiếu luật lại không thuộc diện được cấp thì chỉ cần doanh nghiệp có đơn tích kê khai thời hạn sử dụng thêm là địa phương có thể giải quyết. Địa phương cần có hướng dẫn thực hiện, không thể cứ thẩm quyền của mình nhưng cứ đẩy lên Bộ và mất rất nhiều thời gian trả lời.

Về hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật, Bộ đã có sửa đổi liên quan đặc biệt đất công sẽ chi tiết hơn để địa phương rộng đường, tự tin quyết định.

- Tại sao bất động sản lại “tắc” lớn như những dự án ở TP HCM? Vấn đề không chỉ nằm ở văn bản quy phạm pháp luật, thưa ông?

GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT: Những vướng mắc pháp luật là có nhưng không lớn như hiện nay mà vấn đề nằm ở thực thi ở các địa phương.

Đặc biệt, hiện nay chúng ta đang đẩy chống tham nhũng lên cao. Nhưng còn mầm mống "không dám chịu trách nhiệm trong đội ngũ thực thi. Đó là cái làm cho mọi người có thể “ký” được nhưng không dám ký. 

Đây có thể là lý do các dự án của TP HCM, Đà Nẵng hiện đang "vướng" nhiều hơn các địa phương khác. Nói chung, các địa phương đã xảy ra các vụ việc liên quan đến đất đai đang bị xử lý thì các dự án triển khai đều có dấu hiêụ chậm lại.

- Thời gian tới, hiệp hội bất động sản có kế hoạch gì để chuyển các kiến nghị của các hội viên của mình lên các cơ quan chức năng liên quan?

Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Thực ra thì chúng tôi cũng không so sánh với các hiệp hội khác, nhưng rõ ràng Hiệp hội bất động sản Việt Nam đã làm được khá nhiều việc cho các hội viên của mình. Và trong thời gian tới thì ngoài những chương trình dài hạn ra thì trước mắt chúng tôi sẽ tổ chức Diễn đàn bất động sản thường niên lần thứ 2, được tổ chúc tại Hà Nội.

Việc chọn các chủ đề cho diễn đàn tới, chúng tôi cũng đang xin ý kiến của rất nhiều các chuyên gia, các doanh nghiệp. Đặc biệt các hội nghị này rất là bổ ích với chúng tôi. Những vấn đề mang tính thời sự, những vấn đề vĩ mô như anh Vũ Tiến Lộc nói, những vấn đề như GS Đặng Hùng Võ nói, hay các vấn đề tại Tp HCM như anh Hoàng Hải vừa chia sẻ chính là cơ sở để chúng tôi lựa chọn chủ đề cho Diễn đàn lần tới của Hiệp hội tổ chức vào cuối tháng 11 tới.

- Kế hoạch của Hiệp hội trong thời gian tới sẽ có nhưng hoạt động nào để hỗ trợ doanh nghiệp? 

Chúng tôi rất mong muốn có một tiếng nói thống nhất về các văn bản quy phạm pháp luật để không thể hiểu khác, không thể nghĩ khác.

Trong thời gian tới, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục công tác phản biện pháp luật về vấn đề thể chế hành chính. Hiệp hội đặt ra mục tiêu cần phải đạt được. Thứ nhất là bảo vệ lợi ích của cộng đồng xã hội mà nhà nước là đại diện, sau đó là lợi ích của người tiêu dùng. Thời gian tới, chúng tôi sẽ tiếp tục đóng góp tiếng nói của mình để góp phần làm sao xây dựng được, hoàn thiện được hệ thống pháp luật.

Chúng tôi rất mừng vì không có tiếng nói của các chuyên gia, các hiệp hội thì có lẽ Luật Đất đai phải dời đến năm 2023 mới được sửa đổi, Luật Nhà ở bị rút ra khỏi chương trình xây dựng pháp luật năm 2019 nhưng Quốc hội, các cơ quan cao nhất đều đã lắng nghe cộng đồng doanh nghiệp, cũng như các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các chuyên gia…. Chúng ta kỳ vọng mọi việc sẽ tốt hơn trong thời gian tới

Kết luận hội nghị, tiếp thu ý kiến của các doanh nghiệp và chuyên gia, TS Vũ Tiến Lộc yêu cầu Ban tổ chức Hội nghị sẽ xây dựng bản kiến nghị gửi lãnh đạo Đảng, các bộ ngành liên quan. Chủ tịch VCCI khẳng định thị trường bất động sản đang góp phần thúc đẩy cho phát triển kinh tế, nếu không giải quyết được những vướng mắc sẽ ảnh hưởng lớn.

Về những vướng mắc trong hệ thống pháp lý, Chủ tịch VCCI cho biết, các quy định cấp cao hơn sẽ giải quyết được những chồng chéo quy định cấp thấp, văn bản của bộ ngành cao hơn sẽ giải quyết được ở cấp thấp hơn hiện nay. 

Về khoảng trống pháp luật, Chủ tịch VCCI cho biết sẽ có kiến nghị cho phép Chính phủ văn bản có thể ban hành văn bản để lấp khoảng trống này.

Vướng mắc trong thực thi, TS Vũ Tiến Lộc cho rằng nếu đứng về lợi ích chung hoàn toàn có thể làm nhiều việc. Cần đề cao tính chủ động của bộ máy thực thi ở các địa phương, bộ ngành.

“Chúng ta đang đặt mục tiêu tăng trưởng cao nhưng với những lo ngại triển vọng tăng trưởng của năm nay và những năm tới, trong bối cảnh tác động bất lợi của chiến tranh thương mại sẽ là khó cho mục tiêu tăng trưởng này. Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản sẽ góp phần đảm bảo nguồn thu ngân sách, giải quyết vấn đề nhà ở. Hơn lúc nào hết các cơ quan quản lý, các bộ ngành liên quan cần hành động nhanh để giải quyết các khó khăn, vướng mắc hiện nay” - Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.