Vốn nào cho nhà ở xã hội?

Luật Nhà ở năm 2014 đã có một Chương quy định về chính sách phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện tại đang mang tính bao cấp nhiều hơn, không tạo ra được động lực xã hội trong giải quyết các nhu cầu nhà ở.

Dự án nhà ở xã hội Eco home 1 (Bắc Từ Liêm, Hà Nội)

Hạn chế quyền tham gia của DN

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2020 các khu vực đô thị cả nước có hơn1,7 triệu người khó khăn về nhà ở, 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng gần 1 triệu căn hộ. 

Tuy nhiên, một trong những chính sách quan trọng nhất của việc phát triển nhà ở xã hội là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo quy định của Chính phủ đã giải ngân hết từ cuối 2016. Do đó, việc triển khai chương trình nhà ở xã hội đang bị ách tắc khi có tới 206 dự án, quy mô gần 200.000 căn hộ bị chậm tiến độ hoặc dừng thi công, số lượng cung ứng ra thị trường gần như không có cho đến gần đây có 1 dự án trên địa bàn Hà Nội được mở bán.

Rõ ràng, các chính sách hiện tại về phát triển nhà ở xã hội đang có vấn đề, nếu tiếp tục sẽ không đạt hiệu quả.

Thứ nhất, sau khi gói vay 30.000 tỷ kết thúc, Chính phủ có quyết định về mức cho vay ưu đãi nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội nhưng việc triển khai vẫn dừng lại ở một số văn bản hướng dẫn. Những kết quả tích cực của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đối với thị trường bất động sản là điều phải ghi nhận nhưng những dở dang, đứt đoạn của việc thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng này vẫn là vấn đề lớn hiện nay. Chính vì thế chính sách nhà ở xã hội đang không phát triển thêm được.

Thứ hai, tất cả các nhà ở xã hội phải cắt lại 20% quỹ nhà để sử dụng vào mục đích nhà ở xã hội. Chính sách đóng góp của các dự án nhà ở thương mại là hợp lý. Nhưng nếu chúng ta để nhà ở thương mại cắt ra 20% để sử dụng nhà ở xã hội lại không phù hợp về mặt không gian nhà ở, điều kiện sống, thậm chí có khă năng gây hại cho nhà ở thương mại trung cấp và cao cấp. Giải pháp tốt nhất là nhà nước có quy định yêu cầu DN làm nhà ở thương mại đóng góp số tiền tương ứng và quỹ phát triển nhà ở xã hội, số tiền này không mất mà được sinh lợi trong phát triển nhà ở xã hội.

Thứ ba, giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội nhưng trên thực tế, tại các dự án phát triển nhà ở xã hội như hiện nay, DN vẫn phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư nếu phải thực hiện.

Chưa kể, Luật Đất đai 2013 đã loại bỏ quyền sử dụng đất ở dài hạn của doanh nghiệp, làm mất đi quyền tham gia của DN vào việc tự giải quyết nhà ở cho công nhân của mình làm việc tại các khu công nghiệp. Rộng hơn pháp luật đất đai đã hạn chế cơ hộ xã hội hoá câu chuyện phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. 

Thêm cơ chế hút đầu tư

Tín dụng ưu đãi có vai trò quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Đặc biệt, trong khi chi phí tín dụng cho các dự án nhà ở Việt Nam là rất cao. Bởi vì chúng ta đang sử dụng tín dụng thương mại chứ không phải tín dụng đầu tư; trong đó, tín dụng thương mại có lãi suất cao khoảng 10%, có ưu đãi cũng chỉ lùi được tới mức 5%. Trong khi đó, ở nhiều nước khác, tín dụng thương mại ở mức 5%, còn tín dụng đầu tư chỉ ở mức 2%.

Trên thế giới như Nhật Bản, Hàn Quốc họ không dùng tín dụng ưu đãi cho nhà nước cấp mà họ dùng những chính sách tín dụng nhỏ của rất nhiều ngân hàng mang tính xã hội. Ngân hàng chính sách xã hội của ta là ngân hàng nhà nước, mang tính bao cấp. Họ dùng các tín dụng nhỏ của ngân hàng tư nhân và họ kêu gọi vai trò đảm bảo nhiệm vụ xã hội của các ngân hàng tư nhân này.

Đặc biệt họ làm tốt việc cấp tín dụng nhỏ cho các dự án nhà ở mang tính xã hội, đồng thời họ cũng gọi được các tổ chức xã hội tham gia vào vì cộng đồng tại một khu vực nào đó có nhu cầu mua nhà ở. Mặt khác hiện nay có rất nhiều nhà ở thương mại cao cấp đang sử dụng phương án bán nhà trên giấy để người dân góp tiền mua nhưng nhà ở xã hội chúng ta lại không có cơ chế góp tiền trước mà chúng ta chỉ dùng gói tín dụng ưu đãi của nhà nước để thự hiện.

Để phát triển nhà ở giá rẻ, cần hình thành các quỹ phát triển nhà ở giá rẻ và động viên sự đóng góp của DN, các ngân hàng thương mại, của các tổ chức xã hội và của các cá nhân giàu có hảo tâm. Luật Đất đai 2013 cũng cần được sửa đổi sao cho bảo đảm các tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất ở lâu dài để giải quyết nhà ở cho người lao động của mình, họ sẽ tham gia tích cực vào phát triển nhà ở cho công nhân, thậm chí cho sinh viên mà họ sẽ tuyển dụng.

Khi chúng ta tìm được một nhà đầu tư có tiềm lực, sẵn sàng đảm nhận nhiệm vụ xã hội thì cũng phải tạo thêm nhiều cơ chế khác để giải quyết các vấn đề xã hội. Ví như việc đổi đất lấy hạ tầng thì có thể nhà nước bất lợi về đất đai một chút nhưng nếu được nhà đầu tư khẳng định, cam kết, quỹ đất đó sẽ dùng vào việc nhà ở giá rẻ, giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân thì điều đó là hợp lý nên chấp nhận.

Đặc biệt, chúng ta cần tiếp tục đàm phán vay ODA với  các tổ chức phát triển quốc tế, các quốc gia phát triển để tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi cho phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Đồng thời kêu gọi, động viên nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường này. Khi các nhà đầu tư nước ngoài vào họ sẽ tìm mọi cách để giảm giá. Điều này cũng tạo ra sự cạnh tranh, làm cho DN Việt Nam thay đổi.