.jpg "Khu đô thị Gem Sky World bàn giao nhà đợt đầu tiên đến khách hàng")
Gửi bình luận
Dat Xanh Services (DXS-FERI) công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 và dự báo thị trường bất động sản năm 2025.
Tại sự kiện công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2024 và dự báo thị trường năm 2025 diễn ra hôm 08/01, chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho rằng tính đến cuối năm 2024, thị trường BĐS đã thoát vùng đáy. Đặc biệt, khi 4 luật liên quan đến thị trường BĐS (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật các tổ chức tín dụng 2024) có hiệu lực sớm từ 01/08/2024, nhiều điểm sáng đã xuất hiện, được kỳ vọng sẽ đặt nền móng cho sự phát triển minh bạch, ổn định trong chu kỳ mới. Điều này, cũng phần nào hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới.
Tổng nguồn cung cả nước năm 2024 đạt 53.2 ngàn sản phẩm, tăng mạnh tới 218% so với năm 2023. Trong đó, nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại miền Bắc với 32.5 ngàn sản phẩm, tăng 496% theo năm và chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới cả nước. Tại miền Trung, nguồn cung mới ước đạt 7.1 ngàn sản phẩm, tăng 916% và là mức tăng cao nhất trong các khu vực. Miền Nam nguồn cung mới ước đạt 13.1 ngàn sản phẩm, tăng 33%. Trong khi đó, nguồn cung ở miền Tây giảm 19%, chỉ đạt 530 sản phẩm và là khu vực có nguồn cung hạn chế nhất cả nước. Nguồn cung mới kết hợp với nguồn cung sơ cấp đến từ các rổ hàng của dự án cũ đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 86,971 sản phẩm, tăng 84% so với năm 2023.
Căn hộ mới tại Hà Nội tăng mạnh 293% trong năm 2024, đạt hơn 22.3 ngàn căn; TP HCM có nguồn cung mới chỉ đạt 6,429 sản phẩm, giảm 21%. Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội đạt 75 - 80% và TP HCM đạt 50 - 55%. Ở một số dự án mới, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến trên 90%.
Về giá bán, căn hộ Hà Nội ghi nhận tỷ lệ tăng giá cao hơn TP HCM. Tính đến cuối năm 2024, giá bán căn hộ Hà Nội đã tiệm cận mặt bằng giá tại TP HCM, thậm chí vượt qua mặt bằng giá tại TP HCM ở một số phân khúc. Cụ thể, căn hộ phân khúc A+ ở Hà Nội giá từ 200 - 250 triệu/m2, tăng 30 - 40% theo năm; trong khi TP HCM có giá từ 300 - 400 triệu/m2, tăng 20 - 30%.
Căn hộ phân khúc A ở Hà Nội giá từ 120 - 150 triệu/m2, tăng 35 - 50%; TP HCM có giá từ 120 - 160 triệu/m2, tăng 15 - 20%. Căn hộ phân khúc B tại Hà Nội giá từ 80 - 110 triệu/m2, tăng 40 - 60%; TP HCM giá từ 70 - 95 triệu/m2, tăng 10 - 15%. Căn hộ phân khúc C ở Hà Nội giá từ 55 - 70 triệu/m2, tăng 45 - 50%; TP HCM từ 40 - 60 triệu/m2, tăng 5 - 10%.
Ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng DXS-FERI cho rằng để thị trường BĐS phục hồi và phát triển bền vững, cần có những điều kiện cần và đủ liên quan: kinh tế vĩ mô; hành lang thể chế; quy hoạch, chiến lược phát triển quốc gia; chính sách tiền tệ; pháp lý dự án; nhân khẩu học; cơ sở hạ tầng; năng lực chủ đầu tư và nguồn lực tài chính các bên liên quan.
Đặc biệt, nhờ sự điều phối của Chính phủ thông qua hàng loạt các chính sách, kết hợp với đặc thù nhu cầu thực tế của từng địa phương, thị trường BĐS Việt Nam đã xuất hiện rõ vai trò của các vùng thị trường “dẫn sóng” và vùng thị trường “theo sóng”. Sức cầu năm 2025 dự báo cải thiện khá hơn; sức mua tập trung chính tại thị trường “dẫn sóng” là các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM, Bình Dương và một số thị trường “theo sóng” là các đô thị vệ tinh của các tỉnh thành “dẫn sóng”.
Cụ thể, tại miền Bắc, Hà Nội vẫn là thị trường dẫn sóng, các khu vực “theo sóng” là Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa, tập trung nhiều sự quan tâm vào loại hình căn hộ, nhà thấp tầng dự án, nhà riêng lẻ.
Tại miền Trung, thị trường “dẫn sóng” là Đà Nẵng với nhu cầu tập trung nhiều tại phân khúc căn hộ trung, cao cấp. Thị trường “theo sóng” là Khánh Hòa, Quảng Nam, Quảng Bình, Huế, Bình Định thu hút khách hàng đối với các loại hình căn hộ và nghỉ dưỡng.
Tại miền Nam, TP HCM và Bình Dương tiếp tục là thị trường “dẫn sóng” nhờ sự quan tâm của nhóm khách có nhu cầu mua ở thực tại TP HCM, các địa phương lân cận và khách hàng phía Bắc. Thị trường “theo sóng” là Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai dự kiến ghi nhận hoạt động nổi bật của phân khúc căn hộ và nghỉ dưỡng.
Tại miền Tây, thị trường Long An được kỳ vọng là khu vực “theo sóng” của thị trường TP HCM, đồng thời sẽ là địa bàn “dẫn sóng” cho khu vực miền Tây, với sự nổi bật của loại hình căn hộ và nhà thấp tầng đến từ các dự án của chủ đầu tư Vinhomes, Ecopark, Nam Long. Thị trường Cần Thơ và Kiên Giang (Phú Quốc) cũng kỳ vọng là thị trường “theo sóng” tại khu vực miền Tây.
Chuyên gia DXS-FERI dự báo thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau.
Cụ thể, kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng mạnh 40 - 50%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 15 - 20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.
Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 30 - 40%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%. DXS-FERI cho rằng đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.
Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 20 - 30%, lãi suất thả nổi lên tới 11 - 13%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30 - 35%.
