Không chỉ xử lý những bất cập hiện hữu, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng tạo nền tảng pháp lý cho các mô hình kinh doanh mới, trong đó có khai thác và giao dịch không gian ngầm đô thị.
Tại Hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội đánh giá cao tinh thần cầu thị của Ban soạn thảo trong quá trình hoàn thiện dự luật.
Tuy nhiên, theo ông Tuyến để đạo luật thực sự trở thành công cụ điều tiết hiệu quả thị trường, cần tiếp tục rà soát một số nội dung quan trọng nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và nâng cao tính khả thi khi triển khai.
Đồng bộ giữa các Luật
Một là, thống nhất giữa phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của dự thảo luật.
Trong khi Điều 1 xác định luật điều chỉnh cả hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản thì Điều 2 lại chưa đưa cơ quan quản lý nhà nước vào nhóm đối tượng áp dụng.
Theo PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, việc bổ sung chủ thể này không chỉ bảo đảm tính logic nội tại của văn bản mà còn tạo cơ sở pháp lý để xác định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý trong quá trình điều hành thị trường.
Hai là, chuẩn hóa quy định liên quan đến điều kiện an toàn tài chính của doanh nghiệp. Cụ thể, thay vì quy định chung chung về việc "bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng", dự luật cần dẫn chiếu rõ "theo quy định của pháp luật". Điều này sẽ giúp doanh nghiệp có căn cứ tuân thủ thống nhất với hệ thống pháp luật về ngân hàng và tín dụng, đồng thời tạo thuận lợi cho hoạt động thanh tra, giám sát.
Ba là, đồng bộ giữa Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai đang được sửa đổi cùng thời điểm.
Theo đó, dự thảo Luật Đất đai đã bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với giao dịch quyền sử dụng đất. Trong khi đó, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn duy trì yêu cầu này đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản.
"Sự bất tương thích này cần phải được xử lý ngay từ khâu dự thảo để tránh xung đột pháp luật khi đi vào cuộc sống", PGS TS Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.
Bốn là, đối với điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyên gia kiến nghị quy định rõ việc nghiệm thu công trình phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, qua đó tăng tính minh bạch và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua.
Năm là, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản cần được xây dựng theo hướng đồng bộ, liên thông thay vì tồn tại rời rạc như hiện nay.
.jpg)
Chuyên gia đề xuất bổ sung khái niệm "Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản" ngay trong phần giải thích từ ngữ của luật; đồng thời quy định rõ cơ quan có trách nhiệm thiết lập, vận hành hệ thống này, thay vì chỉ đề cập đến hoạt động quản lý.
Đặc biệt, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cần được kết nối với Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư nhằm tạo nền tảng cho quản trị số và nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Sáu là, kiến nghị bổ sung quy định khẳng định Nhà nước sử dụng các cơ chế và chính sách pháp luật để điều tiết thị trường bất động sản.
Theo ông Tuyến, thực tế cho thấy các chính sách về quy hoạch, tín dụng, thuế hay bảng giá đất đều tác động trực tiếp đến cung - cầu và diễn biến của thị trường. Vì vậy, việc luật hóa nguyên tắc này sẽ tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn cho công tác quản lý.
Bảy là, làm rõ phạm vi quản lý đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản như môi giới, định giá hay sàn giao dịch, tránh cách hiểu khác nhau trong quá trình thực thi.
Tám là, đề xuất xây dựng khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản ngầm.
Theo phân tích của ông Tuyến, quá trình phát triển đô thị tại Hà Nội, TP HCM và nhiều thành phố lớn sẽ ngày càng phụ thuộc vào việc khai thác không gian ngầm nhằm giải quyết các bài toán về giao thông, hạ tầng kỹ thuật, ngập úng và môi trường.
Trong bối cảnh đó, các giao dịch chuyển nhượng, khai thác và kinh doanh công trình ngầm sẽ trở thành xu hướng tất yếu trong vòng 10-20 năm tới. Nếu pháp luật không có sự chuẩn bị từ sớm, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng "thực tiễn đi trước, pháp luật chạy theo".
Từ thực tiễn này, chuyên gia đề xuất Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi nên thiết lập một quy định mang tính nguyên tắc đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ngầm, đồng thời giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết theo từng giai đoạn phát triển.
Theo PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, việc xây dựng một "cổng chờ" về thể chế ngay từ thời điểm hiện nay sẽ giúp Nhà nước chủ động kiến tạo thị trường, tạo dư địa cho các mô hình kinh doanh mới, thay vì chỉ xử lý khi các vấn đề đã phát sinh.
