AI “len lỏi” vào lĩnh vực bất động sản

Trong bối cảnh kỷ nguyên vươn mình, Việt Nam đang chứng kiến nhiều làn sóng chuyển đổi lớn, như chuyển đổi số (Digital Transformation), chuyển đổi xanh (Green Transformation hay ESG Transformation), và chuyển đổi AI (AI Transformation). Theo ông Phan Thanh Sơn – Phó Chủ tịch, CBDO Khối Doanh nghiệp, FPT ISO - một quốc gia hay doanh nghiệp thông minh sẽ không thực hiện riêng lẻ từng chuyển đổi, mà sẽ tích hợp cả ba vào cùng một chương trình nghị sự, bởi lẽ chúng đều đòi hỏi sự thay đổi về quy trình, con người, công nghệ và đặc biệt là dữ liệu, nơi AI đóng vai trò hỗ trợ đắc lực. Điều này đặc biệt đúng với ngành bất động sản, một mảnh ghép quan trọng trong bức tranh đô thị đang chuyển mình.

Tiến sĩ Thoại Nam – Viện Khoa học và Công nghệ tiên tiến liên ngành, Đại học Bách khoa HCM - chia sẻ tầm nhìn sâu rộng về ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) trong đô thị, đặc biệt nhấn mạnh vai trò thiết yếu của bất động sản. Ông cho rằng, để có một đô thị "xanh", từng tòa nhà, từng khu phố, từng vùng phải thực sự xanh và đó chính là vai trò của bất động sản. Bất động sản ở đây không chỉ gói gọn trong việc xây dựng nhà cửa, mà còn bao gồm đường xá và các hạ tầng khác, kể cả hạ tầng số, hạ tầng dữ liệu và ứng dụng các công nghệ mới. Đây là một điểm hội tụ quan trọng, cần sự đầu tư của nhiều doanh nghiệp từ các lĩnh vực khác nhau, tạo nên một thị trường tiềm năng rất lớn.

Tiến sĩ Thoại Nam cũng chỉ ra rằng, lĩnh vực bất động sản là yếu tố cực kỳ quan trọng giúp phát triển đô thị thông minh một cách bền vững, song hiện tại vẫn còn thiếu sự kết nối chặt chẽ giữa chính phủ, các đô thị với doanh nghiệp, điều mà nếu được giải quyết sẽ giúp nhiều bài toán được xử lý tốt hơn.

Các ứng dụng AI trong đô thị có thể giải quyết nhiều bài toán lớn như phát triển phường thông minh với hệ thống dữ liệu trung tâm, xây dựng "làng thông minh" hay "xã hội 5.0". Ngoài ra, AI còn có thể ứng dụng trong phát hiện đám cháy, quản lý an ninh khu đô thị như tìm kiếm trẻ lạc, đồ thất lạc, hay cảnh báo người lạ xâm nhập các khu vực quan trọng vào ban đêm.

Ông Phan Thanh Sơn cho biết, trong chuỗi giá trị bất động sản, có rất nhiều chuỗi giá trị khác nhau như từ khâu cấp đất (land funding), phát triển (development), đến chuỗi giá trị số (digital chain) và chuỗi giá trị dịch vụ (service value chain). AI có thể tham gia vào nền tảng của các chuỗi giá trị này. Hiện nay, các đổi mới sáng tạo (innovation) trong ngành bất động sản toàn cầu chủ yếu tập trung vào quản lý vận hành bất động sản (facility management), giao dịch và cho thuê (transaction and leasing), và xây dựng (construction).

Ngành bất động sản đang chuyển đổi cách làm từ môi trường vật thể sang mô hình số hóa trong cả thiết kế, xây dựng và vận hành. AI đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong sự thay đổi này, ví dụ như việc thiết kế một ngôi nhà có thể được thực hiện hoàn toàn bởi một "nhân viên AI", thậm chí còn hiệu quả hơn kiến trúc sư truyền thống, tạo ra một "đe dọa" nhưng cũng là cơ hội lớn cho nhiều ngành nghề.

Bà Laura Nguyễn – Giám đốc Gen AI Fund - chia sẻ nhiều trường hợp sử dụng AI đã được triển khai trên thế giới. Tại Nhật Bản, AI được ứng dụng để tối ưu hóa vận hành công trình và nâng cao an toàn lao động, ví dụ như camera giám sát công trường tự động kiểm tra bảo hiểm của công nhân.

Ở Hồng Kông, AI giúp tăng tốc duyệt và xử lý hồ sơ xây dựng; một doanh nghiệp xây dựng Việt Nam cũng chia sẻ mong muốn sử dụng AI để tự động rà soát hồ sơ báo giá và cảnh báo thiếu sót, vốn tốn rất nhiều thời gian nếu làm thủ công.

Tại Mỹ, AI được dùng để thu thập dữ liệu cảm biến của tòa nhà nhằm tiết kiệm năng lượng, điều chỉnh hệ thống chiếu sáng, điều hòa hay thang máy. Ngoài ra, Mỹ còn ứng dụng AI trong việc phát triển mô hình định giá bất động sản dựa trên vị trí, xu hướng thị trường, tình trạng tài sản và dữ liệu xã hội. Tại Singapore, AI được sử dụng để giới thiệu sản phẩm, trả lời các câu hỏi của khách hàng và khách thuê, đề xuất căn hộ phù hợp và xử lý các yêu cầu sử dụng một cách tự động.

Ở bức tranh vi mô, ông Trần Chí Hiếu – sáng lập Orion Media đã chỉ ra những thách thức lớn mà người làm sale bất động sản đang phải đối mặt. Khách hàng ngày nay bị phân tán bởi quá nhiều quảng cáo và có sự vô cảm nhất định, chỉ xem nội dung trong khoảng 1.5 giây là bỏ qua. Chi phí để có được một khách hàng tiềm năng (lead) rất cao. Sale bất động sản không chỉ cần bán sản phẩm mà còn phải bán bằng cảm xúc, trở thành "người thân" trong tâm trí khách hàng, và xây dựng thương hiệu cá nhân để tạo uy tín. Ông Hiếu đưa ra từ khóa "brain root" như một tiêu chí hành động, làm sao để ghi nhớ vào não và thay đổi hành vi khách hàng. Sản phẩm bất động sản thường không thay đổi, nên người bán cần tạo ra cảm xúc và biết cách giữ chân, lan tỏa thông tin, xây dựng thương hiệu.

Để giải quyết những vấn đề này, trên thị trường đã có những “trợ lý AI” để hỗ trợ bán hàng bất động sản. “Trợ lý AI” sẽ giúp kể chuyện sản phẩm một cách dễ dàng, chỉ với một nút bấm có thể tạo ra nội dung chạm vào tâm trí khách hàng. Hệ thống còn có khả năng phân loại khách hàng và cá nhân hóa theo hành trình của họ, giúp người bán hàng trở thành một chuyên gia tư vấn. Người dùng có thể tạo ra kịch bản review, video ngắn bán hàng, và các nội dung xây dựng thương hiệu cá nhân một cách nhanh chóng, giúp giữ chân khách hàng.

“Trợ lý AI” tích hợp chuyên môn nghiệp vụ bất động sản, thông tin thị trường, pháp lý, chi tiết các dự án, và liên kết với các nền tảng như Facebook, Zalo, website, landing page để tự động tương tác, trả lời và tư vấn mọi nhu cầu, giải đáp thắc mắc cho khách hàng 24/7 như một người thật, đồng thời cho phép môi giới tùy chỉnh cá nhân hóa nội dung theo nhiều phong cách, cảm xúc và bối cảnh.

AI đang tạo ra một sự thay đổi rất lớn trong bức tranh hiện tại cũng như tương lai của ngành bất động sản. Từ quy hoạch đô thị, xây dựng hạ tầng, quản lý vận hành tòa nhà cho đến cách thức tiếp cận và chốt sale với khách hàng, trí tuệ nhân tạo đang chứng minh tiềm năng to lớn trong việc nâng cao hiệu quả, tiết kiệm chi phí và tạo ra những giá trị mới. Việt Nam đang có dư địa lớn cho sự phát triển của PropTech và các ứng dụng AI trong bất động sản. Để tận dụng tối đa cơ hội này, cần có chiến lược rõ ràng, đầu tư vào hạ tầng dữ liệu và sự hợp tác chặt chẽ giữa các bên liên quan từ chính phủ, doanh nghiệp đến các tổ chức nghiên cứu.