Mùa Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) 2026 ghi nhận kế hoạch tăng trưởng mạnh, song thị trường bất động sản đứng trước áp lực phân hóa, đòi hỏi tái cấu trúc và giải pháp phát triển bền vững.
Theo nhiều chuyên gia, các doanh nghiệp bất động sản cần tái cân bằng danh mục sản phẩm, gia tăng tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhằm duy trì thanh khoản ổn định.
Theo tài liệu ĐHĐCĐ, nhiều doanh nghiệp lớn đặt mục tiêu doanh thu ở mức kỷ lục. Vinhomes dẫn đầu với kế hoạch đạt 250.000 tỷ đồng, tăng hơn 60% so với năm trước, động lực đến từ các đại dự án như Hạ Long Xanh, Cần Giờ hay Cao Xà Lá. Sunshine Group cũng xây dựng kế hoạch tăng trưởng mạnh, hướng tới mốc 40.000 tỷ đồng doanh thu, đồng thời mở rộng hoạt động M&A và danh mục dự án tại Hà Nội, TP HCM.
Ở nhóm đang tái cơ cấu, Novaland đưa ra kịch bản tích cực với doanh thu hơn 22.700 tỷ đồng, gấp khoảng 3 lần năm trước, tập trung vào tiến độ bàn giao tại Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác cũng ghi nhận kế hoạch đáng chú ý. Khang Điền định hướng tăng trưởng ổn định dựa trên các dự án nhà ở tại TP HCM; An Gia tiếp tục theo đuổi phân khúc vừa túi tiền; TTC Land và Hà Đô lên kế hoạch mở rộng quỹ đất, tìm kiếm cơ hội đầu tư mới.
Đáng chú ý, xu hướng gia tăng nguồn cung bất động sản không chỉ diễn ra ở các “ông lớn”. Tại ĐHĐCĐ năm nay, Khải Hoàn Land cho biết kế hoạch đưa khoảng 4.000 sản phẩm ra thị trường trong năm 2026, đồng thời dự kiến huy động vốn từ cổ đông để mua thêm 2 dự án mới. Động thái này cho thấy cuộc đua mở rộng quỹ hàng đang lan rộng trong toàn ngành.
Ở nhóm tầm trung, mức tăng trưởng kỳ vọng thậm chí cao hơn. Taseco Land đặt kế hoạch doanh thu hơn 11.000 tỷ đồng, tăng gần 200% so với năm ngoái. Phát Đạt dự kiến doanh thu 8.830 tỷ đồng, tăng mạnh so với năm trước; Nam Long, Đất Xanh và Văn Phú đồng loạt đặt mục tiêu tăng trưởng hai chữ số.
Song song với các kế hoạch kinh doanh, nguồn cung trên thị trường bất động sản được dự báo bước vào chu kỳ mở rộng. Riêng tại TP HCM, khoảng 51.000 căn hộ từ hơn 20 dự án có thể được chào bán trong năm 2026. Trên phạm vi cả nước, nguồn cung mới ước đạt gần 136.000 sản phẩm; nếu tính cả tồn kho, tổng nguồn cung sơ cấp có thể tiệm cận 200.000 sản phẩm.
Điểm đáng chú ý, nguồn cung đang có xu hướng tập trung vào nhóm chủ đầu tư lớn. Tại Hà Nội, các đại đô thị chiếm tỷ trọng lớn, phát triển mạnh ở khu vực ven đô gắn với hạ tầng mới. Tại TP HCM, thị phần cũng dần nghiêng về các tập đoàn có tiềm lực tài chính và sự tham gia của nhà phát triển quốc tế.
Không dừng ở nguồn cung hiện hữu, nhiều doanh nghiệp tiếp tục mở rộng quỹ đất, chuẩn bị danh mục dự án quy mô lớn, cho thấy cuộc đua dài hạn đang được đẩy mạnh.
Dù triển vọng tăng trưởng cao, thị trường vẫn đối mặt nhiều sức ép từ kiểm soát tín dụng, yêu cầu minh bạch pháp lý và áp lực điều tiết giá.
Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D DKRA Group cho rằng, giai đoạn 2026–2027 sẽ là nhịp điều chỉnh cần thiết, giúp thị trường chuyển sang trạng thái phát triển ổn định hơn. Tăng trưởng sẽ phụ thuộc vào năng lực triển khai dự án và khả năng thích ứng chính sách.
Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định xu hướng phân hóa sẽ tiếp tục gia tăng. Doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất và chiến lược rõ ràng sẽ chiếm ưu thế, trong khi nhóm yếu hơn buộc phải tái cấu trúc hoặc hợp tác.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc mạnh. Chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị tốt và chiến lược dài hạn mới có thể trụ vững và mở rộng trong giai đoạn tới.
Sự tập trung nguồn cung vào một số ít chủ đầu tư mang lại cả cơ hội lẫn thách thức. Các dự án lớn giúp phát triển hạ tầng đồng bộ, song cũng tiềm ẩn nguy cơ mặt bằng giá bị đẩy lên cao.
Trước bối cảnh phân hóa ngày càng rõ, các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần điều chỉnh chiến lược theo hướng thực chất hơn. Đầu tiên, cần tái cân bằng danh mục sản phẩm, gia tăng tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhằm duy trì thanh khoản ổn định.
Cùng với đó, việc đa dạng hóa nguồn vốn trở nên cấp thiết, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng thông qua các kênh huy động minh bạch như phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc hợp tác đầu tư.
Một yếu tố quan trọng khác là nâng cao năng lực pháp lý và quản trị dự án. Doanh nghiệp có khả năng hoàn thiện thủ tục nhanh, triển khai đúng tiến độ sẽ có lợi thế rõ rệt trong bối cảnh siết chặt quản lý.
Về phía cơ quan quản lý, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án và có chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp. Đồng thời, đầu tư hạ tầng, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh, sẽ đóng vai trò then chốt trong việc tạo dư địa phát triển mới.
Quá trình thanh lọc đang diễn ra ngày càng rõ nét, đưa thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu. Trong chu kỳ mới, tăng trưởng sẽ không còn đến từ kỳ vọng, mà dựa trên năng lực thực, tính minh bạch và khả năng thích ứng của từng doanh nghiệp.
