Bất động sản công nghiệp: Thu hẹp khoảng cách “nội - ngoại”

Trong nửa đầu năm 2021, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng của bất động sản (BĐS) công nghiệp. Theo quan sát, khối ngoại liên tục có những động thái để gia tăng quỹ đất tại thị trường Việt Nam, bất chấp nửa đầu năm 2021 chứng kiến 2 đợt Covid-19 ập vào các khu công nghiệp.

Trong đó, có những tên tuổi đầu tư ngoại lớn như Nhà phát triển bất động sản đa chức năng Frasers Property Việt Nam. Doanh nghiệp này vừa công bố dự án phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam, mang tên Khu công nghiệp BDIP (Binh Duong Industrial Park). KCN này sẽ cung cấp tổng cộng hơn 200.000 m2 nhà xưởng các loại trong vòng 6 - 7 năm tới.

ESR Cayman Limited (Hồng Kông) và Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW trước đó không lâu cũng đã thông báo thiết lập liên doanh để phát triển và sở hữu một khu công nghiệp hiện đại là KCN Mỹ Phước 4 ở phía Bắc TP.HCM, có diện tích khoảng 240.000 m2 để phát triển logistics và cơ sở công nghiệp nhẹ.

Trong động thái tương tự, sau tuyên bố thành lập liên doanh phát triển bất động sản logistics hiện đại tại Việt Nam vào tháng 10/2020, SEA Logistic Partners (SLP) và GLP - đơn vị quản lý đầu tư vận hành kho bãi lớn tại Trung Quốc - cũng đang tích cực gom đất cho kế hoạch phát triển tại Việt Nam. Tính đến cuối tháng 5/2021, liên doanh này đã mua được 5 dự án đất công nghiệp với tổng diện tích gần 700.000 m2 và đều nằm ở vị trí chiến lược. Trong đó có KCN Nam Đình Vũ của Tập đoàn Sao Đỏ tại Hải Phòng.

Tuy nhiên, khối nội vốn hay bị đánh giá là lép vế hơn so với các nhà đầu tư ngoại về tên tuổi, năng lực tài chính và trình độ quản lý cũng đang có những sự chuyển biến tích cực. Trước đây, nhiều đơn vị chỉ nhờ “khai thác” tốt một số lợi thế tại địa phương mà dễ dàng tiếp cận được quỹ đất công nghiệp, dễ dàng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án bất động sản công nghiệp. Nhưng vì năng lực hạn chế nên việc triển khai manh mún, dẫn dến dự án bị kéo dài trong nhiều năm, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Nhưng khi thị trường BĐS công nghiệp đã phát triển cao hơn, nhu cầu của nhà đầu tư thứ cấp tăng lên và chính sách thu hút dòng vốn FDI của Chính phủ theo hướng chọn lọc các dự án có giá trị gia tăng cao, thì sản phẩm BĐS công nghiệp sẽ ngày phải hoàn thiện hơn.

Bên cạnh đầu tư hạ tầng đồng bộ nội khu, cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho nhà đầu tư thì các sản phẩm phân khúc này đang có xu hướng phát triển thêm các kho bãi, nhà xưởng xây sẵn để phục vụ những nhà đầu tư diện doanh nghiệp phụ trợ, các dự án đang theo hướng thăm dò thị trường, … Tuy nhiên, hiện nay, hệ thống kho bãi truyền thống tại Việt Nam còn khá lộn xộn, hiệu quả hoạt động chưa cao; nguồn cung nhà kho tiêu chuẩn quốc tế đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt của nhà sản xuất lớn còn thiếu thốn... Sản phẩm chưa được may đo phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư.

Để sớm thu hẹp với nhà đầu tư ngoại, nhà đầu tư trong nước cần phải thiết kế và “đóng gói” những sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách thuê. Trong đó, yếu tố phát triển nhà xưởng xây sẵn là cần thiết trong giai đoạn này. Nắm bắt xu hướng này, ngày 15/7/2021 vừa qua, Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BW Industrial) đã chính thức khởi công và sẽ cung cấp khoảng 61.000m2 nhà xưởng xây sẵn tại KCN Nam Đình Vũ.

Hơn nữa, để phục vụ tốt nhu cầu của nhà đầu tư, ngay từ đầu, Tập đoàn Sao Đỏ đã định hướng đây là KCN có ưu thế về cảng biển, nên đã dành hẳn 200 ha để phát triển phân khu Cảng biển và Logistics. Khu vực này hiện có 7 cầu cảng container và hàng tổng hợp, các khu vực kho ngoại quan và logistics được đầu tư hạ tầng với tiêu chuẩn hiện đại, đồng bộ và đang tiếp tục được đầu tư thêm.

Theo nhận định của các chuyên gia, BĐS công nghiệp trong giai đoạn này có thể xem là cơ hội vàng nhưng không phải lúc nào cũng dễ sinh lời cho doanh nghiệp, đặc biệt khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia, mức độ cạnh tranh càng lớn. Sự cạnh tranh này không chỉ với nhà đầu tư ngoại và còn với chính giữa các nhà đầu tư nội.