Bất động sản Huế đang bước vào chu kỳ phát triển mới với nguồn cung phục hồi nhưng sức hấp thụ còn hạn chế. Dòng vốn dài hạn được kỳ vọng sẽ tìm đến nếu thị trường dựa trên nhu cầu thực.
Tại hội thảo “Huế - Từ Kinh đô di sản đến động lực mới của dòng vốn đầu tư” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức, nhiều chuyên gia cho rằng Huế đang đứng trước một chu kỳ phát triển mới. Trong đó, bất động sản có thể hưởng lợi từ sự thay đổi về vị thế đô thị, quy hoạch và đầu tư hạ tầng.
Tuy nhiên, dư địa thị trường không đồng nghĩa với khả năng tăng giá tự động. Theo TS Nguyễn Minh Phong - Ủy viên Hội đồng Tư vấn Kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, bất động sản Huế đang ở pha đầu của quá trình khởi động và tái cấu trúc. Theo ông Phong, nguồn cung bất động sản tại Huế đã phục hồi rõ nét từ năm 2025. Dù vậy, tốc độ gia tăng nguồn cung đang nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường.
Năm 2025, thị trường ghi nhận 505 giao dịch, gần gấp 3 lần năm 2024. Thế nhưng, tỷ lệ hấp thụ lại giảm từ 47% xuống 40% và còn khoảng 32% trong nửa đầu năm 2026. Đáng chú ý, khoảng 65% lượng giao dịch đến từ nhu cầu ở thực.
Những con số này cho thấy thị trường đã có sự chuyển động nhưng chưa hình thành sức cầu đủ mạnh để hấp thụ toàn bộ nguồn cung mới. Đây cũng là yếu tố buộc các chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn về sản phẩm, mức giá và khả năng khai thác thay vì chỉ kỳ vọng vào dư địa tăng trưởng của thị trường.
TS Nguyễn Minh Phong cho rằng khoảng cách về giá và nguồn cung mới có thể tạo ra dư địa cho bất động sản Huế. Song, giá trị bất động sản trong chu kỳ mới cần được nâng đỡ bởi nhiều yếu tố, từ tăng trưởng kinh tế, dân cư, hạ tầng đến sức mua và khả năng khai thác giá trị sử dụng.
Nói cách khác, một dự án có vị trí hoặc tiềm năng quy hoạch chưa đủ để tạo nên sức hấp dẫn dài hạn. Thị trường cần được hỗ trợ bởi sự phát triển thực của đô thị và nền kinh tế địa phương.
Một trong những lợi thế khác biệt của Huế được các chuyên gia nhấn mạnh là hệ thống di sản, văn hóa và cảnh quan được hình thành như một chỉnh thể.
PGS TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng cho rằng lợi thế của Huế không nằm ở từng di tích riêng lẻ mà ở một chỉnh thể lịch sử, văn hóa và sinh thái liền mạch, từ Hoàng thành, hệ thống lăng tẩm, sông Hương đến nhà vườn, làng cổ và đời sống cộng đồng. Đây được xem là nền tảng để Huế định vị một mô hình phát triển khác biệt so với nhiều đô thị khác.
Theo PGS TS Trần Đình Thiên, Huế cần chuyển từ tư duy bảo tồn di sản sang phát triển kinh tế di sản. Khi đó, các giá trị lịch sử, văn hóa và cảnh quan không chỉ được gìn giữ mà còn có thể trở thành nguồn lực cho tăng trưởng. Trong mô hình này, kinh tế sáng tạo, công nghiệp văn hóa, y tế chuyên sâu, đô thị đại học và du lịch chất lượng cao có thể trở thành những cấu phần quan trọng.
Đây cũng là điểm có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản. Khi nền kinh tế địa phương hình thành thêm các động lực tăng trưởng, nhu cầu về nhà ở, thương mại, dịch vụ, lưu trú và các loại hình bất động sản phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ có cơ sở mở rộng. Thay vì phát triển bất động sản như một lĩnh vực độc lập, thị trường cần gắn với quá trình phát triển kinh tế và đô thị nói chung.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng cơ hội của Huế trong giai đoạn mới là đáng kể, nhưng vấn đề quan trọng không phải phát triển thật nhanh mà phải phát triển đúng lợi thế, đúng quy hoạch, có chọn lọc và bền vững.
Theo ông Đính, sức hấp dẫn dài hạn của bất động sản không thể chỉ dựa vào khả năng tăng giá. Nền tảng của thị trường phải là nhu cầu thực, hạ tầng thực, năng lực phát triển đô thị và giá trị sử dụng thực.
Từ góc độ chính sách và thị trường, ông Nguyễn Xuân Tiệp - nguyên Phó Vụ trưởng, Phó Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về Chính sách Nhà ở và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng Huế đang hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi cho giai đoạn phát triển mới.
Vị thế đô thị được nâng lên, quy hoạch ngày càng rõ nét, cùng quá trình đầu tư hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị và kết nối vùng đang tạo thêm không gian phát triển, đồng thời mở rộng cơ sở thu hút dòng vốn. Bên cạnh lợi thế về văn hóa, di sản, du lịch, cảnh quan và môi trường sống, nhu cầu nhà ở, thương mại và dịch vụ tại Huế vẫn còn dư địa. Việc thị trường chưa phát triển quá nóng cũng có thể trở thành lợi thế để thu hút dòng vốn dài hạn.
Tuy nhiên, để biến dư địa thành giá trị thực, thị trường cần bám sát quy hoạch, gắn với nhu cầu thực và quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Đây cũng là cơ sở để sàng lọc các nhà đầu tư có năng lực và hình thành những sản phẩm bất động sản có giá trị bền vững.
Kết luận hội thảo, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh:“Huế không cần trở thành một thị trường bất động sản "nóng". Huế cần trở thành một thị trường bất động sản ‘có giá trị’.” Giá trị đó đến từ một đô thị đáng sống, những dự án được quy hoạch và phát triển bài bản, cùng khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh.
Trong chu kỳ phát triển mới, dòng vốn phù hợp với Huế sẽ không chỉ là dòng vốn tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn mà là dòng vốn nhìn thấy giá trị dài hạn của địa phương. Khi lợi thế di sản được chuyển hóa thành năng lực kinh tế, quy hoạch và hạ tầng được triển khai thực chất, đồng thời thị trường bất động sản phát triển trên nền tảng sức cầu thực, Huế có cơ sở để trở thành một điểm đến mới của dòng vốn trung và dài hạn, từng bước khẳng định vai trò của một cực phát triển mới tại miền Trung.
Trong khuôn khổ hội thảo, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và VARS IRE đã công bố, trao chứng nhận “Dự án Bất động sản Chuẩn mực Việt Nam theo tiêu chuẩn VRES 2026” cho hai dự án Eco Garden Huế và Emerald Bao Vinh.
