Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá hay cam kết lợi nhuận, dòng vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng ưu tiên những dự án khai thác thực, tạo dòng tiền ổn định và triển vọng tăng trưởng dài hạn.
Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 4.800 sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán mới, giảm 20% so với quý trước nhưng vẫn gấp đôi cùng kỳ năm 2025.
Dòng vốn tìm dự án chất lượng
Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 12.100 sản phẩm, cao gấp 4 lần so với cùng kỳ năm trước, cho thấy hoạt động phát triển dự án đã dần sôi động trở lại sau nhiều năm bị kìm hãm bởi những nút thắt pháp lý và khó khăn về dòng vốn.
Theo VARS, phần lớn sản phẩm mới tập trung tại các đô thị biển quy mô lớn, trong khi phân khúc nghỉ dưỡng truyền thống chỉ bổ sung khoảng 400 sản phẩm, do nhiều dự án vẫn trong tình trạng chậm triển khai hoặc chưa đủ điều kiện đưa vào khai thác. Điều này phản ánh quá trình tái cấu trúc đang diễn ra mạnh mẽ, khi nguồn lực của thị trường dần tập trung vào những dự án có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và khả năng vận hành tốt.
Theo VARS, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới trong quý II/2026 đạt 55%, tăng 10 điểm phần trăm so với quý trước, tương ứng hơn 2.700 giao dịch, gấp hơn hai lần cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 5.600 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 49,5%, tương đương cùng kỳ năm trước.
VARS cho biết, dòng tiền không còn phân bổ dàn trải như các chu kỳ trước mà có xu hướng hướng đến các dự án do những chủ đầu tư lớn phát triển, sở hữu pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai được đảm bảo, mức giá hợp lý và đặc biệt nằm tại các đô thị biển có tiềm năng khai thác du lịch, vận hành và cho thuê rõ nét. Ngược lại, các dự án nghỉ dưỡng phát triển đơn lẻ hoặc đã đưa vào khai thác nhưng hiệu quả vận hành thấp vẫn tiếp tục rơi vào tình trạng thanh khoản yếu, khó thu hút nhà đầu tư.
Niềm tin được cải thiện
Theo VARS, giá bán căn hộ nghỉ dưỡng (cao tầng) tăng khoảng 7 - 10% so với cùng kỳ, trong khi biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng (thấp tầng) tăng khoảng 6 - 9%. Đối với nhiều dự án mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ tích cực, chủ đầu tư còn điều chỉnh giá tăng thêm khoảng 1 - 2% sau mỗi giai đoạn bán hàng, phản ánh niềm tin vào giá trị dài hạn của những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và được phát triển bài bản.
Việc giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao chủ yếu xuất phát từ áp lực chi phí phát triển dự án ngày càng lớn, bao gồm chi phí đất đai, xây dựng, vốn và yêu cầu đầu tư đồng bộ về hạ tầng, tiện ích. Đồng thời, sau quá trình tái cơ cấu, phần lớn doanh nghiệp cũng không còn theo đuổi chiến lược bán nhanh bằng mọi giá như trước, mà hướng tới tối ưu hiệu quả đầu tư và bảo toàn giá trị tài sản.
Thay vì giảm giá trực tiếp, các chủ đầu tư tiếp tục sử dụng chính sách bán hàng như một công cụ kích cầu. Hàng loạt chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu, cam kết hỗ trợ khai thác hoặc ưu đãi tài chính vẫn được triển khai rộng rãi, đặc biệt tại các dự án còn lượng hàng tồn lớn. Tuy nhiên, hiệu quả của các chính sách này không còn mạnh như giai đoạn trước.
Trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng đa dạng, người mua có nhiều lựa chọn hơn và cũng trở nên khắt khe hơn trong quá trình ra quyết định. Chỉ những dự án đã hoàn thiện, đưa vào khai thác, có pháp lý minh bạch, được vận hành hiệu quả và có mức giá đủ hấp dẫn mới ghi nhận giao dịch trên thị trường thứ cấp, song số lượng vẫn còn khá khiêm tốn.
Đây cũng là dấu hiệu cho thấy quá trình sàng lọc đang diễn ra mạnh mẽ, khi chỉ những sản phẩm tạo được giá trị sử dụng và dòng tiền bền vững mới có khả năng duy trì thanh khoản và giữ vững mặt bằng giá trong dài hạn.
VARS dự báo, giai đoạn cuối năm 2026 và đầu năm 2027 sẽ là thời điểm định hình lại thị trường, trong đó những dự án có nền tảng tốt sẽ dần khẳng định lợi thế. Nếu các yếu tố về du lịch, pháp lý, hạ tầng, chi phí vốn và niềm tin của nhà đầu tư được cải thiện đồng bộ, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn trong dài hạn.
