Chi phí vốn gia tăng cùng áp lực đáo hạn trái phiếu đang đặt doanh nghiệp bất động sản trước yêu cầu tái cấu trúc tài chính, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng.
Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - chiến lược mới”, do Tạp chí TheLEADER tổ chức ngày 11/11, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp với những thay đổi về động lực tăng trưởng và cấu trúc thị trường.
Theo ông Đính, dù kinh tế vĩ mô ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, với GDP tăng 9,01%, ngành xây dựng tăng trưởng 12,3%, vốn FDI đăng ký đạt 50,36 tỷ USD và vốn thực hiện hơn 21 tỷ USD, thị trường bất động sản vẫn đối diện nhiều thách thức, đặc biệt là áp lực chi phí vốn.
Hiện lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, nhưng có thể tăng lên 13-15%/năm khi chuyển sang lãi suất thả nổi.
Vị chuyên gia cho rằng, việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng và đòn bẩy tài chính khiến thị trường nhạy cảm trước biến động lãi suất, tiềm ẩn nguy cơ mất cân đối cung - cầu. Điều này đặt ra yêu cầu thay đổi phương thức huy động và sử dụng vốn trong giai đoạn tới.
Ở góc độ tài chính, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết, cần nhìn nhận dòng vốn bất động sản trong tổng thể nhiều kênh huy động, thay vì chỉ tập trung vào tín dụng ngân hàng.
Theo số liệu 8 tháng năm 2026, tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 10%, trong khi tín dụng bất động sản tăng 9,5%. Dự kiến cả năm, tín dụng bất động sản có thể tăng khoảng 15%, tương đương mức tăng chung của nền kinh tế. Đáng chú ý, dòng tín dụng đang tập trung nhiều hơn vào hoạt động kinh doanh và đầu tư phát triển dự án. Theo ông Lực, cơ chế điều hành tín dụng hướng tới lành mạnh hóa thị trường nhưng vẫn duy trì sự linh hoạt, không đồng nghĩa với việc hạn chế hoàn toàn nguồn vốn dành cho bất động sản.
Tuy nhiên, tín dụng tăng không có nghĩa mọi doanh nghiệp đều dễ dàng tiếp cận. Trong bối cảnh kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn, năng lực tài chính, pháp lý dự án, phương án kinh doanh và khả năng trả nợ tiếp tục là những yếu tố quyết định.
Bên cạnh tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận dấu hiệu phục hồi. Theo TS Cấn Văn Lực, trong 10 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành đã vượt mức 150.000 tỷ đồng của cả năm trước, trong đó doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 36%. Dù vậy, quy mô toàn thị trường trái phiếu vẫn quanh mức 480.000 tỷ đồng, cho thấy khả năng huy động vốn trung và dài hạn chưa có sự bứt phá tương xứng.
Đối với áp lực đáo hạn, ông Lực đánh giá thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất năm 2023 nhờ các giải pháp cơ cấu, giãn, hoãn nghĩa vụ thanh toán theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Tuy nhiên, lượng trái phiếu đáo hạn vẫn lên tới vài trăm nghìn tỷ đồng mỗi năm. Doanh nghiệp không thể tiếp tục phụ thuộc vào việc kéo dài nghĩa vụ thanh toán mà phải chủ động tạo dòng tiền trả nợ.
Trong trường hợp thiếu nguồn lực tài chính, doanh nghiệp cần tính toán điều chỉnh giá bán, đẩy nhanh tiêu thụ sản phẩm và thu hồi vốn. Áp lực thanh toán vì vậy gắn trực tiếp với khả năng bán hàng và hiệu quả triển khai dự án.
Sự phân hóa dòng vốn còn thể hiện trên thị trường chứng khoán. TS Cấn Văn Lực cho rằng, trong khi chỉ số chung diễn biến giằng co, cổ phiếu bất động sản tăng khoảng 28%, nhóm xây dựng tăng gần 40%.
Những doanh nghiệp niêm yết quy mô lớn, có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Ngược lại, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn gặp khó khăn trong huy động vốn, duy trì hoạt động.
Ngoài tín dụng và trái phiếu, các kênh như thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư, FDI và hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) cũng góp phần bổ sung nguồn lực cho bất động sản. Việc phát triển đồng bộ những kênh huy động này là cần thiết nhằm giảm sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.
Cùng với tái cấu trúc tài chính, vấn đề sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cũng được đặt ra. TS Cấn Văn Lực ủng hộ chủ trương đánh thuế bất động sản bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế lãng phí, song nhấn mạnh chính sách cần có lộ trình, bảo đảm công khai, minh bạch và công bằng.
Để thích ứng với chu kỳ mới, vị chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản trước hết phải tái cấu trúc tài chính, kiểm soát chặt dòng tiền, tính toán chi phí vốn và chủ động phương án trả nợ. Đồng thời, doanh nghiệp cần tận dụng các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và cơ cấu lại sản phẩm theo nhu cầu ở thực, phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Bên cạnh đó, việc chuẩn hóa đội ngũ nhân sự, môi giới và nâng cao tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh cũng là yêu cầu quan trọng để doanh nghiệp củng cố năng lực cạnh tranh trong giai đoạn mới.
.jpg "Nhà đầu tư bất động sản trước bài toán giữ hàng hay thoát vốn")
