Bỏ khung giá đất - Bước tiến quan trọng trong Luật Đất đai (sửa đổi)

>> Xây dựng khung giá đất hiệu quả: 5 vấn đề cần giải quyết

Theo đó, Luật Đất đai (sửa đổi) với 16 Chương và 260 Điều vừa được thông qua đã chính thức bỏ khung giá đất, thực hiện việc ban hành bảng giá đất hàng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường.

Cụ thể, Điều 158 Luật Đất Đai (sửa đổi) quy định, về căn cứ, phương pháp định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Điều 159 Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định rõ: “Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo”.

Với các quy định đã nêu, không ít ý kiến cho rằng, đây là một bước tiến quan trọng trong công tác quản lý đất đai, bởi không chỉ tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp mà còn góp phần cụ thể hóa chủ trương của Đảng từ đó tiếp tục thúc đẩy phát triển nền kinh tế.

Theo TS Phạm Anh Tuấn - Trưởng khoa Quản lý đất đai, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, quy định này giúp các UBND các tỉnh, thành phố, Chủ tịch UBND cấp huyện chủ động hơn trong quá trình xây dựng và ra quyết định ban hành Bảng giá đất và giá đất cụ thể. Đồng thời, phải chịu trách nhiệm trong các quyết định về giá đất dựa trên các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất theo quy định của Luật. Từ đó, đẩy nhanh quá trình đầu tư, thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn được kịp thời nhằm mục tiêu đạt hiệu quả cao và bền vững trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.

>> Hài hòa lợi ích quyền sử dụng đất

Phân tích cụ thể hơn về vấn đề này, TS Phạm Anh Tuấn cho hay, Nhà nước đưa ra nguyên tắc, phương pháp, căn cứ lập giá đất, căn cứ nào để lập bảng giá đất hàng năm, căn cứ nào để xây dựng bảng giá đất cụ thể thì Luật có quy định cụ thể. Dựa trên những căn cứ, nguyên tắc đó, Chủ tịch UBND các tỉnh đưa ra bảng giá đất và giá đất cụ thể, và chịu trách nhiệm pháp lý cũng như tính trách nhiệm của mình với việc Nhà nước giao quyền cho mình. Đó là cái chủ động trong Luật Đất đai mới mà tôi đánh giá là rất cao, nó sẽ khơi thông được đầu tư, cũng như tạo ra một dòng chảy đầu tư cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài thuận lợi hơn.

Theo Luật, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Việc này không chỉ trao quyền chủ động cho các địa phương mà còn giúp bảng giá đất phù hợp với thực tế mỗi nơi và biến động thị trường, đảm bảo hài hòa lợi ích vì bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong nhiều trường hợp.

Đồng quan điểm, PGS. TS Bùi Thị An - Viện trưởng Viện tài nguyên, môi trường và phát triển cộng đồng cũng bày tỏ, ở đây chúng ta phải đảm bảo hài hòa lợi ích cho 3 bên Nhà nước – Doanh nghiệp và người dân mà ta luôn lấy dân làm gốc, vì vậy, tôi thấy việc quyết định bảng giá đất hàng năm là rất phù hợp vì chúng ta là cơ chế thị trường, mà thị trường thì luôn luôn phát triển, luôn luôn biến động, luôn luôn thay đổi.

“Tôi thấy việc này hoàn toàn phù hợp với sự phát triển của thực tiễn mà chỉ phù hợp với thực tiễn thì mới có thể phát triển bền vững được”, PGS. TS Bùi Thị An nhìn nhận.

Thực tế, sau 10 năm triển khai, áp dụng khung giá đất và bảng giá đất cho thấy rất nhiều bất cập khi khung, bảng giá được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và rất ít điều chỉnh, trong khi giá đất trên thị trường biến động hàng tháng, có khi biến động hàng ngày vào những thời điểm “sốt đất” dẫn đến khung, bảng giá đất thường lạc hậu, “thấp hơn” nhiều lần so với giá thị trường. Từ đó dẫn tới nhiều tác động xấu tới kinh tế - xã hội, tình trạng “hai giá đất” dẫn tới nhiều tranh chấp dân sự trong giao dịch chuyển nhượng đất; khiếu kiện hành chính trong việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng,...

Được biết, liên quan đến việc xây dựng bảng giá đất hàng năm, bên cạnh các nội dung đã nêu, có khoảng 65 Điều khoản giao Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), do đó, nhiều ý kiến cho rằng, trước khi Luật chính thức có hiệu lực, Chính phủ cần sớm ban hành các Nghị định để hướng dẫn thi hành các Điều khoản này.