Cần xây dựng một đạo luật chuyên biệt về khu công nghiệp

Sau giai đoạn biến động mạnh của kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần tái lập trật tự tăng trưởng mới. Trong bức tranh đó, bất động sản công nghiệp nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi không chỉ phục hồi sớm mà còn liên tục nâng chuẩn phát triển. Từ vai trò “bệ đỡ” cho sản xuất, phân khúc này đang chuyển mình trở thành hạ tầng chiến lược của tăng trưởng xanh, nơi hội tụ dòng vốn FDI chất lượng cao và những yêu cầu ngày càng khắt khe về phát triển bền vững.

Năm 2025 được xem là dấu mốc khẳng định vị thế “ngôi sao” của bất động sản công nghiệp khi hàng loạt chỉ dấu tích cực cùng lúc xuất hiện như tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, giá thuê thiết lập mặt bằng mới, lợi nhuận doanh nghiệp trong ngành tăng trưởng ổn định, trong khi làn sóng FDI thế hệ mới tiếp tục đổ bộ mạnh mẽ. Bước sang năm 2026, kỳ vọng không chỉ dừng ở quy mô hay tốc độ, mà là một quá trình nâng cấp toàn diện, hướng tới mô hình khu công nghiệp xanh, thông minh và tích hợp.

Trong bối cảnh toàn cầu hóa gắn liền với cam kết giảm phát thải và phát triển bền vững, bất động sản công nghiệp đã vượt ra khỏi chức năng cung cấp mặt bằng sản xuất đơn thuần. “Xanh hóa” không còn là lựa chọn, mà trở thành lợi thế cạnh tranh sống còn, là thước đo để thu hút dòng vốn quốc tế thế hệ mới. Khảo sát của Cushman & Wakefield cho thấy, yếu tố “tính bền vững” hiện đã nằm trong nhóm ba tiêu chí hàng đầu khi doanh nghiệp lựa chọn bất động sản; thậm chí hơn 70% sẵn sàng trả mức giá thuê cao hơn từ 7–10% để sử dụng công trình xanh, qua đó hiện thực hóa các cam kết ESG trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Thực tế này đang định hình rõ nét xu hướng dịch chuyển của dòng vốn FDI. Các tập đoàn đến từ châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản hay Singapore ngày càng coi trọng hạ tầng thông minh, tích hợp công nghệ số trong vận hành, giám sát an ninh – năng lượng và đặc biệt là năng lực giảm phát thải carbon theo chuẩn ESG. Điều đó cũng đồng nghĩa, nếu chỉ dừng ở lợi thế chi phí hay quỹ đất, bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ khó duy trì sức hút dài hạn.

Từ góc nhìn cộng đồng doanh nghiệp, ông Jeong Ji Hoon, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KOCHAM) cho rằng, Việt Nam cần sớm hoàn thiện khung pháp lý theo hướng cụ thể, ổn định và khả thi hơn trong triển khai, đặc biệt ở các nội dung về ưu đãi tài chính, quỹ đất và quy hoạch. Đồng thời, tăng cường hợp tác công – tư (PPP) nhằm phát triển hạ tầng xã hội gắn với khu công nghiệp một cách bền vững.

“Chỉ khi thể chế thực sự minh bạch, ổn định và bảo vệ được lợi ích hợp pháp của các bên, khu vực tư nhân mới sẵn sàng tham gia sâu vào phát triển hạ tầng khu công nghiệp”, ông Jeong Ji Hoon nhấn mạnh.

Xoay quanh vấn đề này, ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Prodezi Long An cũng cho rằng, trong bối cảnh các FTA thế hệ mới và hàng rào kỹ thuật xanh ngày càng siết chặt tại châu Âu, Bắc Mỹ và Nhật Bản, Việt Nam cần cân nhắc xây dựng một đạo luật chuyên biệt về khu công nghiệp.

Theo ông, đây sẽ là nền tảng pháp lý quan trọng để phát triển hệ thống sản xuất bền vững, giúp Việt Nam vừa tuân thủ các cam kết quốc tế, vừa nâng cao năng lực cạnh tranh dài hạn.

“Thu hút dòng vốn chất lượng cao ngày nay không còn là câu chuyện cho thuê đất hay cung cấp hạ tầng cơ bản. Các nhà đầu tư thế hệ mới luôn đi cùng một hệ sinh thái nhà cung ứng, đối tác công nghệ và yêu cầu vận hành linh hoạt. Vì vậy, khu công nghiệp phải trở thành nền tảng tích hợp dịch vụ – đổi mới – kết nối cộng đồng sản xuất, chứ không chỉ là không gian sản xuất thuần túy”, ông Minh nhận định.

Đồng thuận với quan điểm cần có một đạo luật riêng điều chỉnh khu công nghiệp, các chuyên gia cho rằng chỉ khi được đặt trong một khuôn khổ pháp lý thống nhất, đủ tầm và đủ độ ổn định, khu công nghiệp mới có thể phát triển đúng vai trò là động lực tăng trưởng dài hạn. Theo đó, khu công nghiệp không thể tiếp tục được quy hoạch, quản lý rời rạc như những “ốc đảo” sản xuất, mà phải được tích hợp đồng bộ trong không gian phát triển tổng thể, gắn kết chặt chẽ với đô thị, cảng biển, hệ thống logistics, hạ tầng giao thông chiến lược, cũng như các trung tâm đào tạo và đổi mới sáng tạo. Trên nền tảng một đạo luật chuyên biệt, cần thiết lập bộ tiêu chí pháp lý rõ ràng cho khu công nghiệp thông minh, sinh thái ngay từ khâu cấp phép đến vận hành, đồng thời thiết kế các cơ chế ưu đãi đủ mạnh về thuế, tín dụng và đất đai để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào mô hình kinh tế tuần hoàn, tái chế chất thải, tái sử dụng nước và phát triển năng lượng sạch.