Đi qua nửa đầu năm với bối cảnh lãi suất neo cao, áp lực về dòng tiền đầu tư bất động sản tiếp tục gia tăng. Giá chung cư nhiều khu vực tại Hà Nội đã bắt đầu giảm sâu.
Từng được giao dịch với giá lên tới hơn 80 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2025, giá căn hộ tại Intracom Riverside (xã Vĩnh Thanh, Hà Nội) hiện tại chỉ còn rao bán ở mức 68 triệu đồng/m2 vẫn khó chốt khách mua.
.jpg)
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại nhiều chung cư trên địa bàn TP Hà Nội. Khảo sát của Diễn đàn Doanh nghiệp cho thấy tại nhiều dự án có mức tăng mạnh trong giai đoạn 2023 - 2025 nay đã giảm nhiều.
Đơn cử tại đại đô thị phía Tây Hà Nội, giá bán ghi nhận sụt giảm mạnh. Các căn studio diện tích nhỏ 28m2 từng được rao bán 3,1 tỷ đồng nay chỉ được rao ở mức 2,4 tỷ đồng. Tương tự, nhiều tòa ngay cạnh cũng giảm sâu từ mức 95 triệu đồng/m2 nay chỉ còn 75 triệu đồng/m2.
Ở khu vực Tây Hồ Tây cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh rõ nét ở phân khúc chuyển nhượng. Tại 6th Element, nhiều căn hộ từng được chào bán quanh mức 145-155 triệu đồng/m2 hiện giảm xuống còn khoảng 120-135 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án Kosmo Tây Hồ cũng xuất hiện nhiều căn giảm từ vùng giá trên 11 tỷ đồng xuống còn khoảng 9-10 tỷ đồng, tương đương khoảng 100-120 triệu đồng/m2.
Tại khu Ngoại giao đoàn, nhiều căn hộ ở các tòa N01, N03 hay Han Jardin từng được rao bán trên 110-120 triệu đồng/m2 nay phổ biến giao dịch quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m2 nếu chủ nhà cần bán nhanh.
Ở khu vực vùng ven, mặt bằng giá cũng đang hạ nhiệt. Tại Ecopark (Hưng Yên), giá căn hộ hiện phổ biến thấp hơn khoảng 10% so với đỉnh năm 2025. Trong khi tại đại đô thị gần đó, nhiều chủ nhà chấp nhận bán dưới giá hợp đồng mua bán với mức cắt lỗ phổ biến từ 300-500 triệu đồng mỗi căn nhằm tăng thanh khoản.
Các kênh rao bán cũng ghi nhận giá giảm diện rộng, theo Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá rao bán trên nền tảng này đạt 85 triệu đồng mỗi m2, tiếp đà giảm trong ba tháng gần đây.
Trong khi đó, các đơn vị cũng ghi nhận giao dịch đang sụt giảm. Theo dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý I/2026 thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước.
Theo các chuyên gia, mặt bằng giá đã hạ nhiệt ở nhiều khu vực, nhưng mức giảm hiện nay chưa đủ lớn để tạo ra những cơ hội đầu tư thực sự hấp dẫn. Nguồn cung vẫn hạn chế, hạ tầng tiếp tục được đầu tư và dòng tiền vẫn tập trung về Hà Nội. Vì vậy, kỳ vọng giá giảm 20-30% trên diện rộng là điều khó xảy ra.
Bà Nguyễn Ly Ly - Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam nhìn nhận mỗi phân khúc còn chịu áp lực thanh khoản riêng. Với chung cư, bà cho biết nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang đối mặt với chi phí vốn cao để duy trì tài sản, vừa phải cạnh tranh với các dự án mới có chính sách bán hàng hấp dẫn, nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư. Áp lực thoát hàng với nhóm này gia tăng trong bối cảnh nguồn cung mới và nguồn hàng chuẩn bị bàn giao dồi dào.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây nhìn nhận tình trạng giảm giá kỳ vọng, thậm chí cắt lỗ là phản ứng bình thường trong bối cảnh các bên nắm giữ tài sản muốn thu hồi tiền mặt về nhanh khi thanh khoản thị trường suy yếu. Theo ông, thời điểm này các nhà đầu tư cần chủ động đánh giá lại khả năng tài chính để có phương án quản trị rủi ro.
Còn theo chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn, những nhà đầu tư đang kỳ vọng "ôm hàng" Hà Nội ở thời điểm hiện tại để chờ tăng giá mạnh trong ngắn hạn cần hết sức thận trọng. Biên lợi nhuận đang ngày càng thu hẹp trong khi số vốn bỏ ra lại rất lớn.
Với nhà đầu tư vốn mỏng, việc cố gắng chạy theo những thị trường đã tăng nóng có thể khiến hiệu quả đầu tư không còn hấp dẫn. Thay vì dồn toàn bộ nguồn lực vào Hà Nội nên tìm kiếm các khu vực còn ở vùng giá thấp, có hạ tầng đang hình thành và dư địa tăng trưởng lớn hơn.
Trong giai đoạn này, bài toán không phải là mua được bất động sản ở Hà Nội bằng mọi giá mà là tìm được nơi đồng vốn có khả năng sinh lời tốt nhất.
