CTHĐQT Công ty Bắc Từ Liêm thông tin thêm về vụ đấu giá Cổ Dương

Bên cạnh những kết luận đã được ban hành tại các Bản cáo trạng số 28 đã được Viện Kiểm sát Nhân dân TP Hà Nội, dư luận cũng đặt nhiều câu hỏi đặc biệt liên quan đến mục đích thực sự đằng sau của việc cố ý hạ giá trị của ô đất đấu giá được thực hiện bởi cán bộ, lãnh đạo công chức UBND huyện Đông Anh, Sở Tài nguyên và Môi trường, đơn bị thẩm định giá.

Đại diện các doanh nghiệp: Bà Trần Mỹ Linh, Chủ tịch HĐQT kiêm đại điện pháp luật Công ty CP phát triển nhà ở Bắc Từ Liêm; Bà Trịnh Ngọc Duyên, nguyên Chủ tịch HĐQT, đại diện pháp luật Công ty Thanh Trì; Ông Đỗ Xuân Quân, Tổng giám đốc, đại diện pháp luật Công ty Mỹ Đình tham gia đấu giá ô đất Cổ Dương vừa thông tin về vấn đề này.

- Thưa bà Trần Mỹ Linh, “Trang 26 Bản cáo trạng kết luận... việc thống nhất cố ý hạ giá trị khu đất để ban hành chứng thư định giá đất không đúng với giá trị thực tế (284.806.544.000đ tương đương 17.600.000đ/1m2) là đã tạo điều kiện cho các công ty tham gia đấu giá của bà Nguyễn Thị Loan thông đồng dìm giá và trúng đấu giá với giá trị thấp gây thiệt hại cho Ngân sách nhà nước số tiền 135.534.100.677 đồng”. Có luồng dư luận cho rằng, việc cố tình hạ giá khu đất đấu giá có thể có mục đích phục vụ cho những ô đất đã thẩm định phê duyệt giá khởi điểm, ô đất đấu giá trước đó. Vậy, với tư cách là người đại diện pháp luật của Công ty Bắc Từ Liêm, xin bà cho biết quan điểm của mình về nội dung này?

Bà Trần Mỹ Linh, Chủ tịch HĐQT kiêm đại điện pháp luật Công ty CP phát triển nhà ở Bắc Từ Liêm

Bà Trần Mỹ Linh: Bản chất của vụ này được nhìn một cách khách quan và thấu đáo nhất thông qua chính Quyết định số 4655/QĐ-UBND ngày 29/10/2021 hủy Quyết định số 5702/QĐ-UBND ngày 28/12/2020 của UBND TP Hà Nội về việc công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất phía Đông Nam, thôn Cổ Dương, Tiên Dương, Đông Anh, Hà Nội với lý do: “Do biên bản kiểm tra hiện trạng đối với 06 tài sản so sánh trong chứng thư thẩm định giá số:14120/CT-ĐGĐ ngày 9/10/2020 để xác định giá khởi điểm phục vụ cho việc đấu giá quyền sử dụng đất trên diện tích 16.182.19 m2 đất thuộc dự án Cổ Dương không đúng với kết quả kiểm tra thực địa”.

Với quyết định này, UBND TP Hà Nội đã xác nhận, thừa nhận các sai phạm dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá dự án Cổ Dương là do chứng thư thẩm định giá hạ giá trị khu đất từ 504 tỷ đồng xuống 284 tỷ đồng.: 

Đơn vị tư vấn và Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo đã khảo sát các tài sản so sánh tương đồng nhất với tài sản thẩm định và đảm bảo theo quy định tại Điểm c, khoản 1, Điều 3, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường và Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 2/10/2014 của UBND TP Hà Nội. 

- Thưa bà Trịnh Ngọc Duyên, qua một số nguồn tin, chúng tôi được biết giá trị thất thoát ngân sách nhà nước tại vụ án đấu giá ô đất Cổ Dương có thể lớn hơn con số hơn 135 tỷ đồng, thậm chí lên tới gần 260 tỷ đồng. Là doanh nghiệp tham gia đấu giá ô đất Cổ Dương, công ty bà đã tìm hiểu gì về giá trị thực của các ô đất tương đồng tại địa phương trước khi Công ty Thanh Trì gửi hồ sơ tham gia đấu giá?

Bà Trịnh Ngọc Duyên, nguyên Chủ tịch HĐQT, đại diện pháp luật Công ty Thanh Trì

Bà Trịnh Ngọc Duyên: Khu đất đấu giá Điểm X1, Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38 và lô đất đấu giá Cổ Dương: cùng chức năng sử dụng đất là đất ở thấp tầng, cùng thời hạn sử dụng đất lâu dài, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã hoàn thành và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực nhưng lại khác nhau như sau:

Khác nhau thứ nhất: Thẩm quyền phê duyệt đơn giá đất khởi điểm lô đất đấu giá có giá trị trên 30 tỷ đồng dự án Cổ Dương do UBND TP Hà Nội phê duyệt; thẩm quyền phê duyệt đơn giá đất khởi điểm lô đất đấu giá dưới 30 tỷ đồng do UBND huyện Đông Anh phê duyệt (khu đất đấu giá Điểm X1, hku đất đấu giá Điểm X21, khu đất đấu giá Điểm X5, khu đất đấu giá DO04, khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38). Tuy nhiên, Tại Khoản 3, Điều 3, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 quy định: “Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định này”.

Tại Điểm 1, Khoản 1, Điều 2; Điểm 3, Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/06/2016 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất: “b) Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”.

Khác nhau thứ hai: Quy định của pháp luật liên quan đến đấu theo từng thửa, hoặc nhóm các thửa đất: Tại Khoản 6, Phương án đấu giá quyền sử dụng đất của UBND huyện Đông Anh quy định về hình thức, phương thức đấu giá (Khu đất đấu giá Điểm X1, Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38): “6. Hình thức, phương thức đấu giá: (1) Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá: bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, theo phương thức trả giá lên. (2) Cách thức tổ chức đấu giá: đấu theo từng thửa hoặc nhóm các thửa đất có cùng giá khởi điểm và bước giá, đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín 01 vòng (01 lần) đấu cho tất cả các thửa đất đưa ra đấu giá, kết quả được công bố công khai ngay sau khi hết thời gian bỏ phiếu”.

Khác nhau thứ ba: Xác định bước giá áp dụng chung cho các thửa đất ở thấp tầng của 05 Khu đất đấu giá 300.000 đồng/bước giá, lô đất đấu giá dự án Cổ Dương xác định bước giá 16.182.000.000 đồng/bước giá, tối thiểu phải qua 03 vòng bắt buộc. Tại khoản 1, Điều 5, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định: “Bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá”.

Trên thực tế so sánh 02 khu đất đấu giá này có thể thấy bước giá Lô đất đấu giá dự án Cổ Dương được đưa ra quá cao so với giá khởi điểm của quyền sử dụng đất. Bước giá của 05 khu đất đấu giá (Khu đất đấu giá Điểm X1, Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38), được đưa ra bước giá quá thấp so với giá khởi điểm của quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy rằng, việc đưa ra bước giá hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người có tài sản đấu giá mà không dựa trên nguyên tắc, tiêu chí cụ thể nào, rất dễ tạo kẽ hở cho việc "lách" luật, thông đồng, móc nối dìm giá để trục lợi, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.

Khác nhau thứ tư: Xác định diện tích đất đấu giá đất ở thấp tầng (Khu đất đấu giá Điểm X1 và Khu đất đấu giá Điểm X5, Khu đất đấu giá DO04 Khu đất đấu giá Điểm X21, Khu đất đấu giá X5, thửa 25-27, 29,38) để làm cơ sở tính thuế, ngân sách nhà nước thu về từ kết quả trúng đấu giá.

- Thưa ông Đỗ Xuân Quân, tại Đơn kiến nghị có nêu: UBND huyện Đông Anh phê duyệt diện tích đất đấu giá quyền sử dụng đất ở cao tầng Lô đất đấu giá I-A1 trên diện tích 5.310m2 đất lô đất đấu giá Cổ Dương trên diện tích 3.581,74 m2 đất cho thấy, cùng chung một Ban quản lý dự án và đầu tư xây dựng huyện Đông Anh là đơn vị tổ chức đấu giá. Cùng đơn vị tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất: Công ty Đấu giá hợp danh Số 5 - quốc gia. Cùng địa điểm tổ chức cuộc đấu giá, tại hội trường UBND huyện Đông Anh. Cùng thời điểm tổ chức đấu giá lô đất đấu giá I-A1 ngày 21/11/2020 và thời điểm tổ chức đấu giá lô đất đấu giá Cổ Dương ngày 22/11/2020. Cùng chức năng sử dụng đất là đất ở cao tầng. Cùng thời hạn sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất 50 năm kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá, nhưng lại tồn tại những số liệu giá trị khác nhau. Xin ông chia sẻ quan điểm về việc này?

Ông Đỗ Xuân Quân, Tổng giám đốc, đại diện pháp luật Công ty Mỹ Đình

Ông Đỗ Xuân Quân: Căn cứ các thông tin, hồ sơ, tài liệu đấu giá đất ở cao tầng lô đất đấu giá I-A1, chúng tôi đã sử dụng phương pháp chiết trừ để thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất, bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất và sử dụng phương pháp so sánh để xác định thiệt hại của ngân sách nhà nước từ việc phê duyệt diện tích đất đấu giá quyền sử dụng đất ở cao tầng cho thấy một số vấn đề. Thể hiện:

Thứ nhất: UBND huyện Đông Anh phê duyệt giá khởi điểm lô đất đấu giá I-A1, là 15.196297 đồng (13.800.000 đồng/m2 + 1.396.297 đồng/m2 = 15.196297 đồng). (1) Tổng giá trị theo giá khởi điểm để đấu giá ô đất ở cao tầng Lô đất đấu giá I-A1 là 29.784.742.120 đồng (15.196.297 đồng x 1960 m2 đất = 29.784.742.120 đồng). (2) UBND huyện Đông Anh phê duyệt đơn giá trúng đấu giá ô đất ở cao tầng đã bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Lô đất đấu giá I-A1 là 16.114.664 đồng/m2. (3) Tổng giá trị Nhà đầu tư trúng đấu giá đất ô đất ở cao tầng để bán đồng 31.584.741.440 đồng (16.114.664 đồng/m2 đồng x 1960 m2 đất = 31.584.741.440 đồng).

Thứ hai: UBND TP Hà Nội phê duyệt đơn giá khởi điểm đất đấu giá ô đất ở cao tầng và chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Lô đất đấu giá Cổ Dương là 22.257.440 đồng/m2, (18.200.000 đồng + 4.057.440 đồng/m2 đất = 22.257.440 đồng/m2). Tổng giá trị theo giá khởi điểm để đấu giá ô đất ở cao tầng Lô đất đấu giá Cổ Dương là 79.720.363.145 đồng (đơn giá đất khởi điểm 22.257.440 đồng/m2 x Diện tích xây dựng ô đất cao tầng 3.581,74 m2 đất = 79.720.363.145 đồng). UBND TP Hà Nội phê duyệt đơn giá trúng đấu giá ô đất ở cao tầng đã bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Lô đất đấu giá Cổ Dương là 24.257.417 đồng/m2đất (22.257.440 đồng/m2 + 4.057.440 đồng/m2 đất = 24.257.417 đồng/m2 đất). Tổng giá trị đấu giá ô đất ở cao tầng lô đất đấu giá Cổ Dương là 86.883.760.765 đồng (Đơn giá đất trúng đấu giá 24.257.417 đồng/m2 đất x diện tích đấu giá ô đất cao tầng 3.581,74 m2 đất = 86.883.760.765 đồng).

Do vậy, chênh lệch giá trị trúng đấu giá diện tích 1960m2 đất ở cao tầng lô đất đấu giá I-A1giảm so với giá trị trúng đấu giá 3.581,74 m2 đất ở cao tầng lô đất đấu giá Cổ Dương là (-55.299.019.325 đồng) (86.883.760.765 đồng - 31.584.741.440 đồng = 55.299.019.325 đồng), gây thất thoát cho ngân sách nhà nước là 55.299.019.325 đồng. 

- Cảm ơn các ông, bà!